[评论]房地产新定调及对水泥行业的影响

7月24日，中共中央政治局召开会议,明确提出"中国房地产市场供求关系发生重大变化”的定调。笔者认为，房地产市场供求关系变化直接影响水泥行业供求关系变化，这一新定调及一系列相关举措，将长远影响我国水泥行业未来的发展。

新定调及一系列举措

针对房地产领域，中央认为既要化解风险也要防范风险。房地产领域的风险目前各地已经呈现的主要内容包括预售资金违规挪用、房企偿债风险、房屋烂尾及建设质量安全风险等。笔者认为，化解风险和防范风险仍将是房地产领域今后较长一段时间的头等大事。今年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹强调，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

什么是房地产市场供求关系发生重大变化？笔者认为有三重内涵：

（1）房地产总体供过于求

在城镇化的快速推进过程中，房地产企业以“高杠杆、高负债、高周转”的方式解决了房屋供给不足的问题。随着城镇化进程的放缓且转向平稳发展阶段，房地产总体出现供过于求。即使部分城市存在着部分短缺，也可以通过加大保障性住房建设和供给，因城施策地产政策，加大老旧改造，租赁市场建设及盘活改造各类闲置房产等方式来加以满足。

（2）结构性短缺

当前，房地产行业“有没有”的问题已经基本解决，但是结构性短缺（“好不好”的问题）普遍存在。房屋的安全和质量、居住的舒适度及周边的配套设施（交通、教育、医疗、人文设施）普遍存在一定的问题。因此，中央多次提出要更好满足改善性住房需求。改善性住房需求不光是房屋的空间、面积改善，还应包括房屋的安全及质量、周边配套设施等方面的改善。城市、房地产企业未来的竞争将集中于改善性住房的竞争，所见即所得--现房销售试点未来或是大势所趋，将大幅降低房地产领域的维权风险，同时推动房地产企业着眼于产品的打磨。

（3）供求的方式发生变化

以往，房地产的交易以买卖双方直接买卖房屋为主。而当前，房地产行业的供求方式正发生深刻变化。在房屋总体供过于求的阶段， “房住不炒”的政策约束加之居住观念的变化，更加灵活的居住方式正在形成。2016-2022年期间，中央经济工作会议从“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”的表述到“整顿租赁市场秩序”再到“加快发展长租房市场”再到“探索长租房市场建设”, 长租房市场未来将逐步形成。

除了房地产本身的风险以外，地方债务的风险已经逐渐暴露，同样需要既化解又防范。一方面，要继续严格控制地方债务规模，尤其是高风险地区的债务规模；另一方面以时间换空间，通过债务置换、债务重组等方式化解债务风险。无论是何种方式，都会继续制约地方市政项目的推进力度。

对水泥行业的影响

（1）谨慎看待未来地产端水泥需求恢复

2019年，商品房新开工面积达22.7亿平方米，创历史最高，此后持续萎缩，2022年较2019年高位下滑47%，2023年预计仍将下滑超10%以上。房地产市场总体供过于求的背景下，未来商品房新开工面积即使有所恢复，恢复的力度也较为温和。

2023年1-6月，商品房竣工面积同比增长19%，“保交楼”推动竣工周期收尾。随着存量项目的逐步竣工，新开工项目后继乏力，我们仍需谨慎看待未来地产端水泥需求的恢复。

（2）注重产品品质以更好满足下游需求 大型城市配套市政水泥需求仍有空间

改善性住房的消费是一个长期而漫长的过程，而如何满足改善性住房建设对水泥品质、性能的要求则是水泥企业应提前考虑的问题。过去，水泥同质化严重，产品的竞争更多的是基于价格的竞争。未来，如何更好的满足下游用户的需求应结合整个产业链（混凝土、水泥制品、砼结构）的优势打造更高质量的住房，更加强调产品的竞争力。除了质量以外，产品的能耗、碳排放及环保标准等同样重要，以更好的解决下游“好不好”的问题。近日，山东省也印发了《高品质住宅开发建设指导意见》，提出了更为详细的高品质住宅内涵和实施任务。

除了住房本身，城市配套市政项目水泥需求仍有空间，尤其是在大型城市（人口密集的地区）。当前，市政项目的建设主要受制于资金问题及投资回报率。地方债务的化解仍需时日，但未来税收政策的补充、优化和调整将大部分替代土地财政，会为后期市政项目端水泥需求的稳定和增长打开空间。