楼市新政提振，房企营收反弹，龙头杠杆创新低，行业分化加剧
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住建部拟推容积率奖励：保障房试点住宅产业化
2012/11/05 00:00
来源：21世纪经济报道
为降低保障性安居工程建筑成本，住建部拟推出保障性安居工程推进住宅产业化的激励办法。 ......
为降低保障性安居工程建筑成本，住建部拟推出保障性安居工程推进住宅产业化的激励办法。
住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰透露，住建部已经成立了保障性安居工程集中采购平台，接下来将出台鼓励性的经济措施，包括必要的财政补贴、税收优惠以及贷款贴息等政策。
文林峰透露，住宅产业化一旦规模化推行，有利于降低保障性安居工程建筑成本。而且，住宅产业化推行初期需要政府补贴，政府补贴给保障性安居工程建设，也可避免产生争议。
容积率奖励
文林峰介绍，国家住宅产业政策的推动力差，是住宅产业化进程慢的重要原因。一方面源于各级政府的重视程度不够；另一方面，没有相应的政策激励，民营企业参与的积极性不大。
以万科北京长阳半岛项目为例，该项目采用住宅产业化，每平方米的建设成本较此前高出1/3。
文林峰近期透露，正在修改的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(以下简称“72号文”)将鼓励民营企业和资本进入，推进住宅产业化。
“北京通过3%的面积奖励激励企业参与，政策优惠力度很大。”文林峰介绍，已经有很多城市仿效北京，接下来住建部准备将这个做法纳入“72号文”修改当中。
2010年年初，北京市8个部门联合发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》和《关于产业化住宅项目实施面积奖励》等政策。
其中规定，如果开发单位申请采用产业化建造方式，在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积。奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。受益于上述政策，万科长阳半岛项目拿到了1400平米的奖励面积。
“一个企业拿到了奖励，将带动全行业的高度关注和参与度，”文林峰介绍，“我们将积极的推进，并协助地方政府出台类似政策。”
一位住建部住宅产业化促进中心的人士在电话中向记者透露，比如，政府以容积率和住房面积奖励，吸引房企参与；给予积极推广应用经权威部门认证的产品和技术，在财政政策和融资政策方面给予一定的优惠和倾斜。
此外，“72号文”修改当中还提出，对生产节能和材料的企业给予适当的增值税减免；以及因为住宅工业化的产业造价和销售价格高于同类型的毛坯房，导致开发商多缴营业税、购房者多缴契税，也将在税收上给予减免。
降低保障房成本
除了要从国家层面上尽快研究出经济激励政策，文林峰介绍，住宅产业化仍有多重瓶颈待解。
住宅产业化的试点企业并没有掌握住宅产业化的核心技术。比如剪力墙的连接技术，其决定着住宅的抗震性能、受力状况；以及预制墙体间的连接和构造技术处理等。
全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，制定标准和技术认定是推进住宅产业化的关键步骤。据住建部住宅产业化促进中心主任刘灿透露，住宅产业化的技术标准体系始终未能建立，仍在摸索之中。
文林峰介绍，由国家主导建设的5年建设3600万套保障房，标准化程度较高，用户的个性化需求较低，刚好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。而保障房产业化运作后，在降低成本的同时，也可以确保质量。
文林峰表示，设计是产业化的龙头，但从刚刚结束的全国保障性住房设计竞赛来看，保障房设计的总体水平偏低，在推进设计方面住建部还需要做大量的工作。除此之外，保障房产业化的基础，材料供给的前景也不明朗。
按照住建部的设想，为了降低保障房建设成本，住建部成立住房采购信息平台，平台涵盖建筑初期的原材料提供，到最后的物业管理，以全产业链的部品体系推进保障房的产业化进程。
一位建材企业代表坦言，“企业的关注度很高，但参与度不大，主要原因就是住建部要求的价格控制，价格需下调10%以上，民营企业没有利润，参与积极性不高。”
上述住建部住宅产业化促进中心人士表示，住房保障司已经拟文要求各地推荐符合建设产品标准认证的企业名单，为最终平台运转提供支撑，如果支撑力度不高，不排除出台相应的补贴政策。
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