加大住房金融支持力度 助力房地产企稳回升

今年的政府工作报告特别点题了住房问题。

当前，促进房地产市场平稳发展是经济金融工作的重点之一。近期，金融管理部门持续推出相关政策，包括多方面化解房地产领域风险，加强保障性租赁住房建设，支持住房租赁金融发展等。围绕住房问题，多位全国人大代表、政协委员也贡献了自己的真知灼见。

多举措提振住房消费信心

2022年，受疫情冲击、房地产企业出现风险等因素影响，居民住房需求一度被抑制，老百姓对购房的信心不足。不过，随着金融管理部门调整住房金融政策，各地“因城施策”推出一系列支持举措，当前房地产供需两端出现积极变化。

3月7日，在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”上，住房城乡建设部部长倪虹表示，今年1、2月份全国商品房销售结束了13个月的负增长，70个大中城市的房价总体平稳。保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资得到改善，市场信心正在恢复。

为进一步促进住房消费市场健康发展，恢复和提振住房消费信心，全国政协委员、北京国家会计学院院长秦荣生在今年的提案中建议，建设住房交易一体化政务服务系统，促进住房消费便利化。住房城乡建设部和相关部门应深入推进住房交易有关信息的对接共享，打通与户籍、税务、公积金等部门系统的数据链接，减少房产交易各环节的认证、审批等程序，实现房产交易公共服务“最多跑一次”。同时，各级住建部门应加强与银行等金融机构的合作，健全覆盖新建商品房和存量房的交易资金监管制度，完善交易规则及业务流程，保障购房资金安全。

当前，新市民、青年人群体在大城市的住房问题更为突出，这也是住房保障体系建设的关键。为此，全国政协委员、中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌提出，可以通过建立“新市民住房保障基金”，解决城市中低收入群体、外出务工群体居住条件过于简陋等问题。

张斌表示，新市民住房保障基金的资本金可由中央政府发行特别国债筹集，初期可按500亿-1000亿元安排，支持其他有参股意愿的金融机构和市场投资者参股。基金的日常运营资金来源于发行债券、REITs（不动产投资信托基金）产品收入，以及其他日常经营收入。该基金将帮助和加快房地产行业资产重组和风险出清，维护房地产行业和宏观经济稳定。同时，扩大政策保障房供应，为新市民群体提供低成本或租或售的住房。

发挥REITs在房企融资方面的作用

2022年底以来，为推动房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会持续推动16条金融支持政策措施落地，全面落实改善优质房企资产负债表计划，弱化金融机构的过度避险情绪，引导金融机构提供正常融资。

人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜日前介绍，随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。今年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿元，同比多增2200亿元；境内房地产债券发行400亿元，同比增长23％。

根据今年的政府工作报告，“促进房地产业平稳发展”仍是防范化解重大经济金融风险的关键点之一。为推动房地产市场健康发展，全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，扩宽房企融资通道，加大对房企发债融资的支持力度，降低房企融资成本，逐步改善房企融资环境。同时，姚劲波认为，应持续加强金融产品创新，包括开展REITs试点、发展金融ABS（资产证券化）等。

当前，REITs在支持保障性租赁住房融资方面正发挥着越来越重要的作用。2021年7月2日，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础资产范围，为社会资金支持发展住房租赁提供了政策依据。截至目前，已有4只保租房公募REITs产品成功发行。

今年全国两会期间，全国政协委员、立信会计师事务所甘肃分所所长张萍建议，为推动我国REITs高质量发展，应构建涵盖REITs发行、上市、交易、强制信息披露、投资者利益保护等全方位的法律体系。同时，构建一套与REITs相配套的税收制度，明确REITs税收的征管细则，避免重复征税，并出台相应的税收减免和优惠政策。

此外，张萍指出，“目前，我国对公募REITs的底层资产范围进行了多次扩容，但仍集中于基础设施和民生保障领域，这在一定程度上限制了REITs产品收益率的提高。”她建议，将商业不动产纳入REITs底层资产，循序渐进开展商业地产REITs试点工作。以一线城市的优质商业物业作为基础资产发行REITs，完善房地产投融资体系，以商业地产繁荣带动构建房地产发展新模式。