诸葛文达：论地产调控及其对水泥行业影响

　　改革开放35年，国民经济得到长足的发展，国民生活从“吃不饱穿不暖每日为衣食所忧”，过渡到现在的“为买不起房子而忧”，是我们现在的住房条件比原来更差，住房面积比原来更少了吗？显然不是。当衣食温饱还是我们生活的重心的时候，我们根本没有能力去追求住房的改善，房子不是我们生活的重点，我们对房子的怨言自然也就无从论起。而现在很多人住进了配套齐全的洋房别墅，但也有很多人没有足够的钱在工作的城市购买住房，忧虑和不满因此而生，并逐步演变成对房地产商的不满。这种不满主要产生于横向攀比，毫无逻辑，但又真实存在，反映了许多民众的情绪。

　　过去十年，承之前多年经济自由之发展，劳动生产率获得了极大的提高，以水泥行业为例，从10万吨立窑时代跨入200万吨旋窑时代，其它行业也莫不如此，并因此带来了购买力的极大提高。同时，城乡工作的趋同（都以打工而非务农为主），对城市住房产生了暴发性需求。这是过去十年发地产市场勃发的经济基础。在房地产市场暴发需求的时候，政府严控18亿亩耕地红线，土地供应不足，是导致房地产市场供应不足而房价大涨的根本原因。在这十年里，真正暴涨的不是房价，是隐含在房价中的地价及囤地的费用。特别需要说明的是政府的政策导致了囤地的普遍存在，因为聪明的房地产商人根据领导的旨意悟出了地价将不断上涨的结论，事实也证明，他们是正确得，它们因为很好的领会了领导的精神而获益非浅，甚至富可敌小国，但也因此被党和民众所忌恨。

　　宏观调控本就是个不怎么靠谱的说法和做法。宏观不可能经常调控，只能顺势而为，过多过频的宏观调控的实质是微观干预，大多时候宏观调控的结果也与预期相隔甚远，或者产生严重的副作用。微观搞活则需要政府不要太有为，政府之手要从“控制”“限制”“关停并转”等强力手段转向预先分析评估提醒，但要少做结论，更不是急于逞能和直接干涉；我们甚至连预先的引导政策发展宏图都不要轻易发出。历史和事实一再证明，单一趋向的政策导向危害无穷，并成为陷入下一轮宏观调控怪圈的根源。政府最伟大的能力和作用之一是在市场活动过热而导致失控的最急时刻，出面托底，以保护优秀和合格的企业不致于在危机中玉石俱焚。

　　十余年房地产调控的实质措施是在住房购买力上升到一个高度时，住房需求进入暴发期，但政府选用抑制需求的办法控制房价，结果房价越调越跳，越跳越高。同期另外一个快速上涨的是劳动力价格特别是体力劳动者的工资大涨，并带动青菜黄瓜涨价，其原因最重要的可归结于计划生育政策的长期超严格执行导致的人口红利逐步衰减，并可能因为培育了相关部门，产生了相关利益群体而难以取消。除此之外，还有高涨的油价，原因则更简单，垄断加里通外国。其它产品感觉没什么涨，水泥钢材价格也没怎么涨。多说两句的目的是想说明，房价上涨与多发货币有关系，但关系不大；紧缩金融伤害的却是其它经济领域，所谓城门失火，殃及池鱼，说的就是这种状况。

　　房价上涨带来的好处有：

　　1.房价带动地价上涨，地方收入大增，解决了各地基础设施建设资金的来源问题。

　　2.发达地区房价越涨越高，迫使许多打工的人们带着辛苦赚得工钱回归老家，促进了中西部地区的建设和发展，也带动了中西部地区的水泥销售。房价上涨的不良后果也有许多，如：1）年轻人热爱都市，对住房的需求无法抑制，变着法子落户城市，推动房价越调越高的同时，害苦了父母。2）边远小城人少地多，地价便宜，各路大小财神在房地产暴利氛围的驱使下，不由自主地大量造房，一不小心造出许多“鬼城”，许多参与者终将无法脱身。房价调控对政府的威胁主要是引发金融危机，涨也危机，跌也危机：如果为了抑制房价上涨而大量供地，建房过剩，会造成房价暴跌，最终使经济歇火，且必然导致金融危机；如果放任房价继续上涨，则必然会失去民心，而且因暴涨诱发而来的暴跌直接就是金融危机。

　　习近平总书记在最近一次政治局学习会上作了重要讲话，着重强调了提高供应量的问题，提高住宅供应量必然会在总体上起到降低房价或减缓房价上涨速度的作用，这是引导房价趋势平稳合理的新的正确的道路方向，令人倍受鼓舞。只要房价稳定几年，而工资每年增长，大部分中小城市的房价收入比很快会回归正常，而天安门周边、陆家嘴两岸等地，本就不是普通百姓安居之地，也无须我们关注。有鉴于此，笔者对促进房地产市场健康稳定发展，回避金融风险提供思路如下：

　　1.坚持“建设用地先国有化再拍卖使用权，农业用地使用权百姓所有”这一大方向不动摇（所谓的583方案真的推出，会动摇国本，根本就是误国之谈，如在大众的推动下得以推行，必为国之灾难，或有证明机会）。

　　2.合理确定城市建设规划范围，按照能够覆盖土地补偿、基础设施投入等成本开支的原则，确定城市核心区和非核心区的地价标准，在此标准之上，无限量竞价提供建设用地，扩大供应量。

　　3.把18亿亩耕地红线的表述修正为：严格按照城市建设、房地产开发等占用的耕地面积数量，征收每亩不低于30万元的耕地占用费；该款专款专用，由中央政府公开招标，选择合格的民营企业，并由其负责在光水土条件适合的地方，按照标准，连片造田；由第三方机构负责建成验收并有偿发包给农场主耕种；造田面积按照占2造3要求进行，鼓励屋顶科学合理绿化；造田经费节约部分返还各地财政，不够部分由中央财政支付，并在下一年度适当逐步提高耕地占用费标准，使收支平衡。

　　按照以上3条，如遇房价上涨过快，则土地实际供应量自动增加，从而抑制房价上涨；如遇房价下跌，则因为土地成本的刚性存在，房价也跌不到哪里去。本质上，财富从“金本位”转化到“土地本位”，则金融因地产崩溃而发生危机的概率降低到极低水平。

　　最有危害性的做法是土地私有化，试想在土地公有的时候，祖宗运气好落脚在大城市郊区的人们，已经在拆迁中获利巨大；而偏远山村的人则一无所获，这已经是极大的分配不公。如果土地私有化，那么偏远山村的土地还是没有价值，大城市郊区的利益群体更有资格漫天要价，增加城市建设成本，并最终转嫁成为偏远山村人们进城安身立家的成本，从而使身份不公、分配不公、福利不公进一步严重化、扩大化。土地私有化的另一巨大危害则是财富价值体系的突然的全面的瓦解和重构，并在“财富价值重构”的过程中带来经济发展巨大震荡。

　　分析房地产发展的目的是为了分析其对水泥市场的影响。十年来，水泥市场随着房地产市场的发展而发展，市场规模不断扩大。与市场规模不断扩大相应的，是水泥产能的不断扩大。我们需要感谢的是，宏观调控特别是金融对水泥行业支持力度的不断减弱，客观上是在帮助水泥行业，我们应该万幸，水泥行业没有被列入国家重点的发展行业（如光伏、风电等），即使如此，残存在我们体内的勤劳勇敢基因还是带着我们水泥行业浩浩荡荡地迈入产能严重过剩的时代，这也从另一个层面说明“过剩是不可避免的”，我们需要思考的过剩了怎么办。

　　微观的，从行业内看，目前已有的做法主要有：

　　1.联合重组，获得垄断利益成功的例子大家都知道，如四面八方，利用市场控制力，呼风唤雨，规模不断扩大。

　　2.单打独斗，尽显英雄本色大英雄之如海螺，如红狮 、华新等，利用成本、市场优势，各据一方，并时刻想着趁机吞并或消灭对方。

　　3.纵横机动，狭缝中求生存强者环伺，虎狼之地，欲求生存，只有灵活机动，是中型企业的现实选择。时而为虎作伥，时而驱狼赶虎，目的都是为了那个羊，活得好辛苦。

　　4.跳出三界笑，看云起云落许多人已经这么做了，无需点名，只不知水泥三界外，它乡饭酒可好否？

　　没而如果从宏观看，则不好预测，只能猜测，即准确度可能很低。总的来说，水泥行业不再值得大规模扩张，具体可能会有各种情形：

　　1.如果放开土地供应的同时，放开限购，放松金融管控，这是笔者认为积极稳妥地方法。水泥企业会在政策实施的前几年，因房价稳定、需求旺盛，住宅开工面积扩大而受益，带来“黄金三年”，之后开发量逐步减少，直到很少，水泥企业可和房地产企业一起较为从容地逐步调整或撤退。

　　2.如果学习京七条，推出7折自住房，笔者认为这是一种愚蠢的做法，即：如果房子供不应求，那么购房者必然会向掌权者补部分差价以获得此自住房，国家白白损失了一大块地价款；如果房子供过于求，则周边房价必然向下靠齐，那么自住房又需要重新调低基价，如此循环，根本不可行，只会乱套。如果此法推广，将造成全社会财富符号（即资产价值）的大幅缩水，并因此摧毁国人的消费信心而对其他经济领域也带来极为严重的负面影响。如果这样，水泥行业只能做好过苦日子的准备工作。

　　3.如果继续限购限贷，则各种矛盾继续积累。房价要么继续上涨，要么突然暴跌，平稳的可能性为0。因为限购代表了“供不应求”，群众在此强烈暗示下千方百计创造购房资格，从而叠加产生了越来越多的虚假需求（顺便使民政局工作人员工作更繁忙）。如果国家有关部门和房地产开发商据此产生错误判断，将带动房地产市场过度发展，诱使房价在将来某一时刻突然崩盘。对此，水泥行业需要密切关注中心城市的动态房屋总需求数量（含非户籍常住人口的住宅需求）和成套住房的比例，并在拐点到来之前预作筹划。

　　新的十年，国进民退现象将得到一定程度转换，民营企业尚有新的希望。国营企业特别是某些央企，会因某一届领导的厌恶而差点消失，又会因某一届领导的厚爱而过度膨胀，现又会因为垄断与民争利、腐败多发而遭到社会反感，类似因素，注定了其无法长期稳定持续发展。反观民营企业，也是命运多舛，如过度痴迷某一行业并盲目发展，自会受到市场惩罚；而在遇到困难时，又不会也无法随意抛弃。如此自动制衡，累了企业的所有者，但从机制上还是比国企合理，如获公平待遇，应该能够为国作更大贡献。