[调研]水泥企业最新调研纪要（4.30）
4月中旬前后，长三角地区大面积推涨水泥价格，实际落实情况如何？中国水泥网水泥大数据研究院对浙江、江苏部分水泥企业进行调研，了解具体情况，主要内容如下......
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2007年，万科进入福州。2008年，万科·金域榕郡即将面市。尽管，万科对多数人来说，不是陌生词，但是作为地产行业的领袖，它到底强在何处？它又凭什么让“地产哲学家”冯仑发出“学习万科好榜样”的号召呢？
3月26日，记者有幸参与万科品牌溯源深圳行活动，从总部的产品体验馆，到六大项目观礼，到万科东莞产品研发中心，紧张的三天行程，似乎只为了论证冯仑的论点。
让我们一起走进万科，走进超越我们当下的住宅工业化吧。
探秘万科东莞工业基地
坐落于东莞松山湖高新技术产业园区的万科住宅产业化研究基地，平日不接待任何外来人员。通过工作人员的沟通，我们被允许参观，条件是室内不能拍照。
占地100多亩，已投资2亿元的工业化基地，厂房与其他工厂没有太大区别，让人震撼的是平时我们所见的建筑高空作业，在这里换成了地面作业，人少了，安全度提高了，建房子，变成了类似我们儿时的游戏——积木垒房，唯一不同的是材质，基地的工作人员称它们为“构件”。很明显，这些经过多次试验的建筑构件，比我们现有框架结构的各种性能都好很多，比如，现有的窗户与墙壁是胶合在一起的，下雨天容易漏水。但是试验中的钢制的窗户框嵌进墙壁中，它们是一体的，这样就杜绝了漏水的情况。
建筑构件
建筑组合
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而更让人震撼的是，用这些构件建好的实验楼毛坯房，内部的墙壁、地板光滑，好似做过基本装修；内部空间更是随便DAY，因为轻质的内墙板都可以移动、重组，这似乎让人回到遥远的童话时代：带着房子旅行。
实验建筑——青年之家
这就是居住人性化的梦想——住宅工业化，一个让万科执著7年的理想，目前已渐次拉开序幕。
曲高和寡的住宅工业化
国外住宅工业化，是从上世纪30年代美国起步，兴起是60年代，发展最好的为地少人多的日本。上世纪末，万科在不断的外出学习中，对能加快施工的速度、减少浪费材料、讲究回收与环保，特别是内部空间更为人性化的工业化住宅，产生了浓厚的兴趣，特别是日本人的模式。
因而这个被日本人做到极致的住宅工业化，被万科引进了中国。
万科目前在东莞设立的“住宅工业化基地”，是国家级的。目前中国由地产商发起的只有两家，另外一家为南京的栖霞。这两家的方向有着根本性的不同，万科要打造的是住宅产业的“硅谷”，而栖霞要做的只是整合产业链的资源，偏重于招商。
万科在东莞设立的试验基地，已经开发了工业化住宅的第四代实验楼。2007年11月，集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目——上海新里程，即将接受市场检验。这是中国真正意义上的第一套工业化住宅。从实验室到市场，万科里程碑的这一步走了7年。
理想万科引航住宅工业化
住宅工业化从产品制造、材料选择、安装、施工一直到验收，该标准系汇聚所有的技术环节。面对这样一个复杂系统，无论哪种模式的探索，在即将走向市场的时候，工业化生产都必须面对刚性成本提高带来的风险。
“在现有的中国廉价劳动力市场格局下，工业化生产的成本过高，对企业来说是一个渐进的过程。”万科住宅工业化研究基地负责人如是指出。以澳大利亚为例，其住宅产业的高度工业化生产实际上跟当地高昂的人力成本是分不开的，而且快速工业化势必造成农民工的失业，就目前情况看也是不太现实的。因而，在目前大家都习惯于传统生产方式的情况下，万科这样做要有一定的理想支撑。
但是，住宅工业化绝对是未来地产的发展方向。万科的试验直接带来建筑产品质量提高、工期减少、节省资源，而间接的好处则是整个地产上下产业链的整合，从而控制成本，最终带来住宅成本的减少，因而，对还在“单行道”行驶的绝大多数房企，未来如何成为产业链中一员，应该是万科执著理想给予的启示。
在三天行程中，住宅工业化(通俗说就是“像造汽车一样造房”)与建筑人性化，是万科给同行最大的震撼了，如果说万科引导的工业化是房地产的最快捷、最节能、最坚固的“里”，那么万科对建筑风格内在逻辑性、居家的执着追求、人性化则是地产最耀眼的“表”。
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对建筑逻辑的梳理，使万科在全国各地的住区因地制宜，家园有了时间与空间维度。这种观念下的建筑作品，领先于同行，印证了“建筑无限生活”不是一种口号。
因而，我们可以说，万科领航的不仅仅是地产工业化，也包括建筑本身的价值。
老舍说：“我们最熟悉的房子，总是最亲切的。”再没有比万科第五园，这个现代徽派建筑更能让人觉得亲切的了，它骨子里的中国，小桥、流水、箫竹、白墙、青砖、灰瓦，在这个喧嚣的城市里，是任何一座花园洋房和海景别墅所无法比拟的，而第五园也声名其外地为万科建筑观点立传
这是万科工业化住宅的尝试之一，洗浴间可自动组装
以进家门这件小事为例，从开启房门，参观者所关注的钥匙、鞋、包、购物袋的放置位置、干湿分离等问题都在具有多重收纳空间的壁柜里得到了解答
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在万科售楼部随处可见提示购房者注意事项
面朝大海，春暖花开的金域蓝湾，在其超高层中的三期中特辟17层为避难层，平时为儿童游乐园
厨房不再是封闭的空间，家庭主妇不仅可以边做饭边欣赏窗外景致，还可以和家人交流，而且洗菜台布局极为便利
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万科·金域榕郡的4大猜想
“在历史中创建未来”是福州万科给金域榕郡的定位，其意思是说，金域榕郡是从万科从前的作品中走出，从福州城市的历史中走出，但同时又带有新的元素、新的空间理念，按照总部设计师的概念是：它的建筑逻辑是创新的。
但无论是纯中式的万科第五园，还是现代简约风格的万科十七英里，万科的产品出炉总是让人们期待，特别是本次，首次亮相的万科，会给福州市民带来什么呢？而这种满城期待又会给同行乃至整个楼市什么影响呢？让我们在万科深圳行的探访中，窥视一把万科·金域榕郡。
猜想1：金域榕郡会是怎样的风格？
“金域榕郡类似水晶城(天津水晶城是万科2005年拿下的一个33万平方米的项目，它本是一个废弃的玻璃厂，万科把原玻璃厂的老古树保留了下来，也保留了很多诸如铁路运输线等工业时代的特征，朴素自然，却代表城市的记忆，在这里，历史都开始富于表情与生气。)，但是又不完全像，水晶城风格比较粗犷，金域榕郡尺度会小些，略有点小资。其外部空间营造将是积极的，颇似三坊七巷，处处有一种蓦然回首的感觉。”万科设计部发言人介绍。
在“福州，你好”的首次亮相中，万科对产品的创意就是一种开放的态度，当场就播放了金域榕郡的初步效果图、设计思路，希望它的建构是过程化的，又具有历史沿袭感，这与它的构建思路有异曲同工之妙。因而，尽管设计师感性的言词并未全部图描出来，但是“有记忆，有故事，但又现代的舒适空间”应该是万科的追求。
猜想2：能否改变区域居住模式？
在深圳以及全国许多地方，万科基本上是一个改变区域居住模式的开发商，如深圳城市向东拓展的大势中，万科担负着区域先行者的角色，而它也出色地完成了任务；又如，福田区万科金域蓝湾，业内人士就分析，如果没有万科金域蓝湾在建筑规划、园林设计、产品规划、新材料新技术应用上进行诸多引领深圳地产标准的创新举措，那么，那片临海的红树林片区恐怕没这么快发展成为深圳的一个高尚滨海社区。
五四北本是福州后花园，但除了环境优美，离市中心最近外，需要做的工作还很多，如交通、商业、学校、公园等等，这一次，万科能改变五四北的居住状态吗？
据坊间传闻，万科的到来，也带来一些配套设施的跟进与加快速度，五四北最终会呈现何种面貌，我们静候吧。
猜想3：是联排别墅？高层？价格会贵吗？会精装修吗？
深圳万科官方发言人表示，金域榕郡属于中高档小区，至于价格，暂时不方便回答。
据了解，万科目前推出7大新产品系，“金色系列”指“提供位于城市中的住宅”；万科福州项目案名定为“万科·金域榕郡”与深圳万科·金域蓝湾(已入住)同属金色系列，而“金域”为金色系列中的高档项目，金域蓝湾应该就是最好的样本了。
至于产品类型，从之前万科对外宣传的蛛丝马迹中，坊间猜测其产品类型可能是联排别墅、高层、超高层组合。而鉴于万科目前正在推行室内高规格的精装修，金域榕郡应该会是精装，特别是室内空间布局，采用万科独有的手法，极其人性化与科技化，因而，整体价格不会便宜。
当然，所有都是猜测，我们只能拭目以待。
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猜想4：会给福州楼市多大影响？
尽管万科一再表示向福州同行学习，但是同行也常诚挚地质疑：向我们学习什么呀？在本次福州同行的深圳行中，万科人仍然表示：互相学习。但是参观完，受到震撼的媒体人就忍不住猜想：在家门口建成金域榕郡必定给福州楼市带来巨变。
首先人性化细节。在现代细节决定成败的商业游戏中，深受深圳地产行业细腻之风影响，又感知日式服务的万科，在金域榕郡的细节处理上，必定让福州同仁重新打量自己，如，重新考量自己的样板房。
其次是空间处理手法。建筑是空间的艺术，毫无疑问，通过24年的空间练造，万科已经非常熟悉建筑的逻辑关联，正如第五园，窄窄的小巷，通过有效的建筑逻辑，整个社区空间显得极为和谐。可以想象，金域榕郡作为万科进榕的第一个项目，又是万科一条不成文的二八设计定律(80%的项目大沿袭，小创新；20%的项目小沿袭，大创新)中的20%，因而，其空间手法必定更多样。
再次是科技创新。这是万科正在提倡的，其水平也是走在全国前列的，福州同行若能得其精髓，也是福州人居的一大幸事。
另外是营销手法。在地产界，万科的营销方式是出了名的，曾为了第五园，它专门请人写了一本《骨子里的中国》，以诠释中式风格住宅。在卖生活方式的地产行业，万科在家门口的文化行销方式，也必定让福州同仁受益匪浅。
最后是物业服务。物业是万科金牌。据悉，在深圳，当万科物业撤出某个非万科开发的小区时，小区房价应声而落。万科物业的号召力可见一斑。今天当后期的物业服务成为房产保值增值的卫士时，福州购房者用手还是用脚投票，决定着房企们的学习方向。
至于工业化，那已经是另一个层面的话题，它改变的不是某些建筑、某个城市或某些片区，而是这个中国地产行业。
记者视野
吐纳相宜的万科
工业化、建筑模式，乃至人性化细节，都是万科输送给地产界的养分，对于这样一个志在做“世界最大房地产企业”的万科，我们感受更多的可能是如何因地制宜地吸收自己需要的养分，不断壮大，与有理想的企业或竞争，或并肩作战，共同将地产行业向前推进。
在这样一种业态中，我们看到这样一幕：王石领着万科人到世界各处学习，特别是日本的工业化与服务理念、美国企业的管理思路；而全国各地的媒体人、地产人，纷纷来到深圳万科总部，在钢架的、类似鸟巢的室内建筑里感受万科。这一吐一纳之间，万科总是那么自如。“向同行学习”是万科的谦虚语，“向万科学习”是同行的敬意词，无论词意转向怎样，我们愿意看到一个开放、好学的地产界。
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