房地产行业亟须构建新发展模式“破题”
在“防风险、保民生、促消费”目标驱动之下，2023年的房地产行业，困难和压力仍在，但迎来了突围和改变。
部分城市保障房开工率不到三成
2011/06/06 00:00
来源：新华网魏宗凯 叶锋
按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率不到三成。既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。......
保障房建设成绩不乐观 资金短缺成最大障碍
按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率不到三成。
记者调查发现，目前保障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。
保障房“半年报”不乐观
为确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划，住建部上月下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必须公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。
最新数据显示，截至5月底，上海动迁房开工50%以上，经适房项目约完成25%的开工计划。截至5月下旬，江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%。截至4月底，重庆已开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41%，属开工率较高城市；浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，完成年度目标任务的33.2%。另外，北京新开工建设、收购保障性住房20万套以及深圳开工建设7.3万套保障性住房的计划，目前执行情况也并不乐观。一位专家估计，整体来看目前仍约有七成保障房没有开工，资金短缺是最大障碍。
各地方政府多次强调保障性安居工程是必须完成的约束性指标，有政府官员更形象地将其解释为“完不成任务就要摘乌纱帽的指标”。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭告诉记者，房地产开发有一个过程，前期准备工作较多，因此前五个月开工率不高在情理之中，但接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮，第三季度也有可能成为保障房建设的“问责季”。
据介绍，开发商仅《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》这四证办下来就至少需要四个月时间，到银行申请贷款审核还需要两个月，如果前期准备工作没有做好，要想在接下来的5个月内开工建设，紧迫程度可想而知。
银行贷款额度捉襟见肘
一家商业银行上海分行房地产金融部负责人告诉记者，今年分行贷款目标是实现“零增长”，由于存款准备金率连续上调，银行可发放贷款的额度捉襟见肘，特别是房地产开发贷款，受政策限制虽然现在还不能说是暂停发放，但基本上已很少发放，即便是政策支持的保障房项目也很难贷款。
记者从上海多家房地产开发企业了解到，目前确实很少从银行获得贷款支持。上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业也反映，贷款审批程序更加严格，审批时间更长，发放贷款额度也锐减。“以前有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》两证就可申请贷款，现在必须四证齐全；以前贷款额往往有数亿、数十亿元，现在1亿元甚至5000万元的贷款也要去争取。”一家参建上海某大型居住社区的企业负责人告诉记者，现在项目多资金少，是“十口锅子八个盖”，紧张程度不言而喻。
另外一些开发企业反映，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%－15%的优惠；今年以来一般是上浮10%－15%，高的甚至达到30%。按这样的资金成本，经适房等项目的建设不但无微利可图，且极有可能亏本。
据了解，今年一些城市经适房、动迁房项目的新增资金缺口可能达数百亿元，对银行贷款的依赖度为八成左右。以往上半年的贷款基本能按时发放到位，但今年上半年新增贷款极少，如果这一形势继续下去，要在10月底前实现全部项目开工将十分困难。
保障房建设亟待金融创新
据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5月20日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算59.9%。但要完成全年1000万套的保障性住房建设，中央财政1030亿元的投入显然不够。
目前保障房和商品房的开发贷款都属于房地产开发贷款，被纳入楼市调控范围，这是保障房贷款受限的关键因素。业内人士建议，顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向，应将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策，确保贷款额度和优惠利率；与此同时，加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发。
银监会主席助理阎庆民日前曾表示，保障房建设资金“不能全部压在银行身上”。由于保障房非商业地产，资金回报时间长，没有商业可持续性，因此银行只能在财政补充足额到位的基础上，适当给予支持，否则如果无法偿还信贷本息，就会形成新一轮的平台贷款风险。
事实上，各方对保障房资金来源一直在进行着多种探索和尝试。在刚落幕的“2011陆家嘴论坛”上，保监会主席吴定富表示，保监会将在政策允许范围内，本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑，在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。目前平安保险已发起债权投资计划，募集资金30亿元，用于支持上海保障性住房建设。去年底，北京市土地储备整理中心与七家保险资产管理公司也签订了总金额为700亿－800亿元的债权投资计划。
上海公积金管理中心日前还根据国家有关规定，首次使用公积金增值资金收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”，总投资14.98亿元，为上海的公租房“储备库”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推动保障性住房投资信托基金（REITs）设立工作。
专家认为，加快保障房建设是一项系统工程，既需要完善银行贷款等“主流”融资渠道，也需要不断创新融资方式；既需要地方政府、企业的持续探索，也离不开中央有关部门、金融机构不断的机制创新、形成合力。
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