北京：政策调整预期释放后 北京房市发生新变化
近期楼市政策暖风频吹，北京新房市场也有了微妙的变化。......
近期楼市政策暖风频吹，北京新房市场也有了微妙的变化。
7月27日住建部提出大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施，随后北上广深一线城市密集发声响应；8月1日央行提出继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；8月3日公安部发声调整优化超大、特大城市落户政策；8月4日发改委等表示将持续谋划研究一批针对性更强、力度更大的储备政策……
楼市政策持续宽松，事实上，全国大部分城市已经在去年完成了政策松绑。此轮调控重点聚焦在一二线城市。北京楼市一直以来实行最严格限购政策，此次能有多大空间调整，会对楼市带来多大影响，成为近期市场关注热点话题。
售楼处转热 购房人期待政策也表示担忧
事实上，北京新房网签数据正处于下降趋势。根据诸葛找房统计数据显示，2023年第32周，北京新房成交983套，环比下降30.33%，同比下降9.98%；二手住宅成交1957套，环比下降18.08%，同比下降28.65%。进入8月的第一周，北京新房、二手房成交全部转降，新房跌破1000套，二手房跌破2000套，达到历史低位水平。
网签数据有一定滞后性，从多位一线销售人员及房企的直观反馈来看，7月的楼市低迷期已经开始发生变化，8月第一周线下实际情况有所回温，网签数据未来也将有所上升。
“最近一周售楼处来访人数明显增加，购房者信心有所提升。”一位新房市场渠道销售人员表示，近期海淀、大兴新盘带看量明显增加，有些新房项目周末一天签约30套。7月购房人看房热情不高，近期热度能否持续，还要看北京市场的楼市政策出台情况。
“我们的客户明显增多了，大家觉得认房不认贷如果放开的话，首付比例会下调，之前买了项目一期的客户也有再回来看房的情况。”昌平北京城建国誉燕园销售人员表示。
购房者张女士称，考虑换房已经有一段时间了，二套受到首付比例限制，迟迟未做出最后的选择。目前对市场上的政策放松的猜测，主要关注二套放宽及房贷利率下调。张女士既期待北京能适度放宽二套首付比例，也担心放松后，市场信心回升，二手房业主涨价，房企取消新房优惠，造成短期的购房需求集中释放，对于自己买房来说，成本提高，更难入手。
“相对来说，新房有指导价限制，房价涨幅空间有限制，主要还是看有没有合适的产品选择。”张女士表示，
等风来 新入市新房平稳推盘
可以看到，受到近期政策暖风影响，房企对北京楼市的信心也有所提升。
8月3日，北京调控松绑预期释放后的首次土地出让十分火热，大兴三合庄6018地块、大兴新城核心区053地块吸引了多家房企前来竞拍。
由于今年上半年供地节奏较松散，目前北京新入市的新房项目比较分散，市场上陆续有一些新项目推出。业内人士预计，三季度土拍如果加速，四季度新房将扎堆儿入市。
“北京相关主管部门对房地产市场的一些精神及长期稳定的态度一直没变，房企也参与过多轮儿政府关于市场层面的调研，所以房企对于北京政策放宽的预期还是比较理性和平静的。”合硕研究机构首席分析师郭毅表示。
“现在市场刚需、改善、高端市场都有需求，比较分散。800万-1000万之间的刚改客群主要关注的区域有东坝、西四环、南四环这些板块。”郭毅分析认为，近期市场上各房企主要还是根据自己项目情况制定开发节奏、营销管控。
地产营销人出品人韩乐表示，近期购房人可以关注一些即将开盘的热点项目，朝阳中建璞园、玺悦朝阳、石景山中海学府里、保利石景山广宁村项目、海淀四季青香山樾项目等。
北青地产在中建璞园项目售楼处看到，项目为8层以下洋房社区，容积率1.5，户型面积74-125平方米，政府指导价为7.98万/平方米。项目相关负责人表示，目前蓄客情况不错，周末有上百组客户，项目在品质上做了整体提升，开盘价格会有一定优惠。
稳中求进 三季度市场有望回暖
根据北京市住建委此前的表态，“将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。”
“我认为政策细则有可能围绕几个方面，松绑认房认贷，降低首付比例；税收减免，降低二套房契税；北京之前提到过‘一区一策’，房山区的政策还没有落地。”韩乐分析认为，政策有可能是循序渐进，针对局部人群和区域，陆续出台，也有可能是一步到位，无差别的松绑。这两种方式无疑会对市场产生非常不同的影响。随着政策的落地，三四季度有望盘活二手房市场，才能带动新房市场。
“我觉得可能是渐进式的调控宽松。”郭毅则认为，北京市场调控会是春风化雨似的，不会给市场特别强的信号，而是给细分市场带来一些定向宽松。市场还是保持一个相对平稳的状态，成交量会保持低位运行，二手房市场局部市场会出现价格下行分化，量价不会出现过高过快的变化，整体趋势平稳，才是主管部门所希望看到和实现的。
中国指数研究院分析认为，整体来看，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳，而对于多数低能级城市而言，当前政策已较为宽松，短期市场或难以出现明显改善。此外，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度地保障房地产行业平稳健康发展。
编辑：李晓东
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