北京楼市新政后：五环外新房到访量增，二手房成交平淡
北京出台住房限购新政后，部分五环外新房项目在五一假期到访量上升，部分楼盘推出促销活动，但二手房市场成交未明显回暖。4月北京二手房成交量同比下降，议价空间扩大，去化周期超一年。上海则推出商品住房“以旧换新”活动，旨在推动一二手房市场联动。深圳4月二手住宅过户量创近三年新高，而广州二手住宅交易量则环比微降。
多城二手房成交量大涨 百城落地“带押过户”促存量交易
2023/04/03 10:18
来源：第一财经
近日自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”，这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”了。......
今年3月份，杭州二手房成交量突破万套，成都突破2.6万套。在房地产市场“筑底”完成后，多城迎来二手房复苏。
在楼市数据修复的同时，近日自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”，又为二手房交易带来重大利好，该政策将缩短交易流程、降低二手房成交成本，不仅能盘活二手房市场，也有利于后续以二手房流动性带动一手房市场缓慢复苏。
成都二手房成交量领跑全国
时隔两年，杭州二手房市场终于重回“万套时代”。
杭州楼市中的购房人酷爱“打新”，二手房市场一直不温不火，但是从今年2月起，二手房成交显著回暖，2月杭州二手房成交了近7000套，创下20个月新高。
根据钱报美好生活研究院数据，今年3月杭州二手房成交数据继续攀升，整个杭州市（含临安、富阳，不含桐庐、建德、淳安）二手房共计成交10096套，环比2月涨幅达60%，同比去年3月更是上涨120%。
上一次杭州二手房单月成交量“破万”，还是2021年3月的1.15万套。
在市场复苏的信号中，杭州土地市场也火起来了，在今年两轮土地出让中，已经数次出现五六十家房企抢一宗地的盛况。
同为“新一线城市”的成都，今年一季度的二手房市场“轰轰烈烈”，根据成都市住建局数据，1月~3月二手房成交总量已经突破5.6万套，是新房成交量的1.6倍。成都主城二手房库存去化周期为14.8个月，比去年四季度末缩短了1.8个月。
具体来看，今年1月成都全市二手房成交套数达到10162套，2月成交套数为19061套，到了3月，这一数据已经达到27554套（截至3月30日）。
在成交结构中，150万以内的刚需上车型二手房成交占比达到六成，150万~300万总价房源占成交的三成，刚需是成都二手房市场的绝对主力。
一线城市中的广州则正好相反——其豪宅二手房成交兴旺状况尤为突出。据广州市房地产中介协会3月29日发布的统计数据，3月广州市二手住宅共网签12260宗，共计119万平方米，环比大幅增长23%和24%，同比增长46%和44%，网签宗数创下2021年5月以来的新高。
广州知名豪宅板块珠江新城的二手房交投十分活跃，根据贝壳研究院广州分院数据，今年一季度仅在贝壳体系内珠江新城板块就成交了216套住宅，同比去年增长200%，较去年四季度增长112%。
一线城市上海的二手房月度成交量向来领跑全国，截至3月26日，上海二手房成交量已经近2万套，全月大概率突破2.3万套。
整个3月份北京则成交了2.22万套二手住宅，一般来说北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间是正常状态，数值高于2万套时市场较热。
部分三四线楼市的二手房成交也出现回暖。以山东泰安为例，3月泰安市区住宅网签2217套，环比增长了76%。江苏徐州3月1日~20日二手住房销售套数达到1424套，同比上涨60%，环比上升31%。
“带押过户”或将促进二手房交易攀升
在多城二手房成交攀升的同时，一项重大政策的推进将促进二手房交易流程大大简化、成本降低。
近日自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”，这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”了。
该通知发布后，一线城市北京立刻响应，宣布自3月31日起在北京市个人二手房交易中推行“带押过户”服务。目前全国已有15个省份、100多个地市开展了不动产“带押过户”，办理模式逐渐成熟。
“带押过户”模式推出的大背景，是2021年1月1日起施行的《民法典》。《民法典》第406条规定明确提出：抵押期间，抵押人原则上可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。该规定使“带押过户”具备放开的法律条件。
2022年起，多城开始落地“带押过户”，根据房地产研究机构克而瑞统计，到2022年10月，全国已有深圳、苏州、济南等16城落地执行二手房“带押过户”。
截至目前，全国有15个省份、100多城开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
对于普通市民来说，在二手住宅交易过程中，若二手房贷款尚未结清，则卖方无需再提前筹集资金还清贷款，也能办理过户手续。
以刚刚宣布落地“带押过户”政策的北京为例，过去在北京交易存在贷款抵押的二手房，首先需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。
这样二手房交易周期就拉得比较长，尤其是在“提前还贷潮”下，许多卖房人光是要还清银行贷款就得排队数个月。而一旦可以实行“带押过户”，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷，极大简化了二手房的交易流程。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，带押过户使得二手房的交易成本明显降低，该新政对于盘活二手房市场、后续以二手房交易带动一手房交易都具有积极的作用。
一名链家中介人士对第一财经记者表示，北京二手房“带押过户”必须满足四大条件：一是房子必须为个人产权；二是只能有一次抵押，二抵不行；三是必须是现存商业按揭贷款，经营贷不行，如果是组合贷，则必须先还清公积金部分；四是买方必须是全款买房或者纯商贷按揭。
近期有上海购房者反馈，在上海交易二手房还不能“带押过户”。3月31日，上海一名房产中介人员对记者表示，如果交易双方愿意走银行资金监管的话，已经可以实行“带押过户”了。
编辑：梁爱光
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