房地产行业亟须构建新发展模式“破题”
在“防风险、保民生、促消费”目标驱动之下，2023年的房地产行业，困难和压力仍在，但迎来了突围和改变。
保障房建设：水泥迎利好 多数房企或缺席
2011/10/10 00:00
来源：中国证券报 林喆
《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》强调将大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。业内人士指出，今后几年，保障房建设力度不减，相关扶持和激励政策会陆续出台，这对水泥和钢铁等保障房建设用材行业将持续形成直接利好。不过，保障房的公益性质决定了开发利润必然较低，这很可能使得多数房企继续缺席保障房建设领域。 ......
《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》强调将大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。业内人士指出，今后几年，保障房建设力度不减，相关扶持和激励政策会陆续出台，这对水泥和钢铁等保障房建设用材行业将持续形成直接利好。不过，保障房的公益性质决定了开发利润必然较低，这很可能使得多数房企继续缺席保障房建设领域。
建材类公司受益显着
《意见》指出，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。根据此前公布的规划，我国将在“十二五”期间建设3600万套保障性住房，涉及投资总额约在4.5万亿元以上。2011年计划建设保障房1000万套，同比增长70%。据测算，1000万套保障房的投资规模将在1.3万亿元至1.4万亿元，约占全国房地产投资的20%。
受益于保障房建设的板块主要有房地产开发、建筑建材、工程机械和住宅配套共4大类，涵盖的行业包括房地产、水泥、钢材、化工、机械、家电等，其中水泥板块最为受益。
东兴证券认为，保障房建设有望对水泥需求形成强有力的支撑。在上半年保障房开工率未达预期的情况下，水泥产量依然保持较高增速。下半年各地政府在行政问责压力下加快建设进度，目前主要城市均已基本完成保障房开工计划，水泥行业全年需求的高增长将获得有力支撑。
多数水泥企业负责人认为，在保障房建设需求的刺激下，水泥行业的供需关系将进一步改善。目前，水泥行业扩产在短期内难以完成，今后水泥价格将维持高位。各地保障房规划量、实施能力和实施进度是衡量当地水泥企业受益程度的三大指标，相当一部分水泥企业将从中受益。
钢铁行业同样在保障房建设中获益。住建部要求各地保障房在11月末前须全面开工，这意味着保障房建设所需的螺纹钢将获得较大的市场，螺纹钢生产规模大的钢企将分享业绩利好。
房企或因利微而缺席
虽然《意见》指出，将综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。由于保障房尤其是公租房开发利润过低，一线房企可能不会过多地参与其中。
数据显示，在房企百强名单中，仅有30家房企在2007年 2010年间参与了保障房建设。在百强房企的前十名中，万科[简介 最新动态]、绿地、保利[简介 最新动态]等房企参建了保障房，其中有8家公布了2010年保障房建设总面积，平均值为92.37万平方米，总面积为739万平方米，占其总体开发量的比重甚微。
保障房的建设模式主要有三种，包括政府直接投资建设、政府和企业共建、企业独立建设。目前保障房建设多数由政府主导，参与的开发商也以国企为主。由于资金、土地、税收等问题难以解决，许多开发商虽然不愿意放弃保障房这一市场，但参与的积极性并不高。
业内人士表示，保障房开发利润未达到开发商的利润底线。商品房开发的毛利率基本在30%以上，而保障房的毛利率在5%至10%，很难让开发商心动。此外，公租房不可以上市交易的制度安排也令开发商持回避态度。
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