房地产进入存量时代 二手房资金存管平台加速完善

随着房地产市场进入存量时代，存量住房交易越来越多。今年以来，房产交易线上化加速，对资金安全提出了更高要求。在二手房交易过程中，资金存管正在成为保障资金安全的重要环节，行业相关平台建设也在进一步完善中。

上半年二手房市场保持稳定

中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹近日表示，我国房地产市场虽然受疫情影响较大，但目前整体恢复较好。未来房地产增量市场将保持稳定，存量市场则有望进一步盘活。

事实上，由于国内房地产市场普遍进入存量市场，尤其是以改善型需求为主的一二线重点城市。即使在疫情持续期间，全国二手房市场仍然整体保持稳定。根据中国指数研究院近日公布的数据，上半年全国百城二手住宅均价累计涨幅为1.72%，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈现稳中略升的趋势。

业内普遍认为，从上半年市场表现来看，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。近日，链家地产公布的数据显示，上半年受监测的重点城市二手房成交总量已与去年同期水平基本持平。

从二手房月度成交走势看，市场成交量从今年3月开始明显恢复，当月链家地产监测的18个重点城市二手房总体成交量比1月至2月合计成交量增长41.8%；4月和5月二手房成交环比增幅分别达到39%和19%；6月成交量虽然比5月有所回落，但同比增长21%。综合来看，疫情对二手房市场造成的冲击正在逐步消退。

“当前，18城市二手房带看量仍处于较高位置，代表下半年总体成交平稳或小幅向好，前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放，预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增长。”贝壳研究院分析认为，尽管上半年面临疫情冲击、全球经济下行等挑战性环境因素，但房地产市场仍然保持复苏韧性，对稳定国内经济发挥了积极作用。

“资金存管”有效保障资金安全

“在二手房买卖过程中，由于流程复杂、周期长且涉及金额大，一旦出现交易纠纷，将给买卖双方、经纪品牌以及经纪人带来难以估量的损失。”贝壳找房交易平台总经理伊凯告诉《经济参考报》记者，“在实际交易过程中，房屋签后查封、房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割、恶意违约等原因会导致交易不成功，而‘资金存管’则成为有效保障双方资金安全的关键环节。”

贝壳方面的案例显示，2020年3月，贾女士通过贝壳找房APP咨询德祐经纪人，有意购买位于杭州市余杭区一套二手房。经过与业主磋商，最终达成180万元的成交价格。随后，双方签署杭州市二手房转让合同，贾女士如期支付90万元首付款到资金存管平台，并提供了相应的按揭贷款资料，提交银行审批。但此后得知业主由于其他债务逾期且无力偿还房屋贷款，该房源处于查封状态。经过多次协商，业主因负债太多，房源无法继续交易，双方解除协议后，最终资金存管平台返还贾女士的全部资金。

“未来房产线上化交易将会逐渐成为普遍现象，针对交易环节的资金监管尤为必要。”伊凯表示，由于房产交易潜在风险很多，会导致买方不放心直接交付房款给业主，而卖方也担心房子卖出之后不能及时拿到钱。

“将客户房款存放在第三方机构存管，待交易完成后，再将房款转至业主账户。如果交易流程未按照履约条件达成，则资金退还至买方账户，保障了交易资金的安全；同时，有了第三方机构存管的这笔资金，业主也不用担心买方拖欠房款。”伊凯表示，从行业角度看，资金存管也规范了行业，提供了安全的市场交易环境，有效保证了监管范围内的交易资金安全，维护了房地产金融秩序，将促进房地产经纪行业健康发展。

平台建设正在进一步完善

近年来，完善资金监管成为实现房地产行业健康发展的重要举措之一。从中央到地方，多部门已经着手对房产交易中的资金监管问题出台指导性意见。2016年，住房和城乡建设部等部门印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，提出健全交易资金监管制度。

今年3月，住建部印发《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，提出市、县住房和城乡建设部门应建立交易资金监管制度，商品房预售资金应用于有关工程建设，纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转，不得挪作他用。

此外，资金监管也是近年来房地产中介行业专项整治涉及的重要内容之一。

事实上，随着存量房交易量增加，房产交易环节暴露的问题逐渐增多。一些城市早在2003年已经开始探索资金存管的相关制度。2006年，在总结地方经验的基础上，原建设部会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。此后，许多城市建立了二手房交易结算资金监管制度，逐步实行交易资金专用账户管理。

近两年，从住建部到地方政府，针对资金监管的意见要求密集出台。据贝壳方面的统计，除省与直辖市外，2019年全国范围出台针对二手房、新房资金管理政策的地级市超过50个；2020年年初至今，出台相关政策的城市已经超过20个。

当前，业内常见的资金存管方式主要有四类：一是城市本地合作银行存管；二是依靠当地政策性监管，如部分城市由住建委进行资金监管等；三是通过第三方支付机构账户存管；四是行业专业机构合作存管。

2019年起，包括贝壳在内的规模型平台企业，开始打造“平台+银行”的资金存管模式。“以前的存管模式办理流程繁琐，需要线下签订协议、在银行开户、多次领取递交相关材料等。”伊凯说，“贝壳希望用技术推动线上化建设，与银行的合作基于此前银企直联模式，在此基础上推出‘贝壳-银行资金存管’。”

据伊凯介绍，消费者可以在贝壳平台APP上完成资金存管协议签订，通过线上转账或线下POS机刷卡的方式完成资金存管。“从签订二手买卖合同，到贷款放款，完成了交易线上化闭环，实现了交易资金可视化监管”。

值得一提的是，此前，监管部门允许持有央行支付牌照的第三方支付机构通过备付金存管账户进行资金存管服务，该笔资金产生的收益分配方式各地不尽相同，有的分配给业主，有的作为存管单位的收益。

依据去年开始执行的央行文件要求，所有支付机构备付金资金都存入央行统一专用账户管理，支付机构也不再因资金停留而获得相关收益。伊凯说，“而根据贝壳和银行的合作模式，资金进入银行账户，银行有活期收益，收益会根据约定分配给买卖双方，息随本走，进一步确保了买卖双方的利益。”

据介绍，贝壳和工行、中信、光大等多家银行正在开展合作建立资金存管平台，已经覆盖国内92个城市。目前，这套资金存管方案在贝壳平台所覆盖城市已基本落地，很多城市二手房交易资金存管达到90%以上，大连、烟台的存管规模更是高达96%。

“建立资金存管体系和制度，对于房产交易尤其二手房交易至关重要。”伊凯认为，“未来，随着资金安全意识的继续提升，资金存管将成为房产交易不可或缺的环节，行业平台的建设也会进一步完善。”