房企“众生相”：有钱用不出去 项目开工延迟 以价换量或难避免

随着复工复产大潮的全面开启，房地产行业也逐渐回到正常的动工、卖房状态。

但受新冠肺炎疫情影响，春节期间各地售楼处关闭、“返乡置业”消失，春节后房企复工推迟、2月份楼市交易大跌……在这样不利的局面下，头部房企的优势更加显现，而中小房企可能面临的是如何才能“活下去”的问题。

那么，复工后的房企目前处于何种状态？近日，记者分别采访了几家房企的投资、工程和销售负责人，客观呈现不同房企在疫情下的复工状态。

投资总：就怕别家抢地

“投资这块，现在手上有足够现金，但是用不出去。”某房企投资拓展总刘浩告诉记者，现阶段有些城市相关土地交易的部门还没恢复正常，所以投拓团队主要是在时间和节奏上受到了影响。

以内部流程为例，刘浩告诉记者，以前只要投拓发现了不错的项目，上报集团投资评审委员会，同意后就可以同步配好资金开始操作了。目前来看，所有节奏都会往后拖，但这个阶段不能闲着。“就怕政府突然变卦，或者被别家截胡。”

刘浩表示，之前公司在北方某城市看中一块纯宅地，虽然总地价偏高一点，地块属性稍微差一点，但是能够和政府谈一谈、并且锁地的。但因为今年春节比较早，公司和政府的会议安排比较满，这块地就推迟到年后，但受疫情影响到现在还没机会碰上。“原本是2月份要摘的地，现在还没拿到手，所以要事先把能定的弄好，就怕拖得太晚，别家进来。目前需要紧密了解同行的动态，同时与政府继续跟进。”

对于购地，刘浩表示，有一定风险，同时还要不断和金融机构进行联系。“由于是非上市公司，尤其关注和金融机构的关系，毕竟大部分资源都来源于非标融资。投资有风险，所以金融机构对资金回报率有要求。如今节奏被打乱，一些金融机构刚上班，还需要和他们进一步加强沟通。”

在刘浩看来，公司作为中小型房企，与主流房企比投资规模偏小，所以整体影响不会太大，但每块地，包括融资、锁地等，都要跟得比较细。目前需要把一些意向比较强的项目往下跟，上半年的地拿得越早越好，才能满足一些开发需求，因为一般年前或2月拿的地都可以在今年实现销售。

工程总：所有成本都在涨

往年的3月份，项目工地上早已经热火朝天、人山人海了。但今年受疫情影响，情况截然相反。

某“千亿”房企工程总张华告诉记者，他们项目的工人于腊月二十五(1月19日)左右放假，正常情况下正月初十(2月3日)收假。今年因为疫情影响，公司推迟到2月10日上班。但实际上，到目前为止能来上班的工人也不多，所有工地都不能恢复正常施工状态。

据张华介绍，公司处于开工状态的300多个项目，都受到不同程度的波及。目前工程团队的主要任务就是做工人安排、复工复产申报、推进工程审批等。

首先“头疼”的就是工人。张华告诉记者，返程的工人需要报备详细的个人情况，如果是从疫区归来的工人还需要隔离14天，这也相应地增加了时间成本。与此同时，因为春节后其他同行都在抢工人，所以工人的酬劳肯定要涨，去年只要每天300元，今年可能要每天400——450元才能招到一个工人，人工成本上涨很明显。

此外，让人着急的则是复工申报和节点审批。张华直言，复工审批的工作推进并不顺畅，盖章、打报告、各种签字，每一环节都卡得很严，审批时间也不短。

“复工来说，首先是街道防疫办公室，然后是公安、城管、环保、安监。报完之后要到区建设局盖章，待区同意之后，要到市建设局盖章，最后要由市防疫办公室，每个地方有所差别。另外，工程的节点验收，涉及需要政府部门，目前也都无法正常进行。”张华告诉记者，除了工人和流程，一个项目的复工还会牵动大量物资，而现在因为上下游工厂复工节奏不同，很多材料可能无法供应。

而且，材料涨价也是一个问题。“几乎所有原材料都要涨价，因为大家都没货。以混凝土为例，由于没有开工，但凡有一家(混凝土公司)开工，价格也随之上涨。另外，防疫物资也要买，口罩、消毒等现在属于增加的成本；还有工人费用、财务费用，建设费用最终都需要房企来买单。”

张华表示，本次疫情是对各家房企工程团队的考验和大练兵。“一级管控要求所有生产全部停止，加上工人、工程各方面的影响，接下来一定会面临大量项目逾期交付。从2月10日复工到现在很多项目还没开工，算一算，已经延迟太久了。估计疫情可能会导致工程延期开工50余天。”

对于项目施工，张华表示，乐观估计，顺利的话可能要3月底才能正常施工吧。

营销总：以价换量不可避免

丁峰是某TOP20房企武汉区域的营销负责人，由于年前封城，他至今还没有回到武汉。

而原本计划在今年3月底供货的武汉黄陂项目，至今还处在初备阶段。新项目的总包也还没有定标，更不要说组织人员进场施工。丁峰表示，项目预计会比原来的施工周期延长2——3月，供货更是预计延迟到8月份。

这对销售端而言会有多大损失？丁峰告诉记者，具体损失还不好估算，资金成本、人员成本等现在都是只出不进。不过更大的压力会是现金流，原本计划年中现金流就能回正，现在要延迟到9月份。

另外，由于周期拉长，整个黄陂板块的所有楼盘项目会集中供货，届时势必会引发惨烈的价格大战。“以价换量是不可避免的，短期之内销售价格会受到影响。”丁峰说。

更让丁峰担忧的是，受疫情影响，一方面武汉人口流入会受到限制，绝对买房人数减少；另一方面，购买意愿是不是能完全恢复也不好说，目前武汉二手房的挂牌价已经下降了15——20%。

“对于营销来说，目前能做的工作不多，大多是些基础性的工作。”丁峰告诉记者，现阶段他们正在加强员工培训，增加线上营销的规范化、模块化等。目前只能做线上蓄客，通过一系列措施降低购房门槛，锁定一些潜在客户，为疫情过后做准备。

“要说复工程度的话，只能达到原先的30%左右吧。”在丁峰看来，营销端的全面复工可能要等到4月底左右，希望5月能够完全恢复正常。

专家：千亿房企保规模，中小房企保利润

疫情影响之下，房企应该持有怎样的心态？

“企业的在手现金和融资渠道，就决定了其受影响的程度。所以可以看到，像中海、万科、保利这种传统主流房企，不管市场好坏都会不停拿地。”张波直言，虽然投资的每块地不是一定都能挣钱，但这类企业销售规模大，资金相对充足，融资成本也可以把控，也就不用太考虑投资策略，满足集团下达的投资任务就可以了。

“(头部房企)可以在招拍挂市场‘蒙着眼睛拍’拿地，也可以参与一级土地整理和旧城改造，保证在投拓市场的江湖地位，永远在进行市场参与，规模越大风险相对越低。”

在业内人士看来，头部企业相对好过，但800亿——1000亿元销售规模的企业则可能很难受。这类企业本身处于扩张期，对资金也最渴求，而疫情对他们的现金流来说更是“雪上加霜”。

前期关注利润的企业，会比激进性企业好过一些。张波建议，去年刚过“千亿”的房企，首先应维持一定增速，二线房企则必须保有一定规模。中型企业需要有一定专业特长，或者在某个城市有一定优势，就要继续发挥优势，保证好利润。