北京楼市新政后:五环外新房到访量增,二手房成交平淡
北京出台住房限购新政后,部分五环外新房项目在五一假期到访量上升,部分楼盘推出促销活动,但二手房市场成交未明显回暖。4月北京二手房成交量同比下降,议价空间扩大,去化周期超一年。上海则推出商品住房“以旧换新”活动,旨在推动一二手房市场联动。深圳4月二手住宅过户量创近三年新高,而广州二手住宅交易量则环比微降。
房地产是民生问题,在中国家庭资产配置中,79%由房地产构成。房地产的健康发展,对提高人民生活的幸福感具有举足轻重的地位和作用。 ......
“中国房地产市场经过20多年的迅猛发展,预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时候,实行现房销售制度,有助于坚持住房的消费属性,抑制其资本属性过热带来的泡沫。”今年是全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明本届履职的第五年,他将第三次把取消商品房预售制的相关建议带上全国“两会”。他认为,房地产是民生问题,在中国家庭资产配置中,79%由房地产构成。房地产的健康发展,对提高人民生活的幸福感具有举足轻重的地位和作用。
试点的“信号”:现房销售是大趋势
购房者有更多保障
2020年,海南出台文件实行现房销售制度,成为我国首个全面实施现房销售的省份,并且表示此后开盘的楼盘也不再继续采用预售制。之后,浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份的多城开始实施“取消预售制”。
对于曾经参与商业地产开发的张建明来说,试点释放出了“信号”:现房销售将是大趋势。“在过去二十年中,商品房预售,确实很普遍,加速了建设资金的周转,客观上对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。”张建明经过扎实调研后发现,商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下,对于购房者而言是先交钱再拿房,存在很多不可预料的因素和风险,对购房人有失公平。。例如,如果遇到开发商偷工减料,建造劣质工程,可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是,遇到房地产下行周期,若房地产开发商资金管理不善,其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。
他认为,国家提出共同富裕的发展目标,就必然面临房地产政策的相应调整,这也是历史的客观规律。
观点:实行现房销售制度
是去杠杆、消泡沫、防风险的需要
张建明认为,预售制是地产高杠杆的主要源头,地产高杠杆又是衍生金融风险的重要源头。实行现房销售制度将从根本上降低开发商的财务杠杆,消除开发商疯狂拿地、囤地的动能,有效防范金融风险,促进房地产业的理性回归。
同时,实行现房销售制度,也是坚持“住房不炒”定位的需要。预售制令开发商有了捂盘惜售、哄抬房价的可能,令炒房者有了炒作房价的预期和空间,有悖“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。实行现房销售制度,有助于引导市场关注房地产的消费属性,遏制资本属性的过度扩张。
建议:留足窗口期
全面实行现房销售制度
“当然,我们也要避免‘欲速则不达’,要留够窗口期。”张建明强调,建议在政策公布和正式施行之间,留足一定时间窗口(比如三年),给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备,以确保新政的有序、稳健、高效实施。但是无论是实施商品房预售还是现房销售,都应该以维护良好的市场秩序为根本。
他建议,时机成熟时,取消预售制,全面实行现房销售制度。对于企业,可以促进其由“资本”驱动到“营运”驱动的切换。对于地方政府,可以摆脱经济对地产的过度依赖,促进高质量发展。
编辑:李佳婷
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