日本住宅产业考察：差距竟然这么大

  这次日本考察共七天，内容比较多，鉴于之前有童鞋反映我的文章太长，看不下去。所以先发之一，产业化内容，后面还有之二、之三等，敬请关注。

  产业化考察是这次的重头戏，我们分别参观了积水、骊住、HOUSETEC等公司，这里重点介绍积水和骊住。

  积水住宅：

  积水住宅是日本著名的建筑公司，也是日本最早从事住宅产业化的先驱之一。积水公司位于东京附近有个住宅公园，也就是公司的展场，专门展示独栋住宅。因为日本的土地都是私有化的，每家都在自己的宅基地上搭建独栋住宅，因此独栋住宅是日本数量最大的住宅类型。参观这天正好是个周三，是积水公司的休息日。因为周六周日是客户参观的高峰日，因此日本的住宅公司都是平时休息。由于科逸的曹总事先联系好了，积水派个小伙子专门在工厂门口等我们，态度极恭敬。住宅公园就在工厂的边上，里面排布了各式各样的房子，大约有上百栋，和国内的一个住宅小区差不多大，确实是个“公园”。

  可以想象，维持这么大的一个展场需要多少人力和物力，这样的展场充分说明了积水的实力。国内还从来没有一家房地产公司或者建筑公司拥有这么大规模的展场。

  负责接待的小伙子先询问我们对什么样的户型感兴趣，因为户型太多，不可能全部参观，只能参观其中的两三栋。我说想看看200~300平米的户型，总投资控制在一亿日元左右，大概相当于约600万人民币吧。

  第一栋面积约300平米，从里到外是个完全西式的建筑。从室外绿植的生长程度来看，这栋建筑应该有些年头了。

  室内的装修有些陈旧，但收拾得一尘不染。

  参观的第二栋建筑是个日式的，应该是新建的，里外都很简洁，建筑面积约200平米，是我喜欢的类型。我问陪同的小伙子为什么我们平时在日本看到的房子大多是欧式，而不是日式的？小伙子回答日式的房子比欧式的贵。

  看来，即使在日本这样非常重视传统的国家，房子的造价还是用户的首选要素，建筑风格并不是第一要素，否则全日本就应该都是日式房子。

  参观了两栋建筑之后，我们又参观了积水的试验室。

  首先是避震试验，通过人工模拟的地震，演示外墙板的位移距离，表明即使是在烈度为7度的地震力作用下，外墙板的密封胶仍然不会被拉断，外墙板也不会被破坏。

  这是房屋地板结构的展示，表示SI体系地板下的管线布置情况。

  还有建筑隔声、保温、自洁涂料的演示等等，积水住宅公园展示了房屋从结构到机电，直至室内装修的所有部品和产品，是一个非常完整的产品体系。客户在这里即学习了房屋建造的知识，又能直观地感受未来自己的房屋到底是什么样的。

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  骊住LIXIL：

  骊住是日本最大的建材企业，其产品线非常的长，从基础建材的生产，到成品房屋的提供，应有尽有，它甚至拥有自己的银行！在日本，由于土地的私有化，因此小住宅是房地产的主流，因此也就没有我们国内通常意义上的房地产公司。一般人都是在自己的宅基地上建造房子，所以像骊住这样的企业有点像国内的建筑公司，但准确的说应该叫承建商。和国内的建筑公司不同，日本的承建商其产品线非常的长，几乎涵盖了与房屋有关的所有产品。当然这类承建商也不是什么东西都是自己生产，但肯定是自己整合，当然前提是自己要制定标准。

  骊住在东京有一个展厅，位于市内最繁华的新宿区中一个写字楼内，占了整整两层，每层的面积大约1000平米。

  上面的一层是接待大厅。这天正好是星期天，都是一家一家的来参观，接待人员先把客户引导至桌边。每个接待人员手中拿着一个表格，一边询问客户一边填写，主要是面积需求和资金预算。

  接待大厅的边上就是各种户型的展示。从起居到卧室，从餐厅到卫生间，你可以非常直观地看到各种不同的布局形式。

  选完户型就要到下面一层去选材料和产品了，当然还是由接待人员陪同喽。先选花洒吧。左边占着这位就是接待人员，他正在表格上认真地记录着。

还有墙体结构的展示，旁边有小贴士，其性能特点一目了然。

  这是告诉你同样的材料在不同色温的光照下，效果是不一样的。这也是国内的室内设计师严重忽略的设计要素，所以往往在展场选的材料拿到家里就觉得别扭。

  总结一下积水和骊住的展厅，尽管各有自己的特点，但共同的优点是客户可以在一天内搞定房屋建设的所有物件，大到结构体系，小到毛巾杆水龙头，应有尽有。最重要的是，所有物品全部明码标价！所以，一天下来，资金预算也是一清二楚。在这种地方买房子不但效率高，还是一种享受！

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  目前国内基本上没有这种业态存在，因为国内基本上都是买了毛坯房后自己装修。请大家可以回忆一下自己的装修过程，有木有一种扒层皮的赶脚？像我这种资深人士，虽然做过无数次的家装，现在一想起来还是一个头两个大！

  下面我拿国内的家装行业来做个横向对比，看看日本和国内都有哪些方面的差距：

  第一是产品的交货标准：国内的装修不管你事先谈好了每平米是1000元还是2000元，你的心理都很忐忑，因为最后的效果没谱。你只能定性地说“中档装修”或是“高档装修”，但中档和高档怎么来定量呢？随后的装修过程就是一种精神上的煎熬，而最后几乎都达不到你想象的效果。这里有施工队水平不够的问题，也有你自己定位不准的问题。而骊住的展厅就很好地解决了这个问题，明码标价，不用废话，之后也不用找后账。一般来说，300平米的房子包括结构和精装修，每平米造价在一万至两万元人民币之间，相对于日本的整体收入很合理。即便和国内的造价相比也不贵。

  第二是产品的完成度：你在国内任何一家装修公司不能搞定家装的所有问题。你除了和装修公司谈，还要转家具市场、灯具市场、布艺市场等，哪个都能把你转晕。这表明，国内的装修市场产品的完成度很低，而日本是真正的一站式服务。像骊住这样的展厅，可以完全把客户吸引住，来了就走不了。

  第三是使用功能：国内的设计师一上来先用各种装修风格，什么地中海、后现代等把你忽悠晕了，然后把你的注意力全部集中到装修风格上，至于怎么好用就谈不出来了。这和目前国内的社会风气有关，大家只重表面，不重内在。还有就是国内的设计师普遍年轻化，缺乏生活经验，功课做得不够，不认真研究使用功能。而日本的展厅把产品的使用功能写的很清晰，标准化程度高，你所选择的产品就是符合你的功能需求的。

  第四是装配化：目前国内的室内装修还停留在“齐不齐一把泥”的水平，靠的是施工队的手工技术能力，和工人现场的经验及责任心来保证品质。而在日本，只有居室的墙面壁纸还要靠手工，剩下的工序已经全部是装配了。因而日本的常规家装对工人的个人技术能力的要求没有国内的高，因此它的产品品质就容易保障。多年前，我在TOYOTA HOME的工厂参观时了解到，他们的电线全部采用类似我们弱电的卡接方式，不需要任何工具，也不需要看图纸。因为每种线的颜色不同，相同颜色的直接插进去就行了。即便是色盲也不要紧，因为不同颜色的线根本插不进去。所以电工这个行当就取消了。装配化带来的好处不仅是好的产品品质，还有高效，更重要的是人工费用的大幅下降。

  第五是噪音：我是2001年买的房子，最近左邻右舍纷纷开始第二轮装修了，我每天都要忍受电锯和电钻的噪音。即便是新房，一般来说，交房后三年内基本上不会安静，而十年后新一轮的装修又开始了。而在日本，不管是新房装修还是更换装修都不会对邻居产生影响，因为尺寸都是标准化的，不需要裁切，所以没有刺耳的噪音。

  第六是交货工期：国内的家装，或者说所有的工程就没有不拖延工期的，原因是手工操作为主，不可控的因素太多，所以工期也不可控。日本的装修由于装配化程度高，因此可以精确安排工序，工期也就可控了。同时，成本也可控。

  第七是技术体系：国内的技术体系是自下而上的，单一部品或产品的技术含量可能很高，但组合起来就不行了；单个工人的技术水平可能很高，但没有形成整体的工法体系，产品的技术标准、工期和品质完全掌握在工头手里。而日本的技术体系是自上而下的，是站在行业的高度建立的技术体系。在积水和骊住的展厅可以看到，其产品不仅是公司自身生产，而是全世界生产的集成。这种技术体系可以摆脱个人和单个产品对行业的制约，使整个行业不断地向更高的水平发展。

  最后，也是最关键的一点，就是日本公司对研发的投入。象积水和骊住这样的企业其科研经费可以占年营业额的2%，经过几十年长期不断的投入，才有我们今天看到的丰富的产品体系，才能形成这种规模的展场。反观国内，不论是政府还是企业的科研，都是“撒芝麻盐”的方式，停留在肤浅的、追求短期效益的层面，至今连基本的系统雏形都没有形成。

  总之，国内与日本的差距是巨大的，要想缩小这个差距，先要从树立工业化的系统思维开始。至少我们可以先从展厅的搭建学起，我相信这种展厅的模式在国内一定有很强的示范作用。国内目前很多单个部品和产品的技术水平其实已经达到了国际一流的水平，像苏州科逸这样的企业，其产品已经开始返销日本了。只要我们建立起适合国情的技术体系，继续不断地整合企业和产品，一定会逐渐缩小差距。

  从日本的经验看，全产业链集团的形式是住宅产业化的必由之路，中国也必然要走这条道路。