“困兽”中梁：品控顽疾难除 商票风波“揭底”财务危机

“456”的高周转模式之下，中梁控股集团有限公司（2772.HK，以下简称“中梁控股”）正在蒙眼狂奔。  

仅用了三年，中梁控股便从2016年仅190亿元的销售额，在2018年正式跨入千亿元销售额房企的行列。然而，该模式却为中梁控股日后的发展埋下了重重隐患，使其陷入多重困境。  

近日，在正式官宣公司联席总裁一职由何剑接替李和栗后，紧接着，中梁控股举行了投资者电话会，并由中梁控股执行董事、首席财务官游思嘉主持。在该电话会议上，游思嘉解释了李和栗的离职是出于个人发展原因，而何剑未来将负责投资产品开发销售等开发业务。  

2020年8月，中梁控股成为重点房地产企业资金监测和融资管理规则下的首批试点房企之一，也即“三道红线”试点房企。其被要求在2023年6月30日之前完成降负债的任务，每月上报情况。此外，投销比也要控制在40%以内。尽管当前中梁控股已经降到“黄档”，有息负债可以达到10%，但是债务和融资难题仍让其“如鲠在喉”。  

而在今年中梁控股还陷入了商票风波，被外界质疑是以商票中间商作假为由，而拖延商票的兑付时间，随后不久中梁控股方称将按期及时兑付。对此，中梁控股方相关负责人向《中国经营报》记者解释道：“中梁控股也是受害者，而100%承兑商票则是责任使然。”  

品控“顽疾”  

经过三年多的等待，今年4月末，吴敏（化名）在2018年购入的一套中梁·滨江首府的商品房终于可以进行交付，不过在验收房屋的当天，吴敏却拒绝签署交房协议。吴敏向记者道出了不愿签署协议的原因：“该房屋的地面之前存在裂缝，之后开发商陆续用不同的材料进行修补，我这套房子已经修补过三次了。”  

中梁·滨江首府位于湖南省常德市，开发商为常德市中梁顺房地产开发有限公司，实际控股公司为上海中梁地产集团有限公司。在今年4月末进行交付时，由于楼板出现裂痕，以及地下室承重柱和梁发生较大错位等问题，截至7月11日，在该小区的近1200户业主中，已有700多户要求退房。  

（湖南省常德市中梁·滨江首府的业主反映，该小区在交房时，不仅房屋地面存在贯穿性裂缝，小区地下室的承重柱和梁也发生了较大的偏移。图片由业主提供）（湖南省常德市中梁·滨江首府的业主反映，该小区在交房时，不仅房屋地面存在贯穿性裂缝，小区地下室的承重柱和梁也发生了较大的偏移。图片由业主提供）  

记者从多位业主处了解到：“据业主群不完全统计，至少有800户的房屋楼板出现程度不等的贯穿性裂缝。”此外，尽管当前开发商已经对相关裂纹进行修补掩盖，“但是部分业主测试了防水功能后，发现从上一层倒水后，30分钟内下一层便出现了渗透现象”。  

“楼板裂纹问题，对我们业主的使用情况会造成比较大的影响，不会危及到我们的生命。但是地下室的问题，我们很担心。”另外一位业主李梦（化名）向记者透露，“地下室的承重柱和梁发生了较大的偏移，此外，顶部的梁也出现了歪斜。为此，开发商对地下室承重柱和梁进行了整改，但是开发商的整改方案并未得到相关部门的审批。”  

与此同时，开发商还存在违规修复的情况。记者发现，当地监管部门——常德市鼎城区建筑工程质量监督管理站，曾多次针对楼板裂纹及地下室的修复工作发布停工通知，原因分别为：楼板裂缝处理的原材料未按程序先检后用，地下室梁、柱未按相关程序整改。但是，李梦等多位业主向记者透露：“开发商并未停工。”  

对于该小区业主提出的问题，中梁地产相关负责人则向记者解释称：“出现质量问题，背后的原因，有源于施工方的，也有合作方的问题，但是公司负有重要的监理责任，对于该项目出现的问题，已经成立专项应对小组进行处理。”  

而在近日，住房和城乡建设部等8部门，在关于持续整治规范房地产市场秩序的通知中明确指出，要重点整治：房地产开发企业违法违规开工建设、未按房屋买卖合同约定如期交付、房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题。  

商票“危机”  

除了品控频频遭到质疑，今年以来，中梁控股还深陷商票“风波”。5月中旬，有消息称，中梁地产与其融资开发方山东国茂投资开发集团有限公司，通过借用济南梁鼎置业有限公司（以下简称“济南梁鼎置业”）名义对外签发6.78亿元融资性票据。据悉，该期票据具体出具人为济南梁鼎置业，到期日期为2021年5月12日。  

在该商票到期前，济南梁鼎置业在5月11日发布公告称，山东国茂投资开发集团有限公司通过伪造企业承兑保函、材料设备购销合同等系列虚假材料，将济南梁鼎置业开具的原本用于质押的商业承兑汇票擅自对外流转。在此背景下，有消息传出，该期票据或将无法全额兑付。  

5月11日，中梁地产方面作出回应：“本着对持票人负责的态度，我司主动与持票人沟通，我司开具的商业承兑汇票将按期及时足额兑付。”5月13日，中梁控股方称，已经100%承兑商票。  

对于此次商票的兑付是否带来了较大的现金流压力，中梁控股方相关负责人称：“公司在房产开发方面有一套成熟完善标准化的流程体系，可以较好保证资金回笼时间及回款率。”  

有分析则认为，商票风波的背后很可能是中梁控股在资金周转上出现了困难，不排除商票中间商诈骗的问题，但主要原因还是中梁控股自身财务压力所致。  

“银行额度一般会留给最高评级的企业，不太会有增量。”在近日的投资者电话会议上，中梁控股方面坦承，当前该公司在境内的直接融资并没有新的进展。  

作为“三道红线”的试点企业，按照规定，中梁控股必须在2023年6月30日前完成降负债目标。这对于长期依赖高负债，进而推动“高周转”的中梁控股而言，无疑是一场巨大的考验。  

据中梁控股的财务数据显示，2017~2020年，中梁控股负债总额分别为968.57亿元、1613.2亿元、2036.48亿元、2406.51亿元，资产负债率分别为97.63%、95.98%、90.7%、88.86%。短期借款则从2017年的75.61亿元增长到2019年的201.25亿元，在2020年有所好转，下降至164.78亿元。  

中梁控股在努力改善“三道红线”指标，2020年末，其剔除预收款的资产负债比为79.9%，净负债率为65.8%，现金短债比为1.1倍，已经降到“黄档”。游思嘉也表明，当前公司的总体债务水平可控且短期内没有兑付及在融资压力。  

然而记者发现，这并不意味着中梁控股所背负的债务风险在减少。目前中梁控股仍旧有7000万美元的银团贷款，将于2022年3月到期，并且中梁控股一年内到期的优先票据累计金额达到73.06亿元。然而，中梁控股在境内的债券融资计划尚未审批通过。  

“明股实债”嫌疑  

除了借道商票融资以及债券外，值得注意的是，中梁控股还存在“明股实债”嫌疑。  

记者查询到，财报数据显示，2018年~2020年，中梁控股少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%和63.9%，但少数股东损益占比仅分别为23.56%、38.7%和43.0%，两者之间的差值分别为38.24、19.5和20.9个百分点。有分析认为，若少数股东权益与损益之间的差别较大，这说明少数股东损益或许并非全部来源于净利润，还存在其他分配方式，存在明股实债的可能性较大。  

对此，中梁控股方相关负责人给出了解释：“少数股东权益的增加，一方面因为公司合约销售和利润的增长所致，另一方面联营和收购小股东也会增加少数股东权益。”  

并且，记者发现，中梁控股旗下附属公司的少数股东中，还存在私募基金公司，如重庆中梁坤维房地产开发有现公司、安徽梁实置业有限公司、安徽正梁置业有限公司等。通过股权穿透，记者发现其少数股东还包括梁商资产管理（上海）有限责任公司，且该公司为忠信资本旗下的私募基金。而忠信资本的原创始人徐亮琼，则是中梁控股执行董事长兼高级总监。  

实际上，在急速扩张的过程中，中梁控股与忠信资本合作密切。2019年5月，忠信资本基金经理王猛便称，忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。此外，记者发现，在忠信资本官网上列出的投资项目，均系中梁控股旗下苏州独墅御湖、首府壹号院项目、安徽国宾府等楼盘。  

据悉，2017年，中梁控股原执行董事徐亮琼以法人身份注册成立了忠信资本。中梁控股招股书显示，徐亮琼曾经为中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁控股董事长杨剑妻弟。在中梁控股上市之前，徐亮琼将忠信资本100%的股权转让给了陈椒。  

对此，中梁控股方相关负责人表示：“忠信资本是一家以房地产投资管理为核心业务的金融投资集团，专注地产投资，与我司一直保持着良好的合作关系。”  

在去年末，中梁控股还被曝涉嫌通过发行融资类信托规避监管。2020年末中梁控股通过“大业信托·房鑫2号集合资金信托计划”，拟募资4.19亿元，用于旗下重庆南坪项目一期的开发建设。值得注意的是，该信托计划名义上是“永续债”信托，但实际存续期仅1年，被外界怀疑是一款为规避监管而发行的固收类短期信托融资计划。