房企集中信披 重建市场信心

近期，随着政策端频繁发出积极信号，房地产企业也开始主动发声稳预期。

2022年2月24日，碧桂园控股有限公司（2007.HK，以下简称“碧桂园”）、保利发展(16.800, -0.36, -2.10%)控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利发展”）、金地（集团）股份有限公司（600383.SH，以下简称“金地集团(13.790, -0.27, -1.92%)”）等10家房企在交易所官网平台发布公告，主动披露包括经营及融资等信息，引发市场关注。

众所周知，2021年下半年以来，多家房企出现流动性危机，招商证券(15.140, -0.31, -2.01%)分析指出，市场一度出现谈房企色变的局面，部分房企的“常规操作”被夸大为全局“危机信号”，房地产企业亟须一个发声窗口。

在“房住不炒”的基调下，促进房地产业良性循环已成普遍共识。此次房企罕见地集中诚恳发声，坦言行业面临的挑战，同时也通过公开销售情况、债券发行、偿债能力、应对安排等，传递出积极信号，帮助行业重拾信心。

春节过后，伴随着预售资金监管放松、房贷降息的城市增多以及融资政策端的松动，房企出现了新一轮融资潮。58安居客房产研究院分析报告称，地产股和债都会有一个估值的修复，而推动形成更好的投融资平衡机制，有利于市场健康发展。

披露企业偿债有信心

从具体的披露信息来看，大部分房企在负债和现金流方面较为健康，融资能力保持稳健。

2021年6月以来，房地产金融环境收紧叠加各地楼市调控加码，部分房企流动性紧绷，甚至出现债务违约或流动性危机。在此背景下，投资者对房企偿债能力和意愿也产生担忧。

2月24日，10家沪市房企债券发行人在上交所网站主动公开披露企业经营状况等信息，及时回应市场关注焦点与热点问题，将有效信息直接传达给投资者和市场。

上述10家沪市房企债券发行人包括龙湖集团控股有限公司（0960.HK，以下简称“龙湖集团”）、新城控股(28.480, -2.38, -7.71%)集团股份有限公司（601155.SH，以下简称“新城控股”）、珠海华发实业股份有、 （600325.SH，以下简称“华发股份(6.250, -0.16, -2.50%)”）、旭辉控股（集团）有限公司（0884.HK，以下简称“旭辉控股”）。其中既有央企国企，也有头部民营房企，均为行业内规模较大的企业。

从具体的披露信息来看，大部分房企在负债和现金流方面较为健康，融资能力保持稳健。《中国经营报》记者留意到，这10家房企一年内到期债务覆盖倍数均高于1.2。其中，龙湖集团、旭辉控股及保利发展一年内到期债务覆盖倍数均高于2.0，短期偿债能力较强。此外，金地集团、新希望(16.230, -0.28, -1.70%)地产、华发股份还在公告中标识了绿档房企的身份。

还有企业披露了赎回美元债的安排。新城控股主动披露一笔即将到期美元债的偿付安排，其境外子公司已于2月18日利用自有资金提前赎回3月20日到期的2亿美元7.5%债券中的1.595亿美元本金，剩余将于3月20日到期还本付息。新城控股方面表示，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响。

值得一提的是，部分企业透露了境外评级机构的最新评级。例如，惠誉对旭辉控股仍维持BB评级；标准普尔、穆迪和惠誉分别给予保利发展主体BBB、Baa2和BBB+的评级；龙湖集团获ESG评级机构Sustainalytics评级提升，ESG评级为“低风险”。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析认为，上述10家房企均为行业内规模较大、经营较为稳健的企业，具有一定的行业代表性。他指出，这10家房企既有国企又有民企，表明市场和监管层对不同所有制房企一视同仁，对企业合理融资需求采取市场化方式解决。

避免传闻扰动市场预期

开发商主动在公开透明的权威渠道回应市场关切，有助于重建投资者对地产企业的信心。

房企的此轮主动发声，业内普遍给予了积极的评价。“之前有少数房企流动性风险被理解为企业资不抵债，正常资产出售被理解为资产低价变卖，这些‘小道消息’加大了债券和股票市场的波动。”招商证券分析，此次集中披露或将推动房企建立与债券市场权威的沟通机制，是充分利用证券市场规律来解决信息不对称的一条可行路径。

“部分房企表现出较强的基本面韧性，背后是现金流管理能力的印证，其中并不分民企还是国企。”招商证券进一步指出，通过主动信息披露，部分优质企业展现出高于行业平均水平的经营基本面，体现出抵御行业下行的“超额业绩能力”，或是未来行业“剩者为王”竞争格局改善的佐证。

克而瑞研究中心报告指出，开发商主动在公开透明的权威渠道回应市场关切，有助于重建投资者对地产企业的信心，推动地产债二级市场价格和一级市场发行陆续恢复正常。

在金融方面，放松预售金监管、支持合理融资需求、鼓励并购融资等政策不断。2022年以来，政策又逐步向需求端转移。据克而瑞研究中心监测数据，浙江、安徽、南宁和菏泽等14省、市相继出台了房地产纾困政策，包括放松公积金贷款，降低首付比例和通过财税刺激托底楼市等。

不过，从房企1月的销售情况来看，市场回暖尚需时日。根据10家房企的披露，其中新城控股1月合同销售金额约78.62亿元，同比下降52.75%；销售面积约79.7万平方米，同比下降57.86%。金地集团1月签约金额149.6亿元，同比下降38.36%；对应签约面积55.9万平方米，同比下降44.87%。保利发展方面也表示，1月公司实现签约金额283.02亿元，与市场总体表现基本一致。

10家信披企业销售的疲软也是市场整体环境的缩影。克而瑞数据显示，2022年1月，百强房企单月实现销售操盘金额5256亿元，同比降低39.6%，较2021年的月均水平降低了43%。其中，9成百强房企单月业绩同比降低，2成房企降幅在30%~40%，近4成房企降幅高于40%。

房企融资环境改善

在行业整体下行的背景下，再加上近来针对房企融资政策的逐步放宽，房企对资金的渴求尤为迫切。

“以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业实体责任。”2月24日，在国务院新闻办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹强调，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

实际上，在行业整体下行的背景下，再加上近来针对房企融资政策的逐步放宽，房企对资金的渴求尤为迫切。上海易居房地产研究院公布的统计数据显示，2022年1月，TOP30房企合计融资规模达到254.6亿元，环比上升51.2%。其中，新增股权融资规模36.8亿元，环比上升93.7%；新增债券融资规模217.8亿元，环比上升45.7%。

根据此番披露信息，中国金茂2月16日在上交所发行了18亿元公司债券，票面利率为3.2%；龙湖集团方面则透露，1月12日发行28亿公募公司债券，其中3+3年期品种发行规模20亿元，票面利率3.49%；5+3年期品种发行规模8亿元，票面利率3.95%，募集资金用于偿还到期的公司债券产品。

同时，龙湖集团中期票据项目也在2月14日取得中国银行(3.100, -0.03, -0.96%)间市场交易商协会接受注册通知书，注册规模50亿元。首开股份(5.650, -0.20, -3.42%)宣布公司剩余57.7亿元中期票据将于近期完成发行，同时董事会审议通过发行不超过45亿元定向债务融资工具的议案，将于近期进行申报。

头部房企“破冰”加大融资的同时，市场整体的偿债压力依然紧张。克而瑞证券研究院的数据显示，2022年3～6月，170家房企共有162.2亿美元存量债到期、781.9亿元人民币债到期，合计约1809亿元债到期。其中，3月是各公司债集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，“对于那些整体经营风格稳健、财务情况良好的房企来说，合理的债务水平结构和债务来源结构对企业的成长影响显著；而对于流动性风险较大的房企来说，债券集中到期需要关注和防范。”

对此，丁祖昱提醒，现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观，只有实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼，才是度过目前行业“严冬”的最好方式。