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李杰：房地产如何用供给侧改革思维去库存？
2016/04/01 13:52
来源：中国证券报·中证网
房地产去库存这项政策自去年年底出台以来的短短几个月，深圳、上海房价狂飙，北京学区房已升到“宇宙价格”；房价上涨速度之快，幅度之大，令人惊愕。这一波一线城市房价的暴涨，跟此前去库存的一系列政策是紧密相关的。我们可以来梳理一下，看看这一系列的去库存政策是否符合供给侧改革的思维。......
在目前的市场条件下，房子卖不出去，说明房子不被需要，或者房子质量有问题，或者房子价钱太高。
房地产去库存这项政策自去年年底出台以来的短短几个月，深圳、上海房价狂飙，北京学区房已升到“宇宙价格”；房价上涨速度之快，幅度之大，令人惊愕。这一波一线城市房价的暴涨，跟此前去库存的一系列政策是紧密相关的。我们可以来梳理一下，看看这一系列的去库存政策是否符合供给侧改革的思维。
首先，去库存本来就应该是供给侧改革的一个重要的政策建议，但是，此前房地产去库存的诸多具体政策，却仍然是需求侧思维。沈阳被叫停的大学生零首付购房政策就是一个最极端的例子：这项零首付政策针对大学毕业少于5年的新兴工作群体。我们知道，大学刚刚毕业的年轻人，入门工资不高，财务刚刚独立，此时是他们财力最紧张的时期。他们大多是租房，对购房没有特别需求。而且他们对房价波动的风险是没有足够的抵御能力的。零首付政策创造出大学生的购房需求，是不可持续的需求，是大学生财力负担不了的需求。房价只要下降5%，这些享受了零首付政策的大学生就可能产生放弃房贷的动机，因为市场上其他房子的价钱比他们要付的房贷低了5%。幸好这一政策被及时叫停，这不是去库存，只是把库存压力从开发商手中转移到银行手中而已。总之，从降首付到财政补贴购房，再到今年一月银行的天量房贷，这些刺激政策都属于典型的需求侧政策，而当前，面对暴涨的一线城市房价，上海、深圳又开始限购、限贷，想以此控制居民的购房需求，这仍然是需求侧的政策。
第二，我们要明确的是，去库存的主体在于每一个微观企业，而不是政府。换句话说，卖房子是每个房地产企业的事情，不应该由国家来帮忙卖房。在目前的市场条件下，房子卖不出去，说明房子不被需要，或者房子质量有问题，或者房子价钱太高。从供给侧看去库存，着力点在于供给方，也就是地产商。要把经营无能的低效地产商淘汰，从这个角度看，去库存与去杠杆、去过剩产能、兼并重组，都是一致的。这些低效地产商往往是以债养债，杠杆率最高的，他们的产能往往是过剩产能，他们也是最应该被兼并重组，甚至破产的。不应该再创造无效的需求来补贴这部分无效的供给。
第三，我们要知道，从供给侧去库存是长期政策，结构性调整。短期中，我们必须承受经济调整的成本。这注定我们对于供给侧发力后的政策效果的期待需要有耐心。兼并重组需要时间，破产需要时间，下岗再培训、再就业需要时间。在我们等待的过程中，对经济下行不能恐慌，经济的周期性波动是全世界的共同现象。我们可以静待市场消化库存，调整结构，假以时日，经济周期上行，结构调整完毕，我们就可以看到供给侧政策的效果。反过来说，对于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。
最后，我们也应该从供给侧看需求的创造问题。供给学派的老鼻祖萨伊认为，有效供给创造有效需求，有供给才能有需求。也就是说，要让大学生产生购房需求，他们自身必须对社会有足够的供给才行。他们在自己的工作岗位上贡献自己的人力资本，转换为社会合意的产品，给社会带来有效的供给，他们自己也有足够的收入，从而产生相应的对其他产品的需求。当然，要让刚刚毕业的大学生通过自己的有效供给产生购房需求，这还有很长的路要走。
编辑：王超涵
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