[独家]中国经济及水泥行业未来的预估

  一、中国经济的未来预估之部分要素粗析

  1.人口红利难以继续

  人口是经济的基础，同时发展经济的目的是为了维持或改善当下的人口的生活质量。

  中国人口老龄化日趋严重，必然带来劳动效率的降低和单个劳动力负担的不断加重。科技和管理进步可以部分抵消劳动效率的下降和劳动力负担的加重，问题在于：

  首先，我们能有多少真正的科技和管理进步？

  其次，比较效应会使仅剩的劳动力流向负担较轻的地区，形成恶性循环。

  解决新生人口比例过少的问题，是当务之急！需要马上出台生育鼓励政策，褔利向小孩倾斜。估计较难实现，因为蛋糕就那么大，褔利向小孩倾斜，会大幅降低现有在位者和退休人员的福利。

  当然，人口形势的变化，也会带动相关产业的发展和结构调整，个人看好婴童用品产业，因为儿童是未来的希望；不看好养老服务产业，老人是经济的重负，包括我们自己。

  2.环保-安全约束日趋严格

  经济发展到一定阶段，对环保-安全的重视日盛，甚至于搞运动，这是社会发展的必然。

  环保-安全的投入不断增加，造成釆掘业、制造业，甚至餐饮、服务等行业成本的不断上升，也是必然的趋势。

  科技进步、管理进步、规模优势，可以最大限度地消化环保、安全投入造成的成本上升。如果不能消化，企业会被淘汰。

  环保-安全约束日益强化，会带动环保-安全产业的发展，利好相关行业。

  3.物流成本未能随技术进步而降低

  落后的物流管理模式在今后几年不会得到根本改变：

  有关部委借着治超、环保的由头，大力打击公路运输，不断提高物流成本，真不知交运部门怎么想的。

  正常的措施应该是通过提高公路等级、提升油品质量，提升单车装载量，建设专用公路，来提升运输效率，降低物流成本。

  国有投资的铁路，借着公路治限治超和环保整治而复活，连涨运费，甚至搭配另收其它费用。结果依然是效益流失严重，经营效率低下。

  物流行业，难言乐观，预计物流成本还会持续上升。

  4.金融资源分配严重失衡

  金融资源分配严重失衡，除房贷以外，大部分流向央企、国企、平台，大多数民营企业基本上成为减量重区和增量禁区。

  体制内许多精英认定私企是腐败之源、万恶之源。金融机构怕担责了，只有把金融资源集中投放到政治正确的领域和所有制正确的企业。中央要求金融支持实体企业，可金融机构怕犯错，拒不执行，结果就这样，无语。

  金融资源利用效率越来越低的趋势，预计还将持续很长一段时间。

  金融行业，真的没什么核心竟争力，看不到他们的未来。

  5.区域资源割据化

  煤炭、石油等资源行业在政府推动下，整合速度加快，部分地区政府和企业联合操控，排挤竞争对手，经济资源割据化日益明显，对下游行业造成严重伤害。

  有些地方政府把煤炭等行业取得的经验进行推广，甚至于介入对砂子、石子等细微行业的把控，砂石价格上窜下跳，严重扰乱正常的经济秩序，更为地方官员权力寻租创造了更好的便利条件。

  经济割据势力为了一己之私，甚至会影响中央决策，限制国际竞争对手的产品进入国内市场，例如在国内煤价高涨的状况下，以环保等名义限制、迟滞国际煤炭的进口。

  真不看好这些基础资源的占有者和挖掘者，他们在日益从源头上提高制造业成本，打压民族产业，会逐渐使得民族产业丧失国际竞争优势。

  6.管制强化

  为了防止腐败、规范市场秩序等，需要加强管制。

  典型的管制如房价控制、行业准入、公路治超、环保限产、金融准入等，范围有不断扩大趋势。

  管制一旦实施起来，就很难取消，因为任何一项管制，都需要一批人员。这些人员一旦形成，就会逐步转变为一个以管制为谋利手段的群体，从而使管制不断强化，最终为管制而管制，至于管制的初衷是什么，经常忘记了，也没有人去细思的。

  管制越多，腐败以利益输送的形式体现越多。

  管制越多，代表政策越会多变，越会加大经济的波动。

  管制越多，越会有人因管制而飞来鸿运被动致富。

  管制越多，越会有人由于管制方向突变而一夜破产。

  总之，管制越多，跟上节拍越来越难，企业为应对突发管制带来的不确定性，就越会趋于保守，导致微观经济活力下降。

  7.国家资本主义盛行

  所谓国家资本主义，主要指做大做强国有企业，把资本控制在国家手上，保持国家的社会主义体制不被和平演变，并让国民更多地分享经济发展的成果。这是中国社会经济发展到一定阶段的必然趋势。

  在前三十多年的自由市场经济中，大部分民众的生活水平虽然得到了明显的提高，但因为贫富差距比以前更大，大部分民众的不满情绪反而同步大幅提升，民众的诉求非常自然地转向均贫富，并寄希望于国有企业。

  通过税收政策调整，可以实现缩小贫富差距的目标，但消灭不了贫富差距。民众和政府自然地认为，做大做强国营企业，是一个可以接受的方案。国家资本主义因之而盛行，体现在：

  央企越做越大，占据资源行业、基础行业；

  地方国企越做越大，参与各个热门行业；

  各级平台越做越大，承载大量金融资源四处投资。

  国家资本主义的过度发展甚至会导致国有资产家族化、裙带化。众多私人老板为了获得利益，也会被动主动地成为这些国家企业的附属企业，套出国有资产，完全丧失经营伦理。如直购电指标许多落到中间公司，基础设施建设所需材料往往由中间公司供应等等。

  国家资本主义还会导致投资单一化、趋同化，轻则加剧产能过剩，重则甚至形成许多“无需求”的行业。

  个人观点，实行国家资本主义，短期内可以帮助政府赚钱。长期看，政府赚得越多，本质是税赋越重，危害很大，会危及经济发展的基本动力，甚至会导致微观经济荒漠化。这些后果如果叠加财政、货币政策的失误，一旦暴露出来，会加速引发经济危机的爆发，使得经济转型横生风险。

[Page]

  8.人民币汇率

  经济发展动力趋缓，社会负担不断加重，出口增长乏力，决定财政收支压力不断增大，人民币只能适当超发以补不足，人民币汇率长期看贬是没有什么疑问的。

  近期人民币汇率的回稳，内因是国内经济在房价暴涨带动下，似有回升趋势。外因是美元加息后，美元指数获利回吐，即美元相对一揽子货币（如欧元、人民币等），意外贬值了。

  我们需要警惕人民币汇率突发暴跌的危险，国家现在也很重视。个人认为，今后五年内，这种危险变成现实的可能性超过八成，我们需要防范，更需要提前做好应对准备。

  人民币缓而可控的贬值利好资产价格，可以给经济转型腾出足够时间。没有享受到资产价格上涨好处的人群意见很大，国家会继续通过首套房贷优惠供大家上船，时间节点估计要到2018年底以后。

  人民币如果瞬间速贬，会带来社会恐慌，可能会在短期内冲击股市、楼市，并爆发经济危机。经济危机的本质，是资产价格暴跌引发的资产负债表严重恶化的危机。

  一旦爆发经济危机，经济危机的后果不由危机决定，而由危机暴发后的应对措施决定。历史上的应对模式有美国模式、日本模式、南美-东南亚模式、俄罗斯模式等。

  美国模式是科学的模式，所以经济恢复得不错，两房甚至成为获利大户；

  日本模式实际上是负责任的模式，只是放下了房地产产出率；

  南美-东南亚模式是被西方蒙骗的模式，责任还在于他们自己没搞懂经济，搞反了应对的方向；

  俄罗斯模式则是直接的掠夺模式，放任罗布贬值，掠夺民财，财富最终落入权贵之手，整体经济不振，莫斯科房价暴高。

  如果经济危机爆发，我们会是什么模式呢？预计会兼而用之，因为国际国内形势变幻莫测，具体很难预料。大海也善于出奇，我们需要相信高层，全民配合，一起度过危机。

  9.气候变化

  中国30多年经济高增长，排出大量的二氧化碳，带来温室效应，利于海洋蒸发和水汽扩散，利于全球农业。

  环保行动利于大气质量持续改善，有利于阳光穿透，进一步利于海洋蒸发和水汽扩散，利于全球农业，从而避免饥民起义，利好经济发展。

  城市不断长高，高楼拦截水汽，易使城市成为暴雨中心。雨水的微观分布变得更不均衡，对经济有一定的负面作用，但会促进城市基础设施建设。

  顺应气候变化，趋利避害，也是发展经济的契机。沿海城市的建设需要提前规划，提高建筑基础标高，提前加大排涝能力，提前太高海防标准，也可以带动经济发展。

  10.居民收入对经济反馈能力下降

  2016-2017年，居民实际人均收入持续下降：

  首先，人民币汇率贬值，使得换算成美元的居民收入难以上涨；

  其次，一二三线的房产价格普遍上涨，使得全社会总体资产价格上涨惊人。当全社会总资产价值过快上涨，而居民收入绝对数字上涨较慢时，相当于收入下降！

  第三，新经济的利益大半被BAT等巨头瓜分，相当于除这些巨头及其关联群体外，其它大部分群体的收入难以增长。

  可见，今后几年房价的相对稳定是非常重要的，我们需要让民间的收入有足够的时间提升上来，以匹配目前的资产价格。

  11.基础设施投入，等于制造货币

  基础设施投资越来越成为维系社会经济运转的基础性源头动力。高铁、城铁、地铁三铁建设，高速公路、立体交通等交通建设，江河湖海治理、大气土壤治理、棚户区拆迁改造等，消化了大量的工业品，许多制造业得以维持生存下去。其投入的巨额资金也在不断支出过程中溢出到各行各业，在维持建造业生存的同时，继续推动经济闭环运行。

  这些基础设施的建成运营，使得大城市群（都市圈）对人口的吸引力越来越大，全国大部分年轻人口将被吸引引到长三角、珠三角、环渤海三大世界级都市圈及武汉、成渝等区域都市圈工作生活，并推动这些区域的房地产市场价格上涨，在一定时段内，帮助政府顺利卖地增加财政收入，用于应付养老、医疗等各项支出，包括给公务员发工资。

  基础设施投资预计还可以大搞五年左右，之后由于投资的边际效益会越来越差，甚至许多项目根本无法产生效益。政府到时侯会没有项目可投，也无法借用项目投资制造货币，获得财政收入。而政府需要应付养老、医疗、公务员开支等钢性增长，政府会很困难，甚至被逼使政府转变货币制造的方法，选用更直接的货币制造方法，宏观经济就玄了！可见，基础设施建设也要量力而行，尽量避免大起大落。

  12. 总体感觉：

  经济要素成本不断提高、经济运行活力不断负增长，需要提前应对。

[Page]

  二、中国经济的未来预估之房地产市场

  （一）2014年房地产市场调控政策回顾

  0. 核心提示：

  2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，当年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。

  1. 分类调控

  2014年3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

  点评：从2005年到2013年，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。

  2.支持首套房贷

  2014年5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

  3.限购相继取消

  至2014年6月下旬，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

  4.不动产登记征意见

  2014年8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。

  5.930房贷新政

  2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称“930房贷新政”，其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

  6.放宽公积金贷款

  2014年10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件，门槛大大降低。

  7.央行降息

  2014年11月21日，央行宣布不对称降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点，一年期存款基准利率下调0.25个百分点。

  8.弃选自住房开售

  2014年12月5日，北京市住建委通告，对于自住房弃选房源，开发商将统一对符合条件的购房人公开销售。公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。截至12月17日，宣布对外公开销售剩余房源的自住房项目有：当代采育满庭春MOMA、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居，后两者的售价均为1.6万元/平方米。

  当时，北京的自住型商品房刚刚诞生仅一年多，还在不断完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的刚需楼盘“停涨”。此次弃选房源因为位置等原因被弃选。

  9.事后诸葛亮：

  从2005年到2013年，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。当年所有政策都是鼓励购房，北京甚是还担心弃购自住房开售影响市场心态。看看现在，恍若隔世。

[Page]

  （二）2015年房地产市场调控政策回顾

  0.核心提示：

  2015年我国房地产新政利好不断，降息降准降首付，公积金可异地贷款，楼市稳步增长。

  1.降准：2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，全面降准加定向降准释放基础货币超6000亿元。

  2.降息：3月1日下调一年期贷款基准利率0.25%至5.35%，一年存款利率下调0.25%至2.5%。

  3.降息：4月20日，一年期存款利率下调0.1%至2.4%，释放流动性约1.4万亿。降低一年期贷款基准利率0.25%至5.1%。

  4.降息:5月11日下调贷款存款利率各0.25个百分点。

  5.降息:6月28日下调贷款和存款基准利率0.25个百分点。

  6.降息:8月26日下调一年期贷款利率0.25个百分点。

  7.降准:9月6日下调存款准备金率0.5个百分点。

  8.降息:10月24日下调一年期贷款利率0.25个百分点。

  9.公积金降首付

  3月30日公积金首付比例降至两成，二套房贷款首付比例降至四成。已拥有一套房且已经结清贷款，再次申请公积金贷款，最低首付30%。

  10.减免住房转让费用

  3月30日财政部通知，从3月31日起，个人住房转让营业税免征由5年恢复至2年。

  11.降首付

  9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

  同日，央行、财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。

  12.推行公积金异地贷款

  10月8日公积金异地贷款业务全面推行。

  13.中央经济工作会议定调房地产去库存

  12月，中央经济工作会议召开，推出三去一降一补政策，推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。

  14.鼓励持有公寓

  2015年12月，国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（以下简称《意见》），其中提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。

  15.事后诸葛亮：

  2015年的所有政策围绕降息降准降首付，及公积金支持购房、降低交易费用等，孕育了2016年一线城市地价的暴涨和二线城市房价的暴涨。

  （三）2016年房地产市场调控政策回顾

  0.核心提示：

  2016年全国房地产政策 可谓风云变幻，政策上演过山车。

  前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象，从四季度开始，房地产政策逐步收紧，限购、限贷、限地，热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。全年前松后紧的政策走势明显。

  1.二孩政策

  二孩政策助推房价恢复上涨

  2015年12月27日，全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式实施。人口政策的调整，有利于优化人口结构、应对老龄化冲击、增加劳动力供给。

  二孩政策在2016年元旦正式实施之后，家庭对改善型住房的需求更为强烈。

  2.降首付

  2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

  3.推广街区制

  2月21日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

  政策好像无疾而终

  4.重启“70/90”

  2006年，九部委规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。今年3月31日，北京市国土局挂出的两块位于昌平区南邵镇的住宅用地，挂牌文件中明确，除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这意味着北京重启“70/90政策”。

  5.环京县级市限购

  4月1日晚间，河北省廊坊市政府出台九项措施稳定环京区域房价，政策规定，在环京4个县市--三河市、大厂县、香河县和固安县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

  6.去库存

  4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

  7.通州限购升级

  在去年通州普通住宅限购政策基础上，今年5月5日，北京市住建委、通州区人民政府联合发布通知规定，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合条件，即通州公寓限购。

  8.京版“930”推出，提高首付款比例，认房又认贷

  9月30日，北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。文件规定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。二套房无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  9.不约而同的同步“一城一策”

  从9月30日晚间到10月6日，限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。2016年的“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。各地政府在之前限购限贷的基础上，又加强了从销售价格监管、超严房贷审批、规范交易市场等层面的调控。这是在“因城施策”的政策背景下，房地产限购政策相继在重点城市出台，每个城市出台的政策不尽相同。

  10.限房价竞地价

  北京“9·30”新政中提到，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

  10月13日，国土局针对海淀永丰及大兴黄村的6宗地块采取“限房价、竞地价”的举措，对地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

  11.事后诸葛亮

  2015年和2016年上半年的政策大放松，使得一二线城市房价暴涨，最终引发一线城市加强调控，并在2016年国庆前后引发大部分二线城市不约而同的展开了真调控，限购限贷限售限价限商等政策陆续出台并强化。

  高压政策促使购买力被逼向三四线城市，孕育了2017年三四线城市房价的离奇上升行情。

[Page]

  （四）2017年上半年房地产市场调控政策回顾

  0.核心提示：

  2017年上半年，在强调坚持住房居住属性背景下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大。同步加强的房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。并出台住房租赁市场管理条例，似被赋予重任。

  2017年，中央和地方出台了太多政策，总体感觉乱糟糟的，各级政府都在灭火。

  1.中央坚持住房居住属性

  两会明确坚持住房居住属性，明确房子是拿来住的。

  2.中央严控房地产金融业务

  1月6日，中国人民银行工作会议强调，因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策。

  2月21日，中共中央政治局召开会议讨论政府工作报告，要稳定和完善宏观经济政策，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

  3月10日，中国人民银行行长周小川表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。

  4月1日，中国人民银行货币政策委员会召开2017年第一季度例会，坚持稳中求进工作总基调，适应经济发展新常态。

  3.中央加大监管力度防范金融风险

  2月14日，中国证券投资基金业协会文，对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。

  2月17日，央行发布2016年第四季度中国货币政策执行报告，要求严格限制信贷流向投资投机性购，把防控金融风险放到更加重要的位置，加强对房地产泡沫风险等领域的风险监测分析。

  4月10日，中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。

  自去年8月份以来，针对房企的资金监管逐步趋严，此次房企融资渠道限制扩散至私募资管，房企资金监管进一步趋严。

  中央还加强了对政府土地储备相关的金融管理，在明确发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源的，同时要求不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。

  4.地方调控政策分化明显

  多城市政策密集出台，调控城市调控城市持续增加，政策区域联动性、创新性增强，截至6月底，有60个地级以上城市和31个县市出台调控。

  （1） 京津冀城市群：

  环京、环雄安限制力度不断升级：

  3月，北京调控进一步升级，非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月，同时将商住纳入限购范围。北京首付比例已达到一线城市最高水平。

  环京周边县市也集中出台调控措施，其中，河北实行统一限购，其中针对环雄安新区和环首都重点地区，非当地户籍居民限购。廊坊、承德扩大限购范围。张家口崇礼调控升级。保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市中心区、张家口中心城区等地开启限购限贷。

  4月1日，国务院决定设立河北雄安新区，雄安新区坚决严禁大规模开发房地产，新区三县均已冻结全部房产过户，周边市区县也同步限购限贷，包括廊坊下辖霸州市、文安县、保定下辖徐水区、满城区、清苑区、定兴县、高阳县、白沟新城、高碑店市以及沧州下辖任丘市等，形成了环雄安新区限购范围。

  山东城市群三四线城市调控加强。青岛、济南、淄博、临沂等陆续跟进限购。

  （2） 长三角城市群：

  中心城市调控再升级，调控收紧趋势向周边持续蔓延：

  中心城市上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。

  中心城市周边三四线城市也连续收紧。

  浙江嘉兴及嘉兴下辖嘉善、海宁、平湖（包括港区）限购；宁波限购限贷；丽水提升公积金贷款首付比例，温州也收紧调控政策。

  江苏南通、苏州张家港市、南京周边镇江句容、淮安限购、滁州无锡、扬州、镇江、常州、徐州陆续限贷限购限售。

  安徽合肥周边芜湖加入限售，落后阜阳的临泉县也开始限价，不知道县太爷是否为了秀觉悟。

  （3） 珠三角城市群：

  环广州深圳、海西城市群、海南等几大城市圈协同调控

  广州、深圳调控加码。3月，广州限购升级并扩大限购范围，深圳对商办进行调控。

  环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。

  海西城市群双核厦门、福州继续加强调控。

  海南全省限购，琼海市、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控，含商住楼和酒店式公寓。

  （4） 中西部城市群：

  中西部城市群的中心城市调控加码，周边三四线城市也陆续开始调整

  中西部地区出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、兰州等城市新出台限购限贷政策，南昌、南宁、成都、西安等则进一步升级调控政策。郑州将新郑市、荥阳市、中牟县也纳入限购区域。

  中西部的三四线城市也陆续开始调整，郑州周边开封限售并限制房价涨幅，贵阳、天水、长春等市则对公积金进行调整。

[Page]

  5.地方楼市限售政策扩围，创新的限售模式蔓延至三四线城市

  3月24日，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延，至6月末，全国已经有超过30个城市实行限售措施。从限售年限来看，海南全省及广州、青岛、承德、济南、徐州等16个城市均要求满2年，珠珠海、惠州、成都、南京、郑州、开封、张家口等地要求满3年。而启东、扬州、保定白沟新城等地分类限制，区分本地户籍和非本地户籍，主要限制非本地户籍购房再交易转让，西安则对购买新房和二手房作差别化限制。

  保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，除限取得产权证满2年方可买卖外，保定还新提出对通过“限房价、竞地价，限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》（《房屋所有权证》）未满10年的，不得买卖。此外，珠海也推出10年限售。

  6.热点城市严控商改住

  热点城市严控商改住，加强市场整顿监管，严禁商办项目擅自改为居住用途。

  北京明确商办限售，同时严禁商办项目擅自改为居住用途，坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。

  广州也出台政策规定商服类物业销售对象应当是法人单位。

  深圳、南京、成都也发文严禁将商办类项目擅自改变为居住用途。

  上海对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见，已批未建的项目，重新审图、撤销调整；在建未售的项目，全面检查；对已售未交付入住的项目，按照商办房屋功能全面整改；对已交付入住的项目，从严管控。

  7.部分省市又大力推进商办库存去化

  1月9日，苏州出台政策，针对商业办公用房或项目，实施分类处置政策，通过调整用地规划政策、促进销售利用政策，加快推进商办库存去化。

  2月28日，莆田市下发通知，提出对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型。

  5月16日，安徽省七部门联合发文，要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存。

  8.中央推进住房、土地、人口制度改革

  2月28日，中央财经领导小组第十五次会议上，习近平主席强调深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

  两会政府工作报告也明确加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

  3月23日，国务院办公厅发文强调，严格规范房地产开发和中介市场秩序，防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。

  4月25日，政治局会议指出要坚定不移推进“三去一降一补”，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

  9. 中央要求发展住房租赁市场建设

  住房租赁市场管理条例出台，提出加快购租并举住房制度建设，促进住房租赁市场的发展。

  10.因城施策调整土地供应

  1月12日，全国国土资源工作会议指出，对保障性住房用地应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

  4月1日，住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，强调要强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

  5月10日，国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》，规定对房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。

  地方积极响应中央政策。北京规划未来5年供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。上海规划未来五年建设180万套住房，福州、南昌、赣州、沧州、天津、镇江、扬州、北海等城市也陆续提出措施。许多三四线城市半年土地出让金收入过百亿元。

  11.三年棚改任务目标确立，助推三四五线库存去化

  推进进棚户区改造有序进行，货币化安置工作大力推进。优先安排出让棚改腾空的土地，同步推进产业发展。尽早下达中央补助资金，各地还要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款，继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例。2017年两会政府工作报告中提到，要因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。

  地方响应中央推进棚改建设，商品房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城基本实行货币化安置。

  12.中央规划建设雄安新区

  4月1日，中央新设立了河北雄安新区，重点打造北京非首都功能疏解集中承载地，国家级新区扩容至19个。

  5月3日，国土资源部会议计划，将雄安新区作为国土资源管理改革试点和创新政策的先行先试区，重点从保障用地需求、土地供应政策、城市地质调查、不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持。

  5月6日，国务院副总理张高丽在安新县主持召开雄安新区规划建设工作会议强调，要有力有序有效做好管控工作，坚决管住土地、管住房地产、管住周边区域。

  13.第三批自贸区出炉

  第三批自第三批自贸区新增7地，分别为浙江、河南、湖北、四川、重庆、陕西、辽宁，加上此前上海、天津、福建、广东，我国已有11个自贸试验区。从区域布局来看，此次新设自贸区主要集中在中西部地区。自贸区所在区域房价明显上涨。

  14.特色小镇一哄而上

  1月18日国务院新闻办公室召开了改善农村人居环境工作进展情况的新闻发布会，指出未来特色小镇将坚持有重点发展、有条件发展，有特色发展。

  4月11日，住建部和中国建设银行联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》，强调要加大商业金融的支持力度，积极引导社会资本进入小城镇，坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设，全面提升小城镇建设水平和发展质量。

  5月27日，住建部印发通知要求，以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3，要求地方政府不能盲目立项、盲目建设，不能大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发。

  15.事后诸葛亮：

  2017年，中央和地方出台了太多政策，总体感觉乱糟糟的，各级政府都在灭火。

  一二线城市调控继续收紧，房价上涨趋缓，深圳、北京、上海甚至已经开跌。

  一线二线城市的高压政策，限购限贷限售限商限价，产生溢出效应，2017年房地产热点转移到大城市圈周边的三四线城市，房价涨幅惊人。

  大型房企纷纷转身在这些三四线城市高价抢地！而仅仅一年前，他们根本看不上三四线城市的土地！

  一二三四线城市的土地出让都在加速进行，各地政府都很拼！拿不到地的中小房企纷纷抢入特色小镇。介于三四线城市和特色小镇之间的大部分偏远县城，至今没有什么表现，可能会最后热一阵子。一轮抢地行情下来，估计2018年开始许多房企又会套进去。

[Page]

  （六）未来五到十年房地产市场预估

  1.五限时代何时结束？

  一二线城市普遍进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代。五限时代何时才结束呢？预计在2018年下半年到2019年上半年，届时新增供应上来了，五限可能会被取消。

  2.分化是否加强

  一旦一二线城市供应增加，哪怕五限放松，房价也会继续有所回落。大部分三四线城市的房价回落会更明显，需求会突然消失。至于大半的县城、小镇，可能只有微动一下，变成僵化资产，等着空心化吧！

  分化会继续加大！

  3.土地盛宴后果严重

  2017年的土地成交额创历史新高，应是轻而易举的事，乐观预计许多城市会比2015年翻倍，比2016年增长50％以上。

  这一场土地盛宴完全颠覆了去库存的初衷，并将在2018年下半年起，形成更大数量的房地产库存。

  4.狂欢后的穷徒末日

  疯狂抢地的企业包括部分大企业，如HD、RC等，会在2018－2019年又一次迎来他们的穷徒末日，比2015年更困难！资金断流，房屋卖不出去，甚至熬不到下一次放松，就轰然倒下。

  有限的经济危机可能会暴发！

  5.彻底的放下

  如果房地产业形成危机爆发出来，只有把汇率、房价等等彻底放下，听任其大幅波动，并实行更大的量化宽松，才能解决经济危机，避免经济崩溃。一天到晚纠结在汇率、房价上面，巅三倒四地调控，会越调越乱，最后只能放弃。

  6.百姓的幸福生活

  政府多供地、房地产业多造房子，满足老百姓的需求，是发展经济的基本目的。回归房地产业的本质，才能有老百姓的幸福生活。

  7.房地产业的没落

  一个伟大时代的转向，很正常，我们需要坦然面对。房地产业夕阳化时代，大部分房企都将转型，不能成功转型的，只有消失。

  与房地产行业密切相关的水泥行业，需要提前谋划，避免在行业没落的过程中沉沦。

  三、中国经济的未来之创新

  1.网络化进化到云化

  实现信息共享、资源共享、智慧共享。

  共享单车，估计要out了！免费提供，福利来了！

  2.从自动化到智能化

  智能机器人劳动替代人类劳动，实现智能研发、智能制造、智能运用

  首先大幅减少的职业人员包括工厂职工、家政、驾驶员、医护人员、律师、法官、行政人员！等等

  智能制造、智能运用行业，是今后三十年的新兴产业，并很快成为主导产业。

  3.从劳动化到运动化

  10年后，随着劳动强度不断降低，人们需要依靠运动才能保持肌肉不萎缩。为了身体健康，许多人加强运动，社会成为运动社会。

  4.生活化到娱乐化

  10年后，随着服务机器人的逐步走入家庭，人们的工余时间不再是烧饭、洗衣、带小孩、照顾老人。许多人娱乐人生，社会娱乐化趋势越来越明显。

  5.长寿化

  统计数据反映了这一趋势，并导致养老费用支出更大。

  6.机器人管人

  用不了30年，智能机器人可能被授权用于管理人类。

  7.人机战争

  20年后，勤劳、不知疲倦的机器人一旦具备了较高的学习能力，形成了独立的思想，并有了是非概念，可能会厌恶人类，并爆发人机战争。

  8.创新带来的危机是什么

  机器人会把现人类圈养起来，成为宠物，并在他们生气不爽时，遗弃人类，甚至KK！

[Page]

  四、水泥行业的未来预期

  1.断崖下跌即将到来

  本轮基础设施建设和房地产周期，预计在2018年下半年开始走向轨点，并加速下行。2018年底，大概率会重启鼓励政策，但建设会更局限于几个大都市圈。水泥销量断崖式下跌的时点可能在2020年展开，其中东北、西北、华北等三北地区及西南部分地区可能会更明显，长江中下游、珠三角可能会滞后三五年。

  2.去产量-去产能进行中

  去产量-去产能，去也得去，不去也得去，方法途径是错峰生产和兼并重组。

  以错峰生产为手段的去产量措施，毫无疑问在稳定和恢复水泥行业效益上发挥了重要作用，为水泥行业带来了喘息之机。有些理论家大张旗鼓地反对，说什么妨碍了技术进步，阻碍了淘汰落后，其实是纸上谈兵，却不知民间疾苦。错峰生产达成共识很难，一致行动起来更难难，充分说明在行业集中度偏低的情况下，也只有靠共同错峰生产这一没有完全的法定约束力的措施来救命了。水泥大鳄们都是聪明的，他们权衡利弊后，还是放弃了互相打压其它竞争对手的行动，参与错峰生产，是因为错峰生产利大于弊。中小企业呢？也都是聪明人，明白了唯有错峰生产，是应急之策，一味的吃别人豆腐，别人也是不会长久忍受的，是会暴发恶性战争，导致几败俱伤的。

  通过兼并重组可以提高行业集中度，减少行业恶性竞争，改善行业生态。资产、管理统一后，可以使得以错峰生产为手段的去产量更易施行，并使得去产能也可以施行。如果大集团按比例淘汰各自相对偏小的生产线，相对都容易接受，从而实现去产能目标。有些企业集团小生产线较多，也可以通过减量置换，实现去产能目标，并可优化布局，提高劳动效率。水泥行业预计10年内集中度会提高到各省前三名占比80％以上，全国十强占比80%以上，届时行业效益会趋于稳定。

  3.部分以自我为中心的企业将走向衰落

  部分企业不管自身优势如何，以自我为中心，恶性竞争，最终会走向衰落。作为短腿产品，水泥的运输半径有限，产能严重过剩地区的水泥企业，想长期把水泥销往远方，会招致同行的反击，往往自己的主市场就会被攻击，成为价格洼地，做死了也只能是苦劳多功劳小。

  各区域的主导水泥企业，只有牵头搞好各自区域的错峰生产，改善各自区域的供需关系，才能从根本上改善自身的效益。就如行军打仗，根据地稳定，才能攻敌于千里之外，否则，将成为流寇，被动挨打。

  再一次断言，只以自我为中心的企业和集团，都必将走向衰落。

  4.错峰生产逐步实现跨省域联动，并取得更好效果

  往往一省错峰生产，周边水泥趁机进入，会严重影响错峰效应。如果趁机低价倾销，逼得邻近错峰区域放弃错峰生产，放低价格放手一搏，会得不偿失、自食苦果！

  随着错峰生产的深入，相邻省份会抓住周边省份错峰生产的有利时机，自觉抓好自身的错峰生产，并恢复自己区域的价格，从而形成正向传导，使错峰生产取得更好效果。

  许多垃圾利用线没有直觉地参与错峰生产，对行业危害极大。垃圾利用生产线参与错峰生产的减负荷运行要制定严格的标准，正常应该按照其它生长线错峰生产减少熟料产量的数量，在一段时间内通过减负荷生产减下来。

  5.负债高的企业可能面临危机

  因政策变化速度加快，碰上市场断崖式下跌，负债高的企业会很危险。这样的危险大约在2018年四季度开始来临，在2019到2020年加剧！届时，优势企业可能会加快加大并购力度，消化吸收休克企业逆势而起。但如果消化吸收融合不良，企业也会被并购对象一起拖入深渊。

  6.部分企业往上延伸，进入砂石骨料行业

  提示：各地政府纷纷抢滩资源行业，要注意地方政府的反对意见。

  7.部分企业向下延伸，进入混凝土及制品行业

  提示：许多混凝土企业依附于垄断势力，己形成利益共同体，要注意利益团体对水泥行业进军混凝土行业的阻击。

  8.科技进步转向以智能化为重点

  水泥行业逐步采用智能采购、智能维修、智能生产，以有效降低成本，提升运营质量。

  9.智能决策，争取实现智能营销

  实现智能机器人替代人工决策，特别是在营销环节，实现区域所有水泥企业统一由智能系统统一平衡各方利益，定出销售价格和销量，实现利益共享。这样的决策当比人工决策更中庸更正确，更能抽出最大公约数，满足群体利益诉求。

  附一、日本沉默的力量

  这么多年不炒房，他们到底在干什么？

  2016年2月，一位著名企业家说，他昨天刚见了一个日本代表团。根据日本人的统计，近几年，中国人到日本去买商品与网购的价值总额是一个惊人的数据：三万亿，不是三万亿日元，也不是三万亿人民币，而是三万亿美金。三万亿美金意味着什么？意味着二十多万亿人民币跑到了日本，使安倍经济学有效，救活了许许多多日本公司。同时，也把中国一大批的公司，包括你和你朋友的公司，推到了亏损的边缘。

  2017年3月，我见到日本著名经济学家栗下昭弘，我请教他这3万亿美元的数字是真是假。他很认真思考我提出的问题，还拿出计算器敲了几下，核实了这个沉甸甸的数字。不无关切地说：”如果5年时间，扫货包括网购，价值总额3万亿美元，靠谱。这个数值对中国人来说不是一件好事情。“

  当然这不是一件好事情！中国人不相信自己公司的产品，而痴迷日本制造的产品。为什么？

  因为日本的产品好，日本的产品让人放心！

  如果我们依然沉浸在”日本没落“、”日本衰退“的幻觉中，那么，只会令我们和真实的日本的差距更加巨大。

  为什么日本的产品让人放心？

  因为日本人在创新，

  因为日本人吃透了客户体验，

  因为日本人有技术上的绝活，

  因为日本人有掌控供应链的能力，

  因为日本人一刹那接一刹那勇猛精进！

  本文揭示了一些层面，很值得我们认真思考！

  附二、日本的经济

  日本蝉联世界最大海外净资产国，这是什么意思呢？也就是说，日本在海外还有一个超级日本。

  日本资源匮乏，所以日本必须在海外寻求资源，到目前为止，日本海外的资源面积已经达到本土的10倍--矿山，石油这些基础原料就是资源面积！

  日本GDP停滞的原因，资本，技术，工厂不断向外转移，现在中国，英国，美国等等国家的GDP包括了日本的公司创造的GDP，但却不算在日本的GDP统计之中。

  日本已经在全球布好了局，当今世界的产业链中高端，几乎由美，日霸占。日本6大财团，每一个堪比一个小型国家。日本才是属于我国说的：装弱小，闷声发大财。

  日本为了实现战后经济扩张的目的，一直坚持长期为企业减税的政策，鼓励国内资本输出。到2015年日本的海外资产已经接近10万亿美元，是国内GDP的两倍，是中国GDP的80%。