上海构建未来“全球城市”的发展格局

  21日，小英君说上海近日通过了一项新的意见，全名叫《关于深入贯彻中央城市工作会议精神进一步加强本市城市规划建设管理工作的实施意见》，也就是上海城市管理新42条。

  神通广大的小英君来独家分享一下这个文件。这个文件对上海未来的城市格局、空间开发、土地政策等都有提及，其实是对上海2040总规的一些表述进行了细化。  

  1、构建未来 “全球城市”的发展格局。

  疏解超大城市非核心功能，按照网络化、多中心、组团式、集约型的目标，建立主城区—新城—新市镇—乡村的空间体系。中心城及周边地区聚焦“全球城市”核心功能优化；郊区通过交通引导强化新城和重点新市镇建设,推动城镇组团式发展,充分发挥其在优化人口、产业和空间布局上的综合性节点功能,支撑上海“全球城市”的空间网络格局。

  上海要做“全球城市”这几天争论很大，实际上这个在官方的文件中已经数次明确。这次42条中，“全球城市”格局是摆在了战略引领的地位，可见这是上海未来的唯一定位！

  “多中心”已经多次提及了，在上海的2040规划中是这么确定的：

  4个城市副中心：分别是虹桥、莘庄、川沙、吴淞地区（与中心城共同发挥全球城市核心功能）

  5个新城：松江、嘉定、青浦、南桥、南汇

  要知道，2007年，真如、徐家汇、花木、五角场这些都还是作为城市副中心的存在，而现在俨然已是主中心，房价高到不敢想，妥妥地冲上了8万。

  仅仅时隔9年，上海的副中心已经外扩到外环线上！

  2040规划也说了，上海主城区为中心城和中心城周边城市化地区，外环线以内都为中心城，加强虹桥、莘庄、川沙、吴淞地区规划管理，与中心城共同发挥全球城市核心功能！

  这次文件中也说了，“中心城”聚焦全球城市核心功能优化，也就是说，未来上海外环内都是中心城区，虹桥、莘庄、川沙、吴淞地区也是中心城区！真正全球城市的“核心”功能都在这些地方！

  所以外环线内的居民，恭喜你！住进了全球城市核心区！等着上海带你装逼带你飞！

  2、产城融合，减少 “钟摆交通”，在产业集中区域，着重增加居住及生活服务功能。

  重点来了！文件提到，重点推进张江、虹桥、漕河泾、市北等产业园区建设！这些地方的配套还将继续完善！

  而且你有没有发现？大虹桥简直是各种利好的叠加区域！今年以来虹桥商务区周边居住配套的徐泾等地方已经成了上海房价涨幅最快的区域之一。难怪去年以来正荣、东原、融信这些开发商都把全国总部搬到这里抬轿子，而龙湖、瑞安、万科等更是准备在此深耕。

  小英君在这里再透个料，作为上海未来五年最重要的战略要地，虹桥新区其实并不是开发商炒地皮的空穴来风。

  因为上海作为长三角中心城市，其辐射能力一直是被质疑的，而不管是长三角规划，还是长江经济带，都是要求上海向西辐射，向内陆辐射，大虹桥就是桥头堡。因为你不可能依靠浦东来辐射内地。过去那么多年浦东新区做足了外资企业的总部基地，大虹桥要做的是内资企业总部基地。

  不可避免的是，总部经济的发展会形成高财富聚集效应。任何一个要搞总部经济的地方，房价总会跟本地人的平均收入越来越脱勾，这是财富不平等的一个主要表现，也是一个悲伤的事实。

  3、用地政策：低效建设用地减量化。

  到2020年减量50平方公里，进一步完善新增建设用地需求与现状建设用地减量化的增减挂钩机制,确保规划建设用地负增长。

  这个要重点说说，因为关系到未来上海有多少地可以卖。

  很多人一听到减量化，以为是建设用地要减量供应。实际上，它是对现有建设用地的一种腾挪，目的是腾出更多的指标给新增建设用地需求。

  在上海现有的建设用地中，工业用地比重偏大，但工业总产值低，主要是一些镇、村集体或私营企业。

  比如闵行的九星建材市场，从现状来看，产出效率偏低，且布局分散、能耗偏高、环保问题和低端就业问题突出，是建设用地减量化的重点。

  这可是闵行区的一块大肥肉！或许是外环内最后一块可以成片开发的土地！目前九星的改造规划已经出台，未来将打造上海家居建材新型交易的示范地、家居建材创意设计及总部办公的集中地、家居建材企业创新集聚孵化地、以及辐射周边区域的都市生活综合体。

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  最后一个是重点！这是九星建材市场的未来规划，重点看居住生活区和地区商业中心就可以了！  

  上海已将2020年的建设用地规模阶段控制目标确定为3185平方公里，而2014年底全市建设用地规模已突破3100平方公里，也就是说从2015-2020年这6年全市新增建设用地只有85平方公里，每年只有14平方公里！

  就这每年的14平方公里，还要负增长！这让不少每天紧盯着上海市土地交易市场的开发商们倒吸了一口凉气，“巧妇难为无米之炊”，对开发商来说，没有土地就意味着没有项目，没有项目企业盈利也就是无稽之谈。

  而这50平方公里的低效建设用地腾挪，那就是上海未来指标负增长的巨大空间！目前这部分土地集中在上海郊区，也就是官方测算的约198平方公里（简称“198区域”）

  像浦东新区川沙镇，奉贤区青村镇，嘉定区南翔镇、徐行镇，闵行区浦江镇，青浦区华新镇，金山区曹泾镇等，都有。

  （这是2015年这些198区域的工作重点，感受下）

  这些地方的居民，恭喜你！未来上海的地王，将主要诞生在你家附近！

  上海其实还有很多存量地，而且数目很大。而这部分土地资源，因为用地性质的缘故，一直深埋在上海的国字号企业的“账目”里。

  除了大家都知道的城投、城开、上实、建工等房地产主业的上海国企外，更大部分其实掌握在几个“大地主”手中。比如、上海市纺织集团、光明集团、华谊集团、仪电控股、国盛集团…这些没有开发能力的企业。

  外来开发商们，你们羡慕不？上海控制建设用地指标的"面粉"都在这里呢！

  4、外环内商品住宅项目原则上实施全装修，逐年提高外环外商品住宅项目全装修比例。

  这个好理解了，今后新房基本都是精装修，毛坯越来越少啦！目前就已经是这个趋势了。

  5、坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系。

  这个一直是上海住房政策的中心思想，以居住为主，就是打击投资需求；以市民为主，就是限购会依然执行，以普通商品房为主，就是对于首套刚需是支持的。

  还有一个是提高商品住房用地的中小套型比例，也就是7090政策，中心城区的商品住房用地的中小套型（90平方米以下）供应比例不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。

  这个今年以来又重新开始执行了，这也符合上海目前的供地现状和房价现状。把户型做小，才能控住总价，保证单价的上涨嘛。预计未来上海会出现很多小户型“豪宅”，或者那种产证面积很小但使用面积很大的，也是不少开发商正在做的，你懂得！