保障房建设存在三大问题 各省下半年大跃进

　　昨天，住房和城乡建设部部长姜伟新受国务院委托，向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设情况。他表示，中国今年计划开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，预计将在11月底前全部开工。报告指出，目前保障房建设存在选址离城区较远、部分质量不过关、退出机制不完善三大问题。

　　进度 11月底前完成任务

　　姜伟新表示，截至9月底，今年保障房已开工986万套，占年度计划的98%。“现在看，预计在11月底前能全部开工”。但是，姜伟新坦言，今年建设任务比去年有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。

　　在土地落实方面，姜伟新表示，今年1-9月，全国已落实保障性安居工程建设用地4万多公顷。为方便群众生活和就业，一些城市还尽量在道路沿线和地铁站点周围建保障性住房。

　　姜伟新还表示，日前，住建部对各地在建的保障性住房开展了质量安全检查。从检查情况看，保障性住房工程质量总体上是好的。

　　问题

　　1 选址离城区较远

　　【问题】报告指出，少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。

　　【回应】姜伟新表示：“我们将进一步督促地方提高规划设计水平，合理布局，科学选址，把保障性住房安排在交通便利、基础设施齐全的地段。”同时，住建部将推广在商品住房小区中配建保障性住房的做法，促进不同收入群体混合居住、和谐发展。

　　2 部分质量不过关

　　【问题】报告称，有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

　　【回应】对此，姜伟新表示：“我们将督促各地确保今年1000万套保障性住房在保证质量的前提下全面开工建设。”

　　住建部将继续推行项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任；推行参建单位负责人和项目负责人责任终身制；推广施工现场工程质量责任标牌，公示建设、勘察、设计、施工、监理单位和负责人，并在建筑物明显位置设置永久性标牌，接受社会监督。

　　3 退出机制不完善

　　【问题】报告称，家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。

　　【回应】针对这种情况，住建部要求地方严禁以任何形式向不符合住房困难标准的家庭供应保障性住房；完善保障性住房分配、使用的公众监督机制。

　　此外，姜伟新提出，将进一步研究保障性住房退出机制。一方面，通过控制保障性住房户型面积，引导保障对象当收入条件改善、具备了一定经济能力后自然退出。另一方面，对租赁性保障房，要研究制订合适的、动态的、有利于退出的租金标准；对购置型保障房，要完善并严格执行交易时对收益调节的规定，消除牟利空间，确保保障性住房公平配置、合理使用。

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　　仍有2000万家庭住房不成套

　　姜伟新透露，到2010年底，我国仍有2000多万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋，其中1000多万户居住在棚户区中。

　　姜伟新还指出，城镇新就业职工和常住外来人口的住房困难问题也比较突出。我国正处于城镇化快速发展时期，每年新增城镇人口1500多万。

　　对此，姜伟新表示，“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房。今后五年，将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到“十二五”末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。[Page]

　　纵深阅读 1000万套开工任务是如何完成的？

　　年初，中央下达1000万套保障房的任务时，地产大佬任志强等很多人都摇头，“这根本不可能”。但是各省以近乎“大跃进”的速度，基本交上了答卷。各省在保障房建设中，推出了各种“新招”，土地供应开绿灯，多种方式筹融资等，最终保证了保障房开工率。

　　开工只是一方面，保障房还将面临分配、管理等多重考验。

　　“硬任务”很艰巨

　　“今年要建设1000万套保障性住房”，年初，国务院提出了明确的目标。国务院副总理李克强强调，1000万套保障性住房是硬任务。

　　2月底起，住建部与各地政府签订《保障性住房目标责任书》，并下达了“死命令”：所有分配完成的目标任务，必须在10月31日前全部开工，否则主要领导将受到从约谈到行政处分乃至降级、免职等严厉处罚。

　　很多房地产业内人士，包括地方政府，都曾为这艰巨的任务捏一把汗，担心任务完不成。据了解，去年我国各类保障性住房开工量为590万套，而今年任务量同比大增70%。

　　住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示，今年开工1000万套保障性住房，意味着在我国住房制度改革以后，在我国房地产市场不断发展的今天，头一次在年度内，保障性安居工程建设总量超过了商品住房的供应量。

　　下半年“大跃进”

　　住建部规定，各省在6月6日之前，必须公布保障房项目进程。这一天，被各省称为保障房“中考”之日。然而“中考”之日，各省的答卷并不令人满意。

　　住建部统计数据显示，5月初，全国大部分省份保障性住房开工率在20%以上，只有部分进展较快的省份达到30%以上。

　　但在6月11日，全国保障性安居工程工作会议召开。住建部公布，截至5月底，全国保障性住房、棚户区改造住房已开工建设340万套，完成全年计划的 34%。就在各界质疑保障房任务能否如期完成时，住建部部长姜伟新表示，“今年的1000万套保障性安居工程建设任务，既是经济任务又是政治任务。各地必须在11月底前全部开工，确保年内基本建成400万套以上。”

　　此后，保障房建设速度一路飙升。

　　据住建部公布的数据，1—7月，全国开工建设721.8万套，开工率72%，其中，辽宁、陕西开工率超过100%。1—8月，全国除西藏外保障房开工868万套，开工率为86%。1—9月，开工986万套，开工率98%，北京、山西、吉林、江苏、浙江、福建、山东、重庆、四川、甘肃、宁夏等15省（区、市）开工套数超过全年目标任务数。

　　用4个月的时间，各省将“完不成”的悬念消除，如期完成任务，几乎已成定局。

　　各地出新招

　　为了高速完成开工量，有的地方政府将单位集资建房、员工宿舍等纳入保障房开工量。不过，也有地方政府尝试创新，探索保障房建设的新模式。

　　土地是建设保障房的首要元素。浙江杭州创新土地供应模式，今年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。今年5月4日，北京除了土地供应量比原计划超出近30%，还实行“竞配建保障房面积”方式，要求开发商在商品房小区配建保障房。

　　资金是建设保障房的瓶颈。据住建部预算，建设1000万套保障房，所需资金大约在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占比不到 10%，余下绝大部分需地方自筹，于是包括北京在内的一些城市试点贷款公积金建保障房。此外，全国社保基金已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元，其中以重庆获得贷款最多，为45亿元。

　　北京政府注资100亿元成立保障房建设投资中心，在全国更属创举。这一平台为社会资金支持保障房建设提供了承接平台，目前保障房投资中心已收购了海淀区多个公租房项目，还推动了朝阳区常营公租房等项目开建。

　　由于公租房建设投入大回收成本时间长，多数开发商并不愿意参与其中。为鼓励开发商参与建设公租房，北京近期发布的公租房管理细则中明确，由投资机构和房地产企业投资持有的公租房，出租一定年限后可由政府回购。

　　开工后考验更多

　　开工之后，何时竣工？质量能否保证？建完之后，能否公平合理分配？有没有合理的退出机制？保障房将面临更多的考验。

　　住建部至今并未公布各地竣工率，质量问题也将接受时间的考证。9月30日，国务院发文要求增加保障房投资并提高房屋质量。住建部也多次发出通知，对保障房质量进行检查。昨天，住建部部长姜伟新也指出，保障性住房工程质量有待提高，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

　　如何科学、公平分配，也是各地政府部门面临的新课题。10月21日，温家宝总理指出，必须尽快建立和完善法规，规范投入、建设、分配、监管、退出等制度。有专家建议，应将保障房分配的公平、公正性列为地方政府考核的重要标准之一，比如应明确公布入住人口中，有多少是公务员、有多少是低收入者等指标。

　　此外，没有合理退出，就没有保障房的循环利用。万科地产总裁毛大庆在接受媒体采访时表示，合理的分配是一方面，更重要的还有合理退出，“因为我们没有那么多的资源去建足够多的保障房，所以，让保障房真正保障到需要保障的人，是最关键的问题”。