湖南等地掀大规模棚改战 楼市调整去化周期或延长

  不论是陈政高履新住建部部长，还是国家开发银行住宅金融事业部的成立，都给各地棚户区改造带来了想象空间。

  近期，安徽、湖南、四川、陕西、黑龙江等多个省市相继出台了棚改新计划，有专家担心，为了获得国开行贷款，一些原本不属于棚改的项目可能也将混入其中。

  “中央是为了改善民生和稳增长，而到了地方，除了拉动GDP，完成保障房建设任务，考虑的还有增加土地收入，因为棚改地段往往是老城区，土地很值钱，可谓一举三得。”中部某省份城市房地产研究人士对本报记者表示，现在各个地方都在“快跑”，希望尽早拿到更多贷款。

  而东北某省保障房督查组有关负责人对记者表示，由于楼市已处在供应过剩的调整期内，开发商都在积极去库存，今年参与棚改的意愿越来越低，而政府还在大规模上马棚改项目，增加供应量，未来市场的调整去化周期可能会延长。

  地方的算盘

  国开行住宅金融事业部的成立，意味着棚改已经破解传统的资金问题。

  7月4日，安徽省下达2013-2017年纳入省级棚改融资平台一期建设项目贷款额度，向国家开发银行融资近900亿元，支持加快棚户区改造实施进度。根据安徽省公布的信息显示，棚改融资为中长期贷款，期限为15年，宽限期3年，项目贷款比基准利率下降10%，可以有效缓解项目还款压力。

  各地方政府也早已闻讯，开始积极上马计划外的新棚改项目。

  日前河北省政府出台的《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》就提到，要加快推进棚户区改造，将城中村和涉及新建、改建（扩建、翻建）住房的旧住宅小区，全部纳入棚户区改造。

  “因为有政策支持，地方政府加快上马棚改项目，以拉动投资，一些本不属于棚改项目的也都纳入到棚改范畴。”中部某省份房地产业内人士指出。

  “国开行支持棚户区改造是一个重大机遇，必须紧紧抓住，各地要抓紧申报项目，做好项目储备，争取早授信、早拿到贷款，争取源源不断的信贷资金支持。”河北省政府副秘书长苏蕴山提出，对尚未开工的391个项目加大协调力度，在今年10月底前全部开工。

  而截至5月底，河北省已落实棚户区改造项目495个、15万套，占年度目标任务的106.6%，不到半年，该项任务已经超额完成。

  此外，多个省份也都在积极向国开行申请贷款。6月底，西安也提交了议案， 2013-2017年棚户区改造一期工程项目估算总投资369亿元，其中71亿元由财政预算出资，298亿元向国开行申贷。

  据了解，西安本次棚改一期有融资需求的申报项目达到了120个，需要总投资达1110.6亿元，但因为资金瓶颈制约，并不能全面推开。

  长沙市原计划今年实施棚改项目54个，但6月26日，长沙计划新增加42个项目，尽管项目数减少，但改造户数却新增了两三倍，且全部位于长沙市内五个老城区，征收房屋面积473万平方米，预计投资520亿元，4年完成。

  住建部政策研究中心副主任王珏林告诉记者，国家推动棚改，是基于这些年城市发展主要以扩规模为主，但老城区很多家庭居住环境没有改善，主要是民生工程。同时这对房地产产业发展而言也是好事，有利于拉动GDP增长。

  “但地方政府的积极性不在于改造国有工矿企业的棚户区，而是老城区项目，既能创造GDP，又能获得土地收入。”湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高告诉记者，由于老城区土地值钱，政府可以借棚改口号大搞旧城改造，由政府出面拆迁和安置，再以招拍挂方式高价出让土地做商业项目。

  如长沙万达广场、九龙仓国金中心等商业项目均是棚改的代表，2011年，九龙仓以56.37亿元夺得东牌楼棚改地块，建成纯商业项目，投资金额达到160亿元。

  从棚改结构上看，大部分地方80%是城市棚户区改造，而国有工矿、国有林场危旧房、国有垦区危房几类只占20%，有的地方，比如河北，城市棚户区改造占比达到90%以上。

  “好地段主要是建写字楼、购物中心、酒店，拆迁户不可能回迁，如果不接受货币补贴，会由政府在别处划拨一块地，建安置房小区，而安置房又可算入保障房任务。”王义高说，棚改可谓一举三得。

  棚改矛盾

  王义高认为，要防止地方一哄而上，大拆大建，纯粹为了GDP和财政收入，将老城区有价值的历史建筑拆个精光。

  长沙市发改委主任周岳云也公开表示，确定新的棚改目标，首先是为了落实好中央关于微刺激的宏观经济调控政策，其次是与省市确定的棚改任务相衔接。

  业内人士指出，一些地方将棚户区改造看作房地产开发的有利条件，积极性是被土地开发的收益调动起来，而不是以民生为先。

  此外，令市场担忧的是，目前楼市正处于调整期内，多地商品房库存量极大，住房供应明显供过于求，成交量大幅下滑。棚改的大规模建设，会不会导致市场供应更加过剩？

  “棚改确实会分流购房者，而目前楼市存量过大，本身不景气，可能去化时间会更长，但政府可以减缓土地出让。”王珏林认为棚改意义重大，他对记者强调说，“政府愿意拿钱出来解决住房问题，是好事，不要去怀疑有什么负面作用。”

  “目前楼市房源供应量太大了，销售又很低迷，处于去库存阶段。现在大规模搞棚改，肯定会增加商品房供给，且今年规模比去年还大，棚改与去库存有一定的冲突矛盾，或许将延迟市场去库存的周期。”东北某省保障房督查组有关负责人对记者说。

  但长沙一位业内人士则有不同看法，她告诉记者，长沙棚改主要以货币补贴方式，而棚改项目因为拆迁，开发周期较长。政府逼着拆迁户拿钱后去市场上买房，短期内反而可以创造刚需，有利于市场上的商品房去库存。

  不过这部分需求会不会立刻入市，目前也存疑。按照计划，2013年到2017年全国将改造各类棚户区1000万套，到2017年，建成1500万套。棚改项目将在最近两三年内大量入市，而目前很多城市的商品房去化周期也在两三年，两者存在竞争。

  上述保障房督查组有关负责人告诉记者，以前行情好，开发商都积极拿地开发，但今年以来，开发商都在缩减开工规模，参与棚改的积极性也越来越小，因为建完商品房卖不出去。

  如华侨城深陷上海的苏河湾项目，就是上海的棚改代表盘，但由于市场环境较差，截至今年6月，苏河湾认购金额不足全年任务的三分之一。

  “未来棚改大部分是由国家出资贷款，国开行对接的是住建局，由财政担保贷款。”上述保障房督查组有关负责人说，如果开发商不想做，只能由政府主导开发，房子能不能卖出去，贷款能否偿还，风险还是由政府来承担。

  王义高认为，短期内靠棚改拉动经济增长，会对市场去库存形成一定压力，但长期来讲，住房供给仍是短缺的。