住宅产业化能否终结高房价

　　说起中国房地产，许多人可谓是爱恨交织，而从政府到百姓，也是心中五味杂陈。当下的中国房地产，已进入以遏制投机投资、抑制房价过快上涨、防止泡沫为中心的历史时期。

　　在被称“史上最严厉”楼市调控下，致使房地产投资放缓。而房地产投资放缓，也是目前经济增速下滑的主因。虽然，9月份我国出口增长9.9%（创单月出口历史新高），但与全年增长目标仍有差距。不可否认，经济下行压力依然很大，原材料库存不断增加（如钢筋、水泥、陶瓷等建材库存明显增加），企业的风险进一步加大。对此，有人提出应推进住宅产业化来消化这些原材料。就住宅产业化而言，其是将带动一系列相关产业的发展。除了整体厨房、卫生间等成熟行业，还将涉及精装内墙板体系、架空地板体系及配套管线设备等行业。或可说，推进住宅产业化，加快住宅升级换代，已是迫在眉睫，这也将成为新的经济增长点。

　　与近年热点话题“房价”同被关注一个词，便是“住宅产业化”。我国的住宅产业化，经过20余年的探索与发展，在建筑史上也迎来了“像造汽车一样造房子”的新时代。曾有业内人士比喻为：“当汽车各部品配件的制作成本下降、汽车装配工人减少、工作周期极大缩短时，汽车的总造价必然是会降低的，而售价的降低则成为了可能。同理，住宅产业化必然是会降低房价。”那么，住宅产业化能否降低房价？又能否终结高房价时代？

　　住宅产业化的缘起

　　众所周知，作为国际成熟的经济模式的住宅产业化，在中国却经历了“难产”的过程。相比建筑业和房地产业，“住宅产业”一词出现较晚。而我国的“住宅产业化”是1992年提出，1996年才开始正式在全国试点，到1999年国务院颁发了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》（即72号文件），明确了要通过推进住宅产业现代化，来提高住房质量，加快住宅建设，促进国民经济的增长。至此“住宅产业化”才正式在国务院文件中出现。同年，为了促进住宅产业向现代化发展，建设部开始实施了“国家康居住宅示范工程”。住宅产业化，是以住宅产品为最终目标，采用工业化生产和一体化经营的方式，使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置的一种住宅发展模式。

　　然而，遗憾的是在推动住宅产业化的进程中，我国传统的粗放式住宅建设方式没有太大改变。因为，无论是北京，还是深圳、沈阳、上海等城市，都是以保障房为载体来推住宅产业化的。这是因保障房建设政府有主导权，且户型比较单一，较容易进行标准化设计。

　　我国在“十二五”期间保障房的建设是3600万套，国家对保障性住房的重视也为住宅产业化的发展，提供了良好的发展契机。据悉，今年1至9月份全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，基本建成480万套，完成投资9600亿元。而计划今年全国新开工城镇保障性安居工程为700万套以上，基本建成500万套。另据北京住建委相关负责人表示，今年北京将有40个保障房项目共240万平方米采用产业化住宅。如今，住宅产业化迎来了前所未有的发展良机。但成熟的住宅产业化，需要采用标准化、系列化、工业化、规模化的社会大方式。而构建完整的现代产业化，更要集约化利用资源、能源以向社会提供最终的住宅产业。

　　住宅产业化的现状

　　客观而言，作为国际成熟经济模式的住宅产业化，我国尚在探索还远未达到成熟的阶段。虽在近年得到较快发展，但与城镇化和房地产业的发展速度相比，其发展是相对滞后，许多相关问题不完善，且障碍重重。

　　目前，房地产开发商和消费者还纠缠于概念、户型、环境、健康等方面，供需之间没有形成住宅产业化所需要的市场土壤。加之国内对工业化住宅的生产线投入很少和现阶段生产力水平也决定了我国住宅的生产方式，也成为困扰实现住宅产业化的阻力。同时，由于建筑结构、建筑体系和管理体制不完善，以及缺乏配套技术、系统化产品和完善配套的政策体系，均造成了我国住宅产业化水平低下的现状。而在国外，其住宅产业化起步较早，产业化程度也高。由于其行业装配式住宅施工机械化程度很高，住宅相关构件的标准化生产，再加上本身技术已经非常先进，其所遇问题也就迎刃而解。[Page]

　　诚然，就住宅产业化目前遇到的问题来看，更多不是企业能解决的（如产业链和国家标准的缺失，部分部件甚至还要进口）。但住宅产业化相比于传统建设模式，其优势却不言而喻。其一，由于是预制建筑构件工厂化、标准化生产，避免了人为因素，其质量可以控制有保证；其二，由于其构配件实行标准化工厂生产，现场实行装配式施工，减少了浪费，且费用有所节省；其三，由于是工厂化、机械化生产，减少了劳动力成本，降低了劳动强度和安全隐患。同时，缩短了工期、控制住了成本；其四，在科研成果的应用的同时，还能避免毛坯房装修带来的高能耗；其五，可以有效地节约资金，并可在短时间内进行销售、交房，最终实现短周期的资金回笼，规避资金风险。

　　虽然，一些城市的保障性住房产业化建设实际成了政府的面子工程，但基于住宅产业化集节能环保、缩短施工周期、模块质量标准化、节约劳动力成本等众多优势，目前住建部先后批了近30个住宅产业化示范基地。可以预见，在政府继续加大对产业化住宅开发的扶持力度的同时，普通住宅产业化将成为一种潮流、趋势和发展方向。可以说，房地产产品的标准化、管理的标准化、采购的标准化环环相扣，其势在必行。而随着发展低碳经济的趋势以及人工成本的加大，住宅产业化是未来房地产行业必然的趋势。

　　住宅产业化对降房价的作用

　　纵观今年以来的房地产业相关文件，住宅产业化的字眼越来越频繁地出现。住宅产业化是建筑业和房地产业发展的必然，传统的运用模式正面临着一场深刻的革命，显然这已经成为共识。

　　从住宅产业化所带来的是短周期施工、工业化制造部品配件、人力成本的降低等方面来看，其应该起到降房价的作用。换言之，住宅产业化进行大规模的批量生产，其建房的综合成本是明显减少的，综合成本的下降也将带来房价的回落。但在房价的构成中，其建筑成本所占的比例非常小。笔者在《政府是否真的想降房价》文中，有言：“房地产行业包含12种相关税种，开发各项环节需缴纳50余种行政性费用。其中营业税及附加、企业所得税和土地增值税约占项目销售收入13.75%，加上企业所需缴纳的契税、印花税等，占项目销售收入的15%左右。”加之，不少地方政府热衷土地财政和一些腐败官员欲从高房价中获得灰色收入，若想让住宅产业化来降低高房价，其作用非常有限。正如笔者在《漫说房价之色》文中，所言：“房价正与‘灰色收入’同步上升，而‘灰色收入’是源于灰色体制或灰色政策。‘灰色收入’也成为一些腐败官员逃避严惩的借口。而由于‘灰色资金’或来之轻松或来源不明，房价之高企或源于其暗撑。”故，住宅产业化只能是从另一层面抑制房价“上窜”的幅度，而非将其降低。要真正降低房价，就必须在土地成本、相关税费和开发商不合理的谋利上着手，而非仅是建筑成本的降低。

　　另外，在楼市调控和市场低迷的状态下，目前住宅产业化市场份额还不够，无法获得规模经济，产业链尚不成熟，其成本很难降低。高成本的住宅产业化，不仅限制了其推广、发展，更限制其有效抑制房价上涨的作用。

　　综上所述，笔者认为：住宅产业化，能有效地提高我国住宅产业的现代化水平，不仅有利于住宅成套技术的集成、整合和创新，还有利于推广环保型、节约型建材。住宅产业化是房地产行业走向成熟的必由之路。而住宅产业化的发展成熟，也是房地产步入“白金时代”的特征之一（即以住宅产业化生产代替目前主流的低效粗放式生产）。虽说，住宅产业化发展已呈大势所趋，但其对降低房价的作用却是间接的、缓慢的，而非“利器”。