房地产行业亟须构建新发展模式“破题”
在“防风险、保民生、促消费”目标驱动之下，2023年的房地产行业，困难和压力仍在，但迎来了突围和改变。
保障房建设目标下滑 财政压力大是主因
2012/02/15 00:00
来源：新浪房产
2011年国内计划建设1000万套保障房，截止去年11月底，开工目标已超额完成。据媒体报道，近期所确定的2012年保障房开工量保持在700万套，较去年同期下降了30%。......
广东省政府2月13日在广州召开全省住房城乡建设工作会议，正式下达广东省2012年保障房建设任务为开工建设保障性住房和棚户区改造住房14.39万套，这一数据比2011年31万套的建设任务缩减了54%。
全国多地保障房建设目标下滑，广东下滑幅度超五成
除了广东省保障房建设目标同比下降54%外，今年多数重点城市的保障房建设目标均出现不同程度的下调。上海下降38%，北京下降20%，二线城市的武汉、成都，还有三、四线城市的无锡、苏州等地建设目标均有所下滑。全国层面来看，2011年国内计划建设1000万套保障房，截止去年11月底，开工目标已超额完成。据媒体报道，近期所确定的2012年保障房开工量保持在700万套，较去年同期下降了30%。
附表：2011及2012年部分重点城市保障房建设目标情况 单位：万套、万套、%
地方政府财政压力较大及去年高估的目标是下调的主要原因
2012年保障房目标的下调，原因主要有两方面，一方面是对去年目标非常规式增速的纠偏。2011年为了控制房价，政府将保障性住房建设放在了第一位，行政色彩较浓。地方在执行层面上也凸显了积累经验的不足，暴露出偏高的目标跟现有建设能力间的明显差距。部分为了完成指标建设，甚至动用人才公寓、动迁房及工业厂房等实质和保障房关联并不大的项目充数。房地产市场的问题不是短期造就的，保障房的缺位也不是短期形成的，指望短期内将过去十年欠下的债一并还清，不现实也不理性。在这种情况下，2012年由上而下的调整保障性住宅建设目标势成必然。
另一方面，各地政府现今的财政压力较大，难以承担起过高的保障房建设目标。从2011年9月银行业金融机构向地方政府融资平台开闸来看，针对性的解决了地方保障房建设的资金缺口问题，也盘活了市场，减缓了部分地方政府的收支矛盾；但由于宏观调控持续导致房地产市场疲软，2011年地方土地财政收入锐减，地方政府现在债务偿还的压力开始加大，出于流动性风险的考虑，在持续调控的背景下，中央下调保障性住宅建设目标。
未来应采取多种模式吸引社会资金参与保障房建设，扩大资金来源
保障房建设的资金来源不能仅仅依靠地方政府通过税收、土地财政收入及借债等渠道来解决。首先，就土地财政而言，高地价跟房价控制目标背道而驰；其次，地方债务一旦范围扩大，在未来几年将面对更多的不可控性，对建设及发展产生不利影响。因此，为了解决保障性住房建设的资金缺口，扩大资金来源，鼓励社会资金的参与不失为解决的良径。
地方政府之前也对社会资金参建保障房建设进行过积极摸索，也有先行的佼佼者，比如山东青岛的黄岛区辛安公共租赁住房项目，总投资8.4亿元，其中七成多都是社会资金。三亚的“同心家园”十二期和东岸外语学校保障性住房项目，也大规模吸纳了社会资本。截止目前，引进社会资金参建保障房一直未能大规模推广的原因，是没有清晰的盈利模式和激励机制。从部分项目的成功经验来看，第一可以考虑对参建保障房的企业实施定向的政策松动，保障一定的盈利空间；第二，可以以政府为引导，对提供资金的企业进行保障房建设积极性评估，给予积极性高的企业更多开发资源上的机会；第三，对规模过大的保障房项目，可以政府主导，引入多家民营企业参与，做到全程公开透明，降低社会资金的投资风险。或者控制保障房项目的开发规模，避免出现大规模项目；第四，缩短保障房项目的资金周转周期，目前商品住宅均是滚动开发，资金投入和回收的周期较短，而保障房项目的开发和销售周期过长，社会资金投入的顾虑较多。
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