全国各地优化调整政策频出 如何理解本轮楼市企稳节奏？

近日，从中央到地方，各类房地产市场优化调整政策频出，巩固楼市企稳态势。自中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”以来，各部门发声将大力支持刚需型和改善型住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、指导银行调整存量个人住房贷款利率、进一步落实“认房不用认贷”等；各地因城施策，陆续出台降低二套房首付比例下限、增大契税补贴力度、鼓励居民购买自住住房提取住房公积金作首付等政策。

如何理解新调整周期之下楼市企稳的节奏？新政的持续出台将对市场带来什么影响？

大力支持刚需型和改善型住房需求

7月24日召开的中共中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。近期，住房和城乡建设部表示，将进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；国家发展改革委表示，要在更好满足居民刚性和改善性住房需求等方面加强政策储备。

据了解，今年以来，各地持续优化房地产调控政策。中指研究院监测数据显示，2023年1-7月，全国已有超一百个省市 （县）优化调整房地产政策，出台调控措施超360次，政策频次趋稳。房地产政策的不断优化调整，有力支持了刚性和改善性住房需求。

“中央政治局会议对房地产政策提出适时调整优化后，多部委均释放积极信号，为市场注入信心。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，其中住建部明确指出将进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等政策措施。随后北上广深等多个城市住建部门发声支持刚需型和改善型住房需求，近期杭州扩大差异化限购范围、郑州取消限售政策，积极响应中央及监管部门号召。另据媒体报道，福州、西安、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，由此可见，各地亦在积极落地相关举措。

陈文静表示，从未来政策优化方向来看，当前一线城市和核心二线城市调控政策仍较为严格，限购政策、限贷政策仍有优化空间，普通二线及三四线城市限制性政策或进一步放开甚至取消。短期若较大力度的支持政策能够尽快落地，一线及核心二线城市政策优化有助于提振市场行情，对当地市场有望起到一定的提振效果。

着力解决新市民、青年人等住房问题

在本轮楼市调整周期当中，优化公积金政策是重要手段之一。比如，7月27日，天津市调整个人住房公积金贷款有关政策，购买首套住房最高可贷100万元；近日，广东省梅州市明确提出鼓励居民购买自住住房提取住房公积金作首付；8月4日，海南省提出允许提取住房公积金支付购买该省新建商品住房和保障性住房首付款；8月10日，安徽省阜阳市明确，首次申请住房公积金贷款购买自住新建商品住房的，可申请提取公积金账户余额支付购房首付款……还有多地明确，提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例。

值得关注的是，住房消费涵盖了购房和租房，本轮公积金作为“政策工具”，在住房消费领域也覆盖到了租房层面。例如中央国家机关住房资金管理中心明确提高租房提取额度。职工家庭在北京市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可按每人每月2000元限额提取住房公积金。

“当前公积金相关部门对于住房消费需求，是从购房和租房两个层面进行的。各地操作模式相似，围绕‘更充足贷款’‘更充足提取’进行，充分体现了在贷款方面给予支持的导向。此类政策也积极配合了各地房地产政策内容，尤其是和住房消费需求提振方面的工作进行了结合，体现了公积金保障的导向和属性。”易居研究院研究总监严跃进表示。

7月24日召开的中共中央政治局会议提出，要加大保障性住房建设和供给；8月1日国家发展改革委公布的《关于恢复和扩大消费的措施》也提到，要完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。

根据中指研究院监测，今年上半年中央及地方累计出台住房租赁相关政策百余次，通过金融、财税、土地等支持政策促进住房租赁市场发展。“解决好新市民、青年人等住房问题，以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系加快完善，实行住房市场体系与住房保障体系的双轮驱动。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示。

“未来的政策导向应是满足和释放需求，满足新市民、年轻人先租后买的需求就是手段之一。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

满足合理融资需求，全面推进“保交楼”

“保交楼”工作是“稳预期、保民生”的重要方式，也是提振住房消费信心的有力体现。中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险；国家发改委《关于恢复和扩大消费的措施》提出“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。

据了解，去年11月金融管理部门出台了支持房地产市场平稳健康发展的十六条政策措施，保持房地产重点融资渠道稳定，有力推动各地项目复工建设。近期，金融管理部门将“金融十六条”相关政策的适用期限、保交楼贷款支持计划实施期限延长，以此引导银行继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持。

日前，中国人民银行座谈会上进一步强调了满足民营房企合理融资需求。“此次会议说明目前对于民营房企的重视程度明显是比较高的。房企融资或将迎来新一轮的窗口期，这就要求各类民营房企主动发力，积极争取更优惠的金融支持。”严跃进表示。

据住建部8月9日消息，目前各地“保交楼”工作正在顺利推进中，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。“保交楼”工作的顺利推进，带动了房地产开发项目竣工进度加快，有效防范了商品住房逾期交付风险，增强了购房者信心，稳定了市场预期。

“今年以来，监管部门加速推进一系列‘保交楼、保民生、保稳定’的举措，包括新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等，截至目前，‘保交楼’相关资金已达5500亿元。”陈文静表示，近期央行明确延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月底。在当前房企资金压力不减的背景下，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。未来“保交楼”依然是政策重要发力点，配套资金有望加快落位和跟进。

助力企稳房价指标，托底下行市场

8月16日，国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，7月份，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个；一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

“7月份新房价格指数环比跌幅有所扩大。但此类数据不悲观，8月份各地优化调整政策的动作，将利好此类指标的企稳。”严跃进表示，当前房价下跌力度相对大的城市，普遍还是一些重点三四线城市和一些非核心的二线城市，在此类城市中，各地政策积极推进，稳楼市的决心明显，而其他一些房价跌幅不是很大的城市，预计近期购房政策也会加快出台，总体上都利好房地产市场的稳定发展。

李宇嘉表示：“7月份，70城新房价格下跌城市数创今年以来新高；二手房价格上涨的只有6个，也就是说，绝大多数城市进入了下跌阶段。同比上涨的城市，多为中心区改善盘集中入市，定价合理甚至与周边二手房价格形成倒挂而出现热销，比如成都、上海、宁波、杭州等。”李宇嘉表示，目前政策开始托底，一方面，各地积极优化调整政策，另一方面，央行3个月内两度降息，在6月份下调10个基点以后，预计本月5年期LPR将再次下调10个基点，意味着按揭贷款利率将继续下降。同时，“认房不认贷”的呼声很高，有利于降低换房门槛、降低换房成本，提高房屋循环效率，从而实现托底行业和市场的目标。