住宅产业化国际、国内发展进程回顾

  纵观国外住宅产业化的发展，会发现欧洲、美国和日本等国家地区都在进入二十世纪后相继提出过相似理念。但住宅产业化的初具规模和迅猛发展是在第二次世界大战后得以形成。战后的十几年中，上述地区都面临着战后重建、人口增长和住宅需求加剧的问题，住宅的批量、快速生产成为必需。而中国亦在新中国成立后逐步开始了住宅工业化进程，并随着商品房市场的开放进一步有计划地发展住宅产业化的进程。

  一、日本

  1955年，日本的房地产业在二战后进入了复苏阶段。日本政府为促进住宅的大规模批量生产制定了一个十年计划，大批量相对简易的住宅快速建成以满足市场需要。随着房地产业的发展，日本政府提出了住宅工业化的想法。1965年，日本政府发布了第一个住宅工业化的五年计划，把预制件住宅比率占市场份额15%作为目标。在随后的30年中，日本政府通过连续的五年计划持续推进住宅工业化进程，并在二十世纪六十年代末提出了住宅产业化的理论，将住宅的设计、建造、建材生产、科技研发有机的联系起来，形成一条产业链。

  为推动住宅产业化的发展，日本政府制定了一系列政策和法律。1974年由政府颁布的《工业化住宅性能认定规程》和《工业化住宅性能认定技术基准》被认为是日本住宅产业化标注化的奠基政策。日本对工业化住宅的具体认定标准是：建筑物所需的全部材料和部件66%以上必须在工厂中完成制造，其中房屋的主要结构如墙体、梁柱、地面、外立面、楼梯等必须为工厂生产的标准部件，建筑物有现场组装建成。

  在日本，住宅的工业化程度随项目的不同而变化。通常高层集合建筑的预制率最高，而中低层建筑和低层独栋建筑的预制率逐步下降。这一变化主要是由项目成本决定的。首先，高层集合建筑所用的模板重复利用率高，有效摊薄建设成本。其次，高层建筑物建造过程中混凝土泵送成本高且施工耗时，预制件现场组装有效的缓解了该问题。

  随着人口的迅速增长和土地的日益稀缺，高层住宅在日本市场所占比率逐渐升高。目前，日本超过八成的高层住宅都不同程度的使用工业化生产的预制部件。

  二、欧洲

  欧洲各国在二战后都面临住房短缺的问题。住宅产业化随着市场的需求应运而生。其中发展较早、较典型的是法国。

  1950年-1960年的十年间，法国面临严重的住房短缺问题。为此，法国政府集中建设以强调功能性为主的高密度高层建筑，以便快速实现以较少的占地建成较多住宅的目标。这部分住宅多采用预制混凝土结构，采用预制板和工具式模板组装的施工方式，是法国工业化住宅的雏形。这种施工方式使短时间内建设大量成片的住宅小区成为可能。这一时期在法国被称为“数量时期”。施工企业与建筑设计公司联合开发了结构-施工体系：一种或几种模式的住宅由建筑师设计后，由大中型建筑企业批量施工建造。这些“结构-施工”体系，虽然有很多实际工程遵循，但是没有形成确定的设计标准。预制板在工厂加工生产的过程中并不是一成不变，由于没有一个统一的技术标准，预制件会随着不同住宅的需要进行调整。这种有体系没标准的情况并没有大幅度提高建筑成本，因为法国社会当时对住宅的需求量非常大，因而每种磨具使用的绝对数量仍能保证摊低生产模具的成本。

  二十世纪七十年代初，法国社会对住宅的需求已基本缓解，此时人们开始更加注重建筑物的功能性和品质，住宅产业化从数量阶段进入质量阶段。市场对住宅提出新的要求，在功能上要求新建住宅具有更高的保温、隔热、隔音等性能，更大的居住面积和更好的装修质量；在住宅品质上开始强调建筑物的美学外观和更好地居住区环境。顺应市场的要求，法国政府制定并推广样板住宅政策，推行住宅建设的标准化。六十年代末，法国政府就已经开展住宅标准化设计竞赛，在全国或者区域范围内筛选出优秀的设计方案推广使用。获得认可的设计方案在全国公开发行，任何工厂都可以按照标准批量生产。这一举措推动法国住宅产业化由“有体系-没标准”阶段进入标准化阶段。

  二十世纪七十年代前半段，法国政府通过设计竞赛的方式进行建筑物设计和施工技术的创新，并选拔出25种住宅设计样本，建立起以单元住宅标准为体系的住宅标准化体系。

  七十年代后期，法国政府还提出过一种以模数协调为基础的“模数体系”，但由于模数理论太过复杂难懂以及照此模式设计生产出来的建筑过于呆板僵化而难于推广。

  1978年，法国政府提出了以建筑物结构配件为标准化的生产体系―构造体系。按照构造体系建设的住宅由一系列可以相互拼接组装的配件构成。建筑物主体结构所有的配件都有设计制造标准并全部对外公布，任何工厂都可以批量生产，建造企业可以按照施工需要进行采购再运输到施工现场进行组装。这一体系推动了法国住宅产业化向开放式工业化的过渡。

  二十世纪八十年代，法国政府对本国住宅产业化的政策进行了调整，新政策提出政府在住宅产业化进程中的作用是设立目标，然后由企业自行决定怎样达到这一目标。政府不再制定或推广某种体系，而是由企业自行研发适合市场要求的技术并实施推广。法国政府进一步制定出“居住88计划”，提出到1988年全国应该有2万套样板住宅，其成本要比1982年降低25%并且质量不能降低。

  三、美国

  上世纪的五十年代后，美国对于住房的需求大幅攀升。主要归结为以下几种因素。其一，美国出现“婴儿潮”美国家庭平均人数增加。其二，与此同时，二战后的现役军人大规模复原。复员军人回归社会，产生住房需求。其三，从世界各地涌入美国的移民，又增加了美国人口总数。在这多方因素的推动下，美国住房供需缺口不断扩大。为了迅速解决住房短缺的矛盾，美国政府放松了政策限制，许可简易房屋的使用。使用汽车作为简易房屋的替代品的现象由此产生。这种民间自发产生的现象，给予房屋制造商以启发，部分房屋制造商发明了可移动房屋。他们都被统一制作，外观与传统房屋类似，功能与传统房屋一致。但是房屋的重量较轻便于搬运。如有需求，房屋制造商可以使用运输设备，将其运输至指定地点简易安装即可。至此，工业化、标准化住宅的雏形出现了。

  由于美国的传统居住习惯和丰富的土地原材料资源，政府在住宅建设方面，没有采用预制构件装配的住宅建造模式，而延用了传统的低层木结构建造模式。这样的方式更注重住宅的舒适性、多样性。为了提高生产效率，降低制造成本，适应大规模工业化生产，住宅设计和建造出现了细化的社会分工。住宅部件和结构构件逐渐标准化和系列化，房屋制造商根据客户的功能需求，设计出不同样式和不同品类的产品，供客户自由挑选。获得订单后，拆分订单到不同的部件和工种。最终归类订购标准构建，委托专业承包商建设，形成一整套流水线作业方式。这样既保证了建造速度，又保证了工程质量。

  随着美国经济的发展和人民生活水平的提高，原先的简易房屋已经不能满足美国国民的需求。更大居住面积，更全使用功能，更美观并突出个性的房屋，成为消费者的新诉求。1976年，美国政府批准通过《国家工业化住宅建造及安全法案》并制定了HUD国家标准以适应房地产市场发展的需要。HUD国标对房屋设计、施工和建造的诸多指标进行了规范，并要求所有标准化工业化住宅必须遵守。在其出售时，建造商必须出示第三方检查机构的证明。

  到2001年，美国已经建成使用约一千万套工业标准化住宅，供2200万人口居住。2007年，美国的工业化住宅国民生产总值总值达到118亿美元。

  由于工业化住宅的成本只有非工业化住宅成本的50%，成本优势促进了工业化住宅的发展，很大程度上解决了低收入人群、无福利购房者住房问题。

  四、中国

  二十世纪五十年代，住宅产业化在中国进入萌芽阶段。中国政府学习苏联模式，发展预制建筑模式，推行建筑业的工业化、标注化、机械化。

  1970年至1980年的十年是中国住宅工业化的初级阶段。这一时期中国开始住宅建设的“三化一改”即设计标准化、配件生产工厂化、施工机械化和墙体改革，为实现建筑工业化的高速度、高质量、高功效和低成本打下基础。同时，政府出台一系列相关政策推进住宅产业发展，包括改革城镇居民住房制度，逐步停止福利分房。二十世纪八十年代中期，政府开始引导批量建设住宅小区，发展房地产业。随着住宅的逐步走向市场，住宅产业逐渐发展起来。八十年代末期，政府提出住宅产业化概念。

  二十世纪九十年代的前五年是中国房地产业第一个迅猛发展时期，但此期间住宅产业化并没有同步发展甚至有所倒退。直到1995年，随着中国政府对房地产业畸形发展的反思和实现小康社会的需要，国家开始注重住宅的功能和质量，提出：建筑工业化，尤其是住宅建筑工业化仍是今后的发展方向。国务院办公厅。关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见，1999年）九十年代中后期建设部正式大力提倡住宅产业化发展并进行了试点建设。

  二十世纪的最后五年，中国政府部门与日本合作，先后推出了“中国住宅技术与人才培训中心”以及“2000年小康型城乡住宅科技产业工程研究”等项目，中国住宅产业化的技术改革由此开始。同时，建设部颁布了《住宅产业现代化试点大纲》并在全国范围内选取重点城市、企业作为住宅产业化试点基地。1998年，中国住宅产业化办公室正式成立，标志着中国的住宅产业化进程进入快车道。

  2000年以后，建设部扩大了住宅产业化试点基地的规模。2010年，住建部在天津设立了全国首个“住宅产业化集团型”模式基地―天津住宅集团。天津住宅集团建立了一个涵盖科技研发、规划设计、新型建材和住宅部品生产、房地产经营开发、建筑施工、综合服务等多方面综合性建设模式，形成住宅产业化的一条完整的产业链。

  数十年的努力大力推动了中国住宅产业化的发展，对房地产业产生立深远的影响。但是目前住宅产业化在中国仍处于初级阶段，需要国家政策扶植和资金支持。