中冶遭地方政府欠账500亿 转让保障房债权谋解套

　　曾经号称全国最大保障房建设企业的中国中冶，如今却成为被地方政府坑得最惨的地产央企。按照中冶内部统计，地方政府因保障房和基础设施项目的欠账竟然接近500亿元。

　　无奈之下，中冶于11月12日悄然公告称，将把鞍山一个保障房项目的债权转让给中信信托，交易金额涉及13.2亿元。专家认为，通过金融化的方式化解债权风险是一个可行的办法，但是对于陷入困境的中冶来说，解套的日子似乎仍遥不可及。

　　中信信托接手保障房债权

　　最近两年，中冶集团旗下上市公司中国中冶在资本市场主要被诟病的是其在矿业投资板块的失误与亏损，而现在，这种令人尴尬的处境也延伸到了以前中冶最拿手的工程建设领域。

　　11月12日，中国中冶公告宣布，全资子公司中国三冶和其下属鞍山中冶置业有限公司于2013年11月12日与中信信托等签署《债权转让协议》，拟将中国三冶持有的鞍山市劳动路保障性住房建设项目（BT项目）的债权转让给中信信托，涉资13.2亿元。

　　“我们也没有办法，毕竟这些项目挂在账上，对业绩的压力非常大”，中国中冶负责投资者关系部门人士对记者表示。

　　据了解，此次债权转让的债务人实为鞍山市政府。而转让的保障房项目则是鞍山市劳动路西小区保障性住房工程。该工程早在2010年5月份由中国三冶与鞍山市城市建设投资发展有限公司签署，合同总价为150亿元人民币。

　　按照规划，该保障房项目占地9.2万平方米，总建筑面积45.37万平方米，共建25栋高层住宅楼，可安置群众5587户，2013年6月30日完成总体交工。在2012年3月份，首批17栋高层，1300套住房已经完成派户。

　　BT项目一般被称为交钥匙工程，对于鞍山劳动路保障房项目来说，则需要地方政府及时回购并拨付资金。但是，工程进度的顺利并未能让中冶在资金回收上高枕无忧。此前在2012年12月，经过签署补充协议，中国三冶对鞍山市政府享有委托代建价款应收债权确认为13.6亿元。

　　中国中冶的公告称，债权转让的最终实际数额、转让对价的支付数额及时间，将根据中信信托发行信托计划单位募集的资金情况而定，若信托计划募集资金少于13.2亿元，债权转让的数额将相应减少。

　　对此，有业内人士对网易财经分析，这种处理对中冶来说是个不错的办法，因为通常情况下，债权项目采取信托即表示各方私下里已经找好下家，债权兑现应该不是问题。

　　地方政府欠账近500亿

　　“中冶近年来在保障房项目上一直比较被动，现在采取转让债权给信托是个可行的办法，能转嫁资金回收的风险，这也是没有办法的办法”，长期关注保障房建设的兰德咨询总裁宋延庆对网易财经表示。

　　中国中冶也指出，通过今次交易，有利于子公司中国三冶减少应收帐款，降低带息负债规模，降低回款风险。今次出售的债权所得将用于偿还相关银行贷款及补充中国三冶生产经营所需流动资金。

　　实际上，作为中国最大的综合性建设企业之一，中国中冶和它的大多数同行一样，近几年都在承受着项目建设资金回收难的巨大压力。在三季报业绩中，中国中冶称截至9月底，公司约定期限在一年之上的长期应收账款已经达到337.67亿元，比去年同期上升了43.7%。

　　而据中国中冶负责投资者关系部门对网易财经透露，虽然没有详细的分类统计，但是实际上目前公司统计的全部946亿元债权类资产中，因保障房建设和基础设施建设等，包括地方政府平台欠款涉及的比例高达50%左右，也就是接近500亿元。

　　对于造成如此高额欠账的原因，中冶也解释，主要是公司从事保障房建设和地方基础设施建设等BT业务造成。而对于未来是否把更多债权采取信托方式处置，中冶方面对网易财经倒是没有否认。

　　“用金融化手段处理我们内部肯定有这方面的思路，但是目前没有更新的信息要披露，而作为国资委特别监管的企业，把资金回收风险剥离出去也是必然的要求”，中国中冶负责投资者关系部门人士称。

　　中国中冶总裁张兆祥在回应网易财经询问时表示，未来是否有更多债权采用信托方式处理还要“视情况而定，目前公司正在探讨各种办法回收我们的应收账款”。

　　其实，作为自救的最主要措施之一，中冶早在去年就已提出，要逐步退出保障房和基础设施建设领域。按照媒体统计，到2012年底中冶房地产在售项目为169个，项目规划建筑面积4414.58万平方米，其中保障房项目总建筑面积下降为1757万平方米。

[Page]

　　中冶短期内无望解套

　　“中冶作为央企搞房地产开发，没能按照市场原则办事，建设保障房犯了不少错误，结果是好心办成了坏事”，曾长期在中冶集团房地产部门任职，目前担任亚太城市发展研究会房地产分会会长的陈宝存对网易财经表示。

　　早在2008年国家推出4万亿经济刺激计划并确定三年内投资9000亿元用于保障房建设时，中冶即看到了其中蕴藏的巨大商机。随后，中冶把旗下房地产专业公司中冶置业的产品结构调整为保障房占比达到60%，并和5家银行签署了450亿元的授信协议，全力进军保障房建设。

　　央企开发保障房、地方政府负责回购、银行提前拨付贷款，当时，一切看起来都是美好的。中冶最终也成为国内最大的保障房建设企业，公司作为国资委确定的16家可以开发保障房的央企之一，当时占央企中所建保障房总规模的80%。

　　但是，所有的问题集中出现在“转移交付”这个环节。地方政府因为各种原因往往推迟回购计划，导致保障房开发企业的贷款压力越来越大。“早前中冶旗下某个公司的贷款即达到80亿元难以偿还”，陈宝存透露。

　　在业内人士看来，很多房地产开发企业是掉进了地方政府的陷阱里难以抽身，主要也是地方政府本身没有财力去建设，但是为了完成政治任务不得不上项目，只好忽悠房地产开发公司自己投资去建设，最后回购环节却无法兑现。

　　兰德咨询总裁宋延庆称，目前各地主导企业开发的旅游地产、养老地产等名目繁多的房地产项目问题正在逐渐暴露，明后年可能会集中爆发，所以说，房地产企业与地方政府合作做土地一二级联动开发项目，一定要把运作风险充分预估到，包括资金等战略操控能力一定要强。

　　当然，专家也普遍指出，也并不是所有的企业都如中冶一样陷入困境，包括同是地产央企的中海、保利等公司在保障房项目上并没有发生很大问题，其产品结构配置和项目运作经验正是中冶应该借鉴的。

　　在专家看来，中冶要想解套，短期看来非常难，也看不出什么更有效的办法帮助回收资金。陈宝存表示，中冶的情况即便把欠账往外转移都很难，因为中冶本身的管理也有问题，不能总以为自己是央企，就老想着跟地方政府联姻，还是要按照市场规则办事。“本身没有开发经验，拿地后也开发不了，中冶现在的局面可能是保障房和商品房都没能干好，该盈利的也没能盈利”，陈宝存表示。