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房地产：5月投资增长依然较快
2010/06/13 00:00
来源：华创证券
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5月份，全国房地产投资累计13914亿元，较4月9932亿元单月新增投资3982亿元，累计同比与单月环比增速分别为38.2%、19.2%(4月新增投资3338亿元)。从单月投资的历史对比看，2005年以来，3982亿元的单月投资是历史第三高水平，最高单月投资为2009年12份的4960亿元。
5月份，全国商品房屋新开工面积累计6.15亿平米，较4月4.57亿平米单月新增开工面积1.58亿平米，累计同比与单月环比增速分别为72.4%、15%(4月新增开工面积1.38亿平米)。
5月份，全国房地产企业完成土地购置面积1.29亿平米，较4月0.92亿平米单月新增购置面积为0.37亿平米，累计同比与单月环比增速分别为31.1%、30%(4月新增购置0.3亿平米)。
主要观点：
从5月份的最新数据看，房地产投资同比与环比依然保持较快增长，这意味着以严厉打压核心城市泡沫为目标的房地产调控并未产生全国性冲击，也没有使整个地产行业明显回调，基于此，我们认为市场对调控会引发经济“硬着陆”的担忧一定程度是过度的反应。
从房屋销售价格看，虽然5月份销售价格指数同比仍然上涨12.4%，但环比0.2%的涨幅意味着房价的上涨态势已得到遏制。如果进一步考虑核心城市成交量的大幅萎缩以及价格的松动，我们认为未来两个月，随着开发商的现金回笼以及市场存量的释放，房价的下降趋势会逐步形成，特别是对于核心城市，目前来看，房价下跌的端倪已现。
从全国数据观察，房地产投资、新开工面积与土地购置都继续保持了 2010年以来的较高增速，我们认为可能的原因如下：第一，环比高增长反映了2009年9月份之前房地产市场的低迷态势；第二，同比稳定增长是因为 2010年一季度的大量增加的新开工项目目前仍处于开发周期，而且这种投资惯性仍将持续数月；第三，新一轮调控政策的目标是严厉打击核心城市的局部泡沫，目前来看，调控尚未对房地产市场产生全国性冲击，表现在相关指标上，就是新增开工面积与新增土地购置面积仍然保持相当稳定的增长趋势；第四，新一轮调控严厉打击土地囤积，迫使开发商加快土地开发与投资。
房地产销售面积、销售额、销售价格指数：
从5月份累计数据看，全国商品房销售面积3.02亿平米，同比增长22.5% (4月为2.34亿平米，同比增幅为32.8%)，增幅回落超过10个百分点；全国商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%(4月为1.07万亿元，同比增幅55.4%)，增幅回落17个百分点。
从5月份单月数据看，商品房销售面积6777万平米，销售额3335亿元，比4月分别下降15.8%、25%。
从全国70个大中城市的房屋销售价格指数看，5月份销售价格同比上涨12.4%，涨幅较上月缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅较上月缩小1.2个百分点。从分类型看，高档住房、普通商品房与经适房同比分别上涨19.1%、16.3%、1.4%。
从一线核心城市的数据看，北京、上海、深圳5月份的成交面积同比分别下降73%、73%、85%；环比分别下降64%、49%、59%。同时，这三大核心城市的商品房成交均价环比分别下降22%、11%、4%。
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