上市房企纷纷亮出2019年“成绩单”

金科：营收连续九年劲增股息率超6%

突破千亿大关后，金科延续高增长势头。

3月23日，金科发布最新年度财报显示，2019年金科营业收入678亿元，同比增长64%，连续9年保持稳增长。金科全口径销售金额达1860亿元，同比增长57%，超额完成年度目标近三成。根据公司年报显示，公司2019年拟分红，每股分0.45元，现金分红超24亿元，股息率（以收盘当日股价计算）超6%，同时，记者关注到，金科连续4年保持超高分红，公司低估值高分红的显著特点，势必会得到保险、公募等中长期价值投资者的高度关注。

盈利增幅超五成

财报数据显示，2019年金科实现营业收入678亿元，同比增长64%，连续9年保持增长；毛利率达28.84%，盈利能力逆势持续保持较高水平；净利润达63.57亿元，同比增长58%。

其中，归母净利润56.76亿元，同比增长46%；加权净资产收益率23.63%，同比增长4.18个百分点；每股收益1.05元，同比增长46%。

随着基本面持续优化，金科负债压力得到较大改善。2019年，金科的净负债率下降至120%，相比2018年下降了16.3个百分点。

金科的业务聚焦在“三圈一带、八大城市群”等23个省市地区深耕发展。财报显示，金科及其附属公司2019年实现销售金额1860亿元，同比增长57%，超额完成年度目标，完成率达124%。房地产销售面积1，905万平方米，同比增长42%，位居行业前列。

深耕战略效果明显的同时，金科全国化版图全面“开花”，在重庆市场占有率达到11.66%，同比增加2个百分点；除重庆以外市场增长势头也表现强劲，销售金额同比增长达到82%，合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市场占有率同比增长均超50%以上。

2018年底，金科实现千亿元销售规模后，及时调整为持续健康发展的“四位一体”战略。2019年金科将新战略迅速落地，业务结构由“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等“四位一体”多元化业务格局。

2019年金科各板块实现了协同发展的新局面。其中，民生地产开发板块，全面升级产品品质，480多个优质项目遍布在全国130余城，核心产品力优势凸显。生活服务板块，金科一直走在行业前列，2019年营业收入同比增长超50%，服务项目近800个。科技产业投资运营板块，金科已布局重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平方米，全年实现净利约5亿元。文化旅游康养方面，继成立文旅康养集团之后，2019年，金科先后携手成都置信集团及澳洲威秀集团，深耕文旅、康养领域，打造国际超级文旅IP。目前，三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。

金科股份董事长蒋思海年初表示，围绕“四位一体”的发展战略，金科正在从跨越式大发展，向着高质量发展推进。而财务数据持续优化，在业内看来，最能反映出金科在推进高质量发展中正在稳健运行。

销售额三年三级跳

658亿元、1188亿元、1860亿元，金科销售金额过去三年实现大步“三连跳”，进入行业的第一梯队。

2020年，疫情冲击突至，但金科依然定下高目标：冲击销售金额2200亿元，在奔向卓越的路上，金科的核心信念依然是坚持高质量发展。“我们深刻认识到，高质量发展是迈向世界一流卓越企业的必经之路。”金科表示。

在战略驱动高质量发展方面，金科针对各板块业务做了2020年的详细部署。其中，民生地产方面，金科坚持“美好生活服务商”的战略定位，紧密围绕核心主业，扩大优势竞争。生活服务方面，推动服务集团跨业态发展，围绕“四位一体”协同发展，提升综合实力、行业影响力和客户口碑。在科技产业（园区）投资运营方面，围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向，构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级。在文旅康养方面，开创多层级产品及服务，紧扣国家乡村振兴战略及文化、健康产业发展战略，引进、嫁接国际国内具有独特优势的顶尖IP资源，因地制宜、灵活搭配，打造城市新高度的文化旅游及康养品牌，助力公司成为美好生活服务商。

除顶层设计外，值得注意的是，金科2019年的能量储备，已为今年的发展质量进一步晋级提供了充足的内核支撑。

财报显示，2019年，公司新增土地储备192宗，土地购置合同金额达到888亿元，权益金额达到562亿元，最终实现新增土地建面3323万平方米；总土地储备6700万平方米，同比增长63%。

根据金科历年的投资力度，2019年拿地金额和销售金额的比重为48%，下降了10个百分点；但是拿地面积与销售面积的比重从2018年的153%增长至2019年的169%，提升16个百分点，总体来说，公司始终保持着较为强力的纳储方式。

亿翰研究院认为，金科拿地金额/销售金额持续放缓，拿地面积/销售面积却保持增长，一方面2019年公司销售均价不断提升，同比增幅达10.3%，产品溢价能力增强；另一方面说明公司在对外扩储过程中土地管控能力进一步加强，成交楼面价同比下降超过20%。

现金流是支撑企业可持续发展至关重要的元素，而金科这块的优化效果越发明显。2019年，金科经营活动产生的现金流量净额22.39亿元，同比2018年增长68%。2019年末，金科预收款为1146.9亿元，同比增幅达50.4%，高于行业平均，为业绩持续高增提供了保障。

同时回款方面金科也在不断强化，2019年实现销售回款1610亿元，同比增长53%，回款率高达87%。值得一提的是，健康有序的财务状况，使得金科每年的银行授信额度持续保持增长，2019年达到2022亿元，同比增长30%，为公司提供了充足的资金保障。

融信：净利润上升69.78%降本增效成果显现

融信一直以来以成长速度著称，也是达到千亿目标中耗时最短的房企。

2015年融信还是一家百亿量级的房企，销售额仅有119.6亿元，2018年则达到1218.84亿元。三年时间，融信从百亿到千亿，规模上大步前进。

进入2019年，融信主动降低扩张速度，进入品质经营阶段。如今，平衡发展成果已经显现。

净利润人民币58.94亿元同比增加69.78%

2019年，政策多次强调房地产市场要平稳健康发展，这是对房企销售能力、承压能力的一次重要检验。3月24日，融信中国（03301.HK）公布了2019年业绩报告，合约销售额人民币1413亿元，同比2018年增长15.9%。在市场整体向下的情况下，融信中国仍顺利完成年初订下的人民币1400亿元全年目标。

根据克而瑞地产研究院发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，融信凭借持续稳定的销售业绩金额排名第22位，较2018年上升3位。

据年报显示，2019年，融信中国集团营收人民币514.62亿元，同比增加49.75%。毛利润为人民币124.75亿元，较2018年同比增54.68%；公司拥有人应占年内核心纯利达人民币31.82亿元，较去年增加27.27%，剔除并购项目影响后的毛利率达28%，净利率11%。归属股东净利润31.54亿元，同比增46.72%。净利润人民币58.94亿元，较去年增加69.78%。

降杠杆成果显现短期债压力明显减小

在2019年初，融信董事会主席欧宗洪表示，规模快速增长不再是融信中国的第一核心诉求，品质与经营的发展更为重要，融信的主要任务是降杠杆。他定下的目标是净负债率降到70%-90%。

根据报告显示，这一目标已经实现。截止2019年末融信中国的负债率为70%，同比2018年的105%大幅下降。

通过主动降杠杆，融信在公司经营的各个环节“降本增效”，加强资金筹划，提高资金使用效率，保持财务健康平衡发展成果已经显现。

报告显示，2019年，融信中国借款总额约631.8亿元，集团尚未偿还借款的加权平均实际利率约为6.85%，同比降低0.24个百分点。同期，融信中国账面现金及银行结余共343.1亿元。报告期内，融信中国总负债小幅增长5.29%至1729.2亿元，净负债率为70%，同比减少了35个百分点。现金余额足以应对短期债务，短期债压力明显减小，财务状况和资本结构更趋良性发展。

拿地兼顾发展和周转继续深化“1+N”布局

在降杠杆、保现金流的前提下，融信中国在土地储备选择上也更加明确。上半年土地市场偏热，融信拿地也较为谨慎，量入为出，寻求发展和周转效率之间的平衡，同时在城市更新项目上持续发力。目前，融信城市更新确权的土地已有426.33万平方米，其中2019年新增的旧改确权200.35万平方米。

报告显示，2019年全年，融信中国新拓城市5个，新增46块地块使用权，总建筑面积730.55万平方米。截至2019年底，融信已进入全国44个城市，土地储备的总建筑面积约为2700万平方米。其中约81%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。

随着融信在杭州、上海等城市的地标项目形成示范效应，为未来继续在一二线核心城市继续获取优质地块奠定了基石。

融信表示，未来的战略布局将继续专注于当前的物业开发业务及在中国一线及二线城市收购优质地块，继续深化“1+N”布局，深耕全国九大城市群（长三角、海峡西岸、长江中游、中原、成渝、大湾区、京津冀、山东半岛、西北）共44个城市，200个项目，在巩固千亿地位的同时，持续完善全国化布局。

精简架构释放区域能量期末分红提升64%

进入品质经营发展阶段后，融信也在不断优化自己的组织架构。2019年，融信对原有的“4+1”事业部格局进行调整，四大事业裂变成10个新的区域集团和公司。拆分后的布局可以加大总部对区域的管控力度，更能适应融信潜在的扩张需求，更精细化的管理模式将释放区域能量，并提升全国操盘能力。同时，精简架构也为降低管理成本的手段，可以在一定程度上提升利润水平。

在利润大增和负债率下降之后，与之伴随的“高分红”也没有缺席。报告显示，融信将以每股0.60港元对股东派息回馈。这相比于一年前，每股收益提升了64%。

龙湖：核心净利增至155.5亿元

3月24日，龙湖集团控股有限公司公布其截至2019年12月31日全年业绩。全年合同销售额同比增长20.9%至2425.0亿元人民币。

2019年，龙湖集团实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。其中，物业发展收入占比93.2%，物业投资收入占比3.8%，物业管理及相关服务及其他收入占比3%。

期内，实现归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。

2019年，龙湖集团物业发展业务实现营业额1407.9亿元，交付物业总建筑面积1068万平方米。全年实现地产开发合同销售2425.0亿元，同比增长20.9%，继续稳站行业前十。

年内，龙湖紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。全年，龙湖集团新增90幅新地，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。

截至2019年底，龙湖集团土储合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定了基础。

2020年前两月，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为232万平方米，权益面积为178万平方米。

在融资方面，2019年龙湖保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。

报告期后，龙湖集团于2020年1月成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。此后，又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。

2020年，龙湖集团将针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，推出212个主力项目，其中65个为全新项目，120个项目将推出新一期新业态产品。投资性物业方面，商业运营业务中，成都、重庆、南京、苏州、济南、西安等地的天街项目将于2020年开业；租赁住房业务龙湖冠寓，也将有计划地持续推进。

中国奥园：规模与利润双增长

3月24日晚间，中国奥园集团股份有限公司公布2019全年业绩，实现合同销售1180.6亿元，同比增长约29%；实现营业额约505.3亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%和67%。

中国奥园致力于成为世界一流的健康生活综合服务商，秉承“构筑健康生活”品牌理念，深化“一业为主、纵向发展”战略布局，以房地产开发为核心，纵向发展相关产业。2019年，通过深耕重点区域与城市，中国奥园巩固并扩大市场份额，各项业绩指标取得稳健增长。年内实现营业额约505.3亿元、净利润约52.2亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%、78%和67%；核心净利润率约10.1%，同比增长0.2百分点；每股基本盈利为人民币156.48分，同比增长74%。

2019年，中国奥园在地产主业的优势持续巩固，实现合同销售1180.6亿元，同比增长29%，超额完成全年目标。2016至2019年，合同销售年复合增长率达66%，增幅高于行业平均水平。截至2019年底，中国奥园已签约未确认的合同销售约1705亿元，将于未来2年内逐步确认，盈利持续性强。

2019年，中国奥园在确保合理成本及稳定利润率的情况下，发挥收并购传统优势，策略性补充土地储备。年内，中国奥园共新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元，平均土地成本约每平方米3199元，确保合理的土地成本和稳定的利润率，有助应对市场波动。

截至2019年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约人民币4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币6845亿元。此外，中国奥园积极推进城市更新项目，实现旧城、旧厂、旧村“三旧”改造全覆盖。截至2019年末，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%，提供额外的土地储备资源，为未来增长提供动力。

2019年，中国奥园股价累计上涨约1.6倍，成为表现最佳的内房股之一，并获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、沪深港通名单及大湾区指数。作为中国奥园旗下分拆的首家上市公司，奥园健康生活于2019年3月18日成功在港交所主板上市，业务价值得到释放。

2020年伊始，新冠肺炎疫情爆发，中国奥园积极履行企业社会责任，通过全球渠道采购逾110万只医用口罩、医用防护服等紧缺物资全力支援武汉、广州等抗疫前线。中国奥园不仅是最早支援武汉的地产企业之一，更是首家直接采购医疗紧缺物资并驰援抗疫前线医院的企业。

据悉，随着疫情逐步受控，中国奥园目前约99%售楼处已复工，约94%的施工项目通过当地政府审批并复工，工程进度按计划推进。

蓝光嘉宝服务：合约面积过亿

3月20日，蓝光嘉宝服务公布2019年度业绩报告，这也是赴港上市之后，该公司的首份“成绩单”。从数据来看，这份业绩报告不乏亮点，各项数据符合此前披露的溢利预期。

业绩报告数据显示，2019年蓝光嘉宝服务实现收入总额为21亿元，同比增长43.4%，收入主要来自于物业管理服务、咨询服务及社区增值服务三条主要业务线，分别占收入总额的约54.2%、24.4%及21.4%。其中物业管理服务收入11.39亿元，同比增长26.6%；咨询服务收入5.11亿元，同比增长121%；社区增值服务收入4.49亿元，同比增长34.9%。

截至2019年12月31日，蓝光嘉宝服务实现归母净利润4.29亿元，同比增长48.5%。毛利7.6亿元，增加约56.2%，毛利率36.2%，较去年同期增加约3%。净利润4.44亿元，增加约49.6%，公司净利率约21.15%，较去年同期增加约0.9%。业绩报告同时显示，毛利率的提高主要是由于咨询服务及社区增值服务占比提升所致。

蓝光嘉宝服务2019年“成绩单”中，规模的上涨是最为突出的一笔。收并购加上来自母公司管理面积的内生增长，使得蓝光嘉宝服务的管理面积得以快速增长。截至2019年12月31日，蓝光嘉宝服务于全国69个城市拥有在管项目477个，期内在管建筑面积0.72亿平方米，同比增长18.3%，合约管理面积1.17亿平方米，同比增长58.8%。

据华创证券2019年物业管理行业深度报告所示，收并购获取管理面积提升是物管企业直接并迅速提升规模的主要方式。显然，对于蓝光嘉宝服务而言，目前最有效的管理面积扩张同样是通过收并购。业绩报告显示，促成2019年合约面积上涨的因素，主要是大体量的收并购。据公开资料，2016年，蓝光嘉宝服务以1.04亿元收购四川国嘉物业；2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇、上海真贤部分股份；2018年，又以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景、泸州天立部分股权及成都全程全部股份。

2020年，蓝光嘉宝服务扩张提速。1月10日，完成成都创艺物业有限公司、无锡东洲物业管理有限公司签署股权转让协议。通过100%股权的转让，成都创艺物业、无锡东洲物业两家公司将成为蓝光嘉宝服务的全资附属公司。大量收并购所需的资金，主要来源于低成本的上市融资。根据蓝光嘉宝服务上市募集用途显示，募集资金中的77%将用来扩大物业管理服务规模，截至2019年12月31日，这部分资金余额为11.55亿元。

低成本的上市融资是蓝光嘉宝服务优化融资的主要方式。同时，由于融资成本的降低，蓝光嘉宝服务的资产负债率降至35.4%。业绩报告所示，截至2019年12月31日，蓝光嘉宝服务的资产负债率较2018年的63.2%降低了27.8%。流动资产约为29.81亿元，同比增长227.7%；公司的流动负债也由同比增长54.3%至11.99亿元。截至2019年12月31日，流动比率为2.49倍，较去年同期提高了1.32倍。