北京楼市新政后：五环外新房到访量增，二手房成交平淡
北京出台住房限购新政后，部分五环外新房项目在五一假期到访量上升，部分楼盘推出促销活动，但二手房市场成交未明显回暖。4月北京二手房成交量同比下降，议价空间扩大，去化周期超一年。上海则推出商品住房“以旧换新”活动，旨在推动一二手房市场联动。深圳4月二手住宅过户量创近三年新高，而广州二手住宅交易量则环比微降。
规模房企年内到期债务超6000亿 自救主要依赖促销回款
2022/03/01 09:24
来源：新浪财经
难再借新还旧的房企，面临即将到期的巨量债务压力。......
销售回款和处置资产的资金回笼是房企过冬的最佳方式。
难再借新还旧的房企，面临即将到期的巨量债务压力。
综合多家机构发布的报告来看，2022年房企总体到期债务超6000亿元。克而瑞研究中心更指出，今年3月、4月、6月，房企的单月到期债务规模均逾600亿元。
债务大量到期的同时，房企融资渠道依然狭窄，原本依靠借新还旧的常规资金操作路径已走不通。这让不少房企在熬过了2021年之后，依然面临较严峻的资金压力。
房企违约数量猛增
2022年至今刚过2个月，一些房企先后走上了寻求展期、要约交换，乃至实质性违约的道路。
克而瑞数据显示，近几年来房企境内债违约规模呈增长的态势，2021年房企境内信用债违约数量为52只，约是2020年的3.5倍。
美元债方面，据安信证券发布的固收报告，截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元，其中2021年违约债券金额合计逾60亿美元。
3月份，房企将迎来今年以来首个债务集中到期的节点，在监管去杠杆的趋势下，压顶的债务或将成为艰巨的考验。
数据显示，2022年3~6月，170家房企共有162.2亿美元存量债到期，人民币债则共有781.9亿元债券到期，合计共约人民币1809亿元债券到期。
另安信证券统计显示，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，每个季度的到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元、1242.4亿元，前三季度到期压力明显较大。
境内债方面，上述机构数据显示，2022年，民营房企全年共有2300.1亿元地产债到期，第三季度为民企地产债到期小高峰，共有748.3亿元到期，第一季度、第二季度到期量也均保持在550亿元左右的规模；而国企地产债全年到期规模则为1246.4亿元。
细分到具体房企来看，2022年，包括龙光、融创、首开股份、富力地产、龙湖集团的年内境内债到期规模在90亿元以上，金地、新城、融信、金科、合景泰富、世茂股份等公司的到期规模在50亿元以上。
在境外债方面，2022年民营房企共有416.6亿美元到期，前三季度到期压力相对较大，均在110亿美元左右；国企地产美元债全年到期量仅为80.1亿美元。
细分到房企，剔除已违约的房企，约有12家房企2022年到期规模在10亿美元以上，其中，绿地的年内到期规模在20亿美元以上，而富力、融信、融创、合景泰富、碧桂园、雅居乐、世茂集团等在内的房企，年内到期美元债均在10亿美元以上。
在当前境外投资者信心不足的情况下，房企境内外债券再循环融资难度较大，需动用自有资金进行偿债。
往年来看，1月份是房企发债小高峰，2019~2021年的1月房企发债量均超过千亿元。但今年，该数据明显缩水，据克而瑞不完全统计，今年1月房企的发债规模不足500亿元，同比大幅下降63%。2月截至18日，100家典型房企发债约为150亿元，房企发债规模仍处于较低位置。
另据光大证券2月26日的一份研报，境内债方面，民企地产债自2020年8月的“三道红线”以来，便持续表现为净偿还状态。2021年至今仅4月、6月净融资为正，其余月份均为负，2022年以来也已连续两个月净偿还，民企地产的债券融资渠道仍未修复。
可动用资金规模大减
融资流入保持收紧态势的同时，房企销售回款状态依然低迷。
阳光城在2月中旬的一则公告中明确表示，公司在2021年度全年的销售金额同比减少16%，“销售规模的下降直接导致了公司的回款规模不及预期，从源头端影响了公司现金回流”。
正荣在日前的投资者交流会上，复盘前两个月现金收支与此前预期相差颇大的原因时，亦曾提及，1、2月的整体销售不及预期，其中1月单月的全口径同比下降30%。
除此之外，房企当前共同面临的另一大问题是，地方为了“保交付”而加强对项目预售资金的监管，致使房地产开发企业大部分的现金流和货币资金沉淀在子公司项目层面，回流到集团层面的货币资金量较低。
据标普信评发布的数据，截至2021年6月末，其覆盖的116家样本房企母公司层面货币资金仅占合并口径总计的16%左右。这也正是近来不少房企在谈及资金状况时，都会提及的一点。
阳光城表示，“实操中可灵活动用资金占账面资金比例不足1%，回笼至集团层面难度极大，公司可自由动用货币资金基本枯竭”。
近期在寻求年内到期债券展期的正荣地产，在2月23日的投资者交流会上明确表示，旗下项目多数销售资金都无法流至集团层面。
近期，各地对包括房贷利率、首付比例等政策进行了一定程度的放松，高层亦针对预售资金监管下发了文件，这一系列政策反映出了监管层对保证行业健康发展的态度，但部分民营房企在过去几年累积起来的巨额债务，短期内难以看到化解的有效办法。
对于未来几个月部分房企的资金面走势，有从事高收益债投资的人士表达了并不太乐观的态度。他向第一财经记者表示，即便当前市场销售环比有所回暖，但“债务的兑付是刚性的，销售下滑三成还是五成，并没有本质的区别，也不会像股票市场能够得到即时修复，除非市场能恢复到去年上半年的状态，否则风险还是会持续暴露”。
克而瑞研究中心评论称，对于这部分房企来说，现在只有实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼，才是度过这一轮考验的最好方式。
编辑：张寅秋
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