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北京住宅产业化新里程碑：推广至商品房
2015/04/01 11:17
来源：中国房地产报
北京城建集团建设公司项目经理张胜利正在主导郭公庄一期公共租赁住房项目的建设，今年开始预制化吊装。该项目拥有双重身份，它是全国工程质量治理两年行动方案落地的一个工地，也是北京市少数已在保障性住房建设全面推行住宅产业化的项目。......
北京城建集团建设公司项目经理张胜利正在主导郭公庄一期公共租赁住房项目的建设，今年开始预制化吊装。该项目拥有双重身份，它是全国工程质量治理两年行动方案落地的一个工地，也是北京市少数已在保障性住房建设全面推行住宅产业化的项目。
这是北京城建首个产业化项目。张胜利告诉中国房地产报记者：“过去的保障房建设多限于个别楼栋、个别部位用一些叠合板、预制楼梯板，但这个项目要100%做产业化，预制化率在40%左右。”
北京市于2014年决定在保障性住房中全面实施住宅产业化，同年，北京成为国家住宅产业现代化综合试点城市。中国房地产报记者了解到，住宅产业化已在2014年10月写进含有住宅地块的土地招拍挂文件中，配建保障房面积达不到要求的产业化比例，差额面积将落在商品房建设上。这意味着，北京市的住宅产业化建设正推广到商品房领域，这也被业内人士视为住宅产业化升级的一个里程碑。
保障性住房全面推广
住宅产业化和两年工程质量治理行动这两件关乎未来建筑业发展的大事，不失时机地走在了一起，它们同时“出现”在中国众多的工地里，为建筑业的健康发展保驾护航。
郭公庄一期公租房项目便是其中的一个项目。该项目与住建部的要求有所不同的是，北京市实行的八方主体责任制，除了建设、勘察、设计、施工总承包、监理单位的法定代表人、项目负责人以外，为建筑主体或者承重结构供应预拌混凝土、预制混凝土构件、钢筋的企业的法定代表人也要签署法定代表人授权书、工程质量终身责任承诺书。
上述规定写入北京市住建委和市规划委于2015年1月29日联合发布的《北京市建设工程质量终身责任承诺制实施办法》，面向新开工建设、已开工正在建设的建设工程。
北京市对预拌混凝土、预制构件、钢筋供应商的责任要求有着现实的迫切性。2014年8月，北京市住建委发布了《关于在本市保障性住房中实施绿色建筑行动的若干指导意见》（以下简称《指导意见》），将住房实施产业化视为绿色建筑行动的重要组成部分，并于当年10月1日起实施。
北京市住房保障办公室相关人士介绍，早期在保障房推广住宅产业化，按照一刀切的标准推进难度较大，不同类别的保障房的供地、资金来源、建设维护等不同，需结合建设管理特点分类实施。“过去保障房实施产业化的要求相对宽松，未来的产业化程度会越来越高。”一位住宅产业化圈内人士说。
目前，全面执行住宅产业化的保障性住房项目已有北京建工六建承建的马驹桥公租房项目、中国新兴保信建设总公司承建的温泉公租房项目。同郭公庄一期公租房项目一样，前两个项目的预制构件内部也预埋了一个白色芯片，这个芯片构成了构件的“身份证”，包含构件尺寸、名称、用途等信息。
商品房也推产业化
在保障性住房积极推行住宅产业化的同时，关于住宅产业化要求写入商品房地块招拍挂文件的消息也在业内盛传。上述圈内人士介绍，从2014年10月份开始，北京市政府在土地招拍挂文件中提出了住宅产业化的要求，但多集中于保障性住房。
而中国房地产报记者持有的一份北京市昌平区北七家镇中心起步区项目一期用地的招标文件文档显示，其中建设项目规划条件提出了关于住宅产业化方面的要求，并且不仅限于保障性住房。这块地由绿地集团于2015年1月末拍得。
该招标文件写明，地上建筑规模超过10万平方米的商品住房项目，按不低于住宅地上建筑规模的60%实施产业化；地上建筑规模超过5万平方米、低于10万平方米的商品住房项目，按不低于地上建筑规模的40%实施住宅产业化（如为含住宅的多功能用地项目，以住宅部分的地上建筑规模核算）。公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、棚户区改造安置房地上建筑应100%实施住宅产业化。
上述昌平区北七家镇地块的规划建筑面积为43万平方米，配建限价商品房约为9.96万平方米，可售商品住宅建筑面积约为20万平方米，两项相加，粗略计算，住宅建筑面积约为近30万平方米，按60%实施产业化的要求，即要有18万平方米实施产业化，除去近10万平方米的限价商品房面积，可售商品房住宅还需为产业化实施预留8万平方米的空间。
北京市住房和城乡建设科技促进中心相关人士证实称，“含住宅的地块，没有特殊情况，都是这样要求的。”并称，2014年7月的土地出让规划条件里已有这一要求，这些地块三个月后将陆续入市。
不过，让人费解的是，这项写进建设项目规划条件的要求来自于一项正在起草的关于住宅产业化的新政策，该政策对住宅产业化提出了路径、目标。上述圈内人士告诉中国房地产报记者，这次政策文件曾两次报送北京市政府办公厅，被打了回来，要求梳理好配套政策。“去年9月本来就要出这个政策，一直没有出来，但现在已经在照这个政策的要求做。”总的来说，要提高房屋质量，就要解决两方面的问题：物和人。就物而言，是要保证建造房屋的部品、材料质量过关；就人而言，是要提高施工者的专业水准。由于我国的建筑业素来缺乏对工人的培训，弥补工人技能上差距的最好方法，就是尽可能用产业化的手段代替现场施工。与此同时，产业化装配代替现场湿作业，减少扬尘和建筑垃圾，也被视为治理空气污染，改善居住环境的一个途径。
编辑：曾家明
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