[独家]诸葛文达：房地产热潮下的长江经济带水泥行业预判

  一、前言

  谨把此文敬献给三八妇女节，计划生育的严重后果之一是男女比例的严重失调，致使中国的女性愈显珍稀，为了追求幸福生活，中国的男人们必须更加努力工作，购买大宅，才能把珍稀的爱人娶回。可见，你们为中国的房地产行业发展做出了更大的贡献。

  二、房地产热

  正如笔者2015年初之预计，在降准降息降首付等财政金融政策刺激下，房价将进入上升通道。2015年，一线房价暴涨，二线销量暴增，三四五线城市量价俱跌，这一年，房市的最大特点是“分化”，并延续到2016年。

  2016年农历年一过，大家还没从年味中清醒过来，一线城市新房和二手房继续疯狂，杭州、南京、苏州、武汉等二线城市价量同步跟进，三四五线城市继续保持沉默。中央政策是三去一降一补，其中去库存的目标就是去掉三四五线城市的库存，结果，本应滴灌到三四五线的洪水都集中到了一二线城市，偏离了中央的意图。这两天的人代会大家纷纷发言，因为分化，观点也较多，结论更难下。上海、深圳的最高领导倒是都表态了，要釆取措施不让房价疯涨，不外乎限贷、限入户、增加土地供应等招数。这些招数有用吗？这直接影响水泥行业，可见，分析与房地产行业密切相关的水泥行业，还得先预计房地产行业的发展趋势。笔者认为：

  1.上海的房地产市场将继续热度不减

  在低利率松房贷的宏观环境下，一线城市房价将继续上涨，以上海为例，因为拆迁难度、拆迁成本不断上升，导致土地供应瓶颈几乎不可能解开，决定了上海近期几乎不可能增加太多的房源长期也难以大幅增加，而不断涌入的新生代人口的购房需求，正在焦灼中不断释放。2015年12月，上海商品住宅的新增供应量仅有85万平方米，成交量达188万平方米，等于单月库存下降103万平方米。二者差距如此之大，决定了上海商品住宅价格还将暴涨，笔者预计到2020年，上海住宅均价将从2015年年底的3万元上涨到10万元，核心市区均价将达到每平方米30万元。

  2.武汉、杭州、苏州、南京等东部和长江沿线强二线城市房价将迅速跟进

  武汉在2015年一年售出了22万套商品房，售出面积大大超出了北京、上海、深圳，原因有二：

  1）北上深供应短缺，没那么多房源；

  2）房价相对北上深便宜很多。

  在一线城市继续限购或无房可售的背景下，强二线城市的房地产销售顺势而起，在2015年销量大增，并在2016年价格起飞。如南京，河西板块楼面地价已过四万！苏州吴江区部分楼盘价格翻倍！笔者预计，武汉、杭州、南京、苏州等强二线城市住宅均价在2020年将从目前的每平方米1-1.5万元上涨到每平方米3-5万元，核心市区将上涨到每平方米6-10万元。

  3.长沙、合肥、无锡、宁波等长三角和长江沿线弱二线城市房价也将高速跟进

  与强二线城市类似，这些区域中心城市或区域经济强市的房价也将从目前的每平方米七八千元跟进到每平方米2-4万元。

  4.其他地级城市房价将有明显上升

  这些区域次中心城市由于县域人口流入逐步减小，本身人口却不断流向一二线城市，加之库存量较大，房价上涨较慢，预计在2017年下半年才会加速上涨，到2020年前后，预计均价可能会涨到每平方米8000-10000元，涨幅100％左右。

  5.现在房价在三千元左右的长江中下游流域县级城市房价将被动跟着物价上涨

  到菜市场看了下，玉米10元三个，丝瓜每斤7元，苦瓜6元，天气转暖，菜价还贵，看样子大部分蔬菜的价格将长期在五元以上了，物价还是不断上涨的。预计作为物价上涨组成的房价上涨，最终将在2018年左右传导到县级城市，长江中下游区域内的县级城市预计均价可能会涨到5000-8000元，涨幅在70％左右。

  在县城房价开始上涨之时，国家开始出台新一轮的房地产调控措施，房价在调控中进一步上涨从而招致更严厉的调控措施出台，最终，2021年后，房价彻底崩盘，甚至会从高点下跌30-70％，并引发真正的金融危机。

  三、为什么在劳动力出现轨点时还会房地产热？

  1.农业机械化，粮食进口，使得人口可以向城市进一步聚集。

  2.人口老龄化，迫使计划生育放开；劳动力人口降低，推动工资收入上涨。两者共同作用，改善性需要暴发。

  3.经济转型不易，经济发展速度趋缓，改善经济，需要降准降息，客观上推动房价上涨。利率的较大幅度下降，使得按揭贷款购房的总额实际付款大幅下降，相当于房价实际上己经大幅下降，从而改善了购买力。

  4.一二线城市房价上涨的趋势形成，带动了追涨人群的跟进，形成热潮。

  5.一二线城市的房地产热最终会传导到三四五线城市。

  6.三四五线城市去库存任务没有完成前，国家总体经济无法热起来，国家不会岀台严厉打击房地产投机的政策。

  7.劳动力换代导致体力劳动者越来越短缺，抬升房屋造价。

  8.人民币长期升值后需要理性贬值，中国有能力在较长时间内控制贬值速度，避过收入陷阱。

  9.部分国人欧美购房，推升国外房价，反馈助涨国内房价。

  四、水泥行业的反照

  恰如笔者三年前预测经济可能还得靠房地产支持，并在去年初开始，鼓吹一二线城市的房价上涨，现在，我们该鼓吹水泥了。

  作为与房地产行业息息相关的水泥行业，必然会是这一轮房价上涨的受益者。预计从2016年3月下旬起，水泥销量将明显回暖，并在2016年4月份实现价格的恢复性回升，延至2016年4季度，价格出现猛涨，并在高位震荡维持到2018年，从而走出平台期。

  一直以来，笔者十分看好长江经济带的都市化发展趋势，这样的发展带来的是区域人口的大量流入、经济的持续发展和建设的持续进行。很幸运地，长江中下游区域的主要水泥企业近年来纷纷把发展目标转向区域外，甚至走向国外，使得区域内的产能过剩程度明显低于区域外。而人烟稀少的西部和东北，伴随开发而建成的巨大产能，因人口流失，将永远无法消化！这也是另一种“分化”。笔者特别乐观预计，2016年下半年，因安徽以下长三角都市圈房价暴涨带动二三线城市建设突起，海螺水泥将无力把水泥输入湖北，武汉水泥价格暴涨，让我们拭目以待！

  五、风险提示

  1.据此操作，风险自负

  2.疯狂刚开始，抓紧紧入市还来得及

  3.大家疯巅，必须适时退出

  4.谨慎者不要在别人退出时变得疯狂

  5.该来的终究会来，来得越晚危害越大