楼市新政提振，房企营收反弹，龙头杠杆创新低，行业分化加剧
房地产行业经历低谷后，政策刺激下出现回暖迹象。房企营收开始企稳反弹，但利润仍承压，部分企业实现增长。龙头房企通过多元化业务增强抗风险能力，负债水平降至近9年新低，财务结构优化。去库存措施加速，存货周转速度提升。随着市场信心恢复和政策支持，优质房企有望率先复苏。
房地产开发投资开始加速
2009/07/01 00:00
来源：中国证券报
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根据国家统计局数字，今年1-5月，房地产开发方面除房屋新开工及完成土地开发面积下降外，其他指标均同比上涨。面对这些数据，业内人士对房地产开发是否全面回暖产生分歧。
投资数据回暖
统计局数据显示，1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。
1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%，增幅比1-4月回落4.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。
1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。
值得关注的是，尽管投资及施工面积这两个重要指标均同比上涨，但房屋新开工面积及完成土地开发面积却双双下滑。
开工率将逐步恢复
针对上述数据，中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲表示两个数据下滑主要由于前两年土地购置量下降，房地产项目从拿地到正式开发需要一年时间，前期土地市场的影响正逐步显现出来；此外，由于整片拿地后开发企业一般都会分拆成块开发，所以完成土地开发面积暂时也没有跟上。
北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为，出现这一现象的原因是，尽管小阳春后房地产企业资金回流，但大企业的资金量并不充足，依然采取保守策略，并没有选择大面积开复工。
“开发企业的开工意愿还是比较强烈的。”王哲表示，目前市场仍处在去库存化的过程中，国家政策仍在鼓励投资，企业仍看好房地产行业后势。
尽管市场预期向好，但刘新虎认为开工量并没有如想象中全面启动，由于市场尚未稳定，仍有开发企业比较保守，“我们公司就在按照原计划来操作，没有因为土地市场火爆就加大投资力度”。
刘新虎介绍，企业前期调研显示，今年以来的小阳春确实有刚性需求支撑的因素，但市场通胀预期也是推动价格上涨的重要因素，但仅仅靠通胀来拉动需求不现实，对市场支撑不足，“价格如果忽高忽低，对消费者打击比较大”。
据悉，目前不少大企业采取保守的“以销定产”策略，参照每一个月的成交量决定下一个月的开工量。刘新虎认为，近期高价拿地的项目必须快速开发、薄利多销才能获取最大利润，随着土地供应进一步放大，土地价格向上，今年开复工率会进一步恢复，以往囤积土地的开发模式已经转变。
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