透过新加坡房地产市场看中国住房体制问题

　　弗克科技执行董事傅雁博士，曾在新加坡工作多年，对新加坡当地的房地产业比较了解，在如今房价问题已成为中国当下热议的民生问题的时候，傅雁博士想通过自己对两地房地产的认识提出自己的见解，供相关部门和关心中国房产体制的人们参考。

　　见证新加坡的房地产市场

　　我在新加坡工作多年，现在每年也要去好几次。新加坡与其说是一个国家，不如讲是一个城市，但是，这的的确确是一个被管理得非常好的城市，是我们华人值得骄傲和自豪的地方。新加坡的“城市”情况和我们的大城市差不多，地少人多，劳动力密集，而且80%是和我们一样的华人同胞。正因为这是一个华人社会，我们的性格基因、思维逻辑、人文环境、文化背景和道德准则都是非常接近的，它的经验更值得我们去研究，去学习。本文仅对新加坡的房地产市场模式和政府作为进行一点初略的描述，供感兴趣的朋友和专家参考。相信我们很多朋友和政府官员已经考察过新加坡，见解应该比我深。

　　新加坡是由一个椭圆型的主岛和63个小岛组成，面积大约700平方公里，东西长42公里，南北长23公里。大概为上海崇明岛面积的0.7,上海市区面积的20%.长期居住人口（公民和永久居留）约350万人，外来人口（旅游和外来劳工）也大约350万人。常住人口密度和上海差不多（新加坡为每平方公里0.50人，上海为每平方公里0.46人）。我曾经沿环岛高速公路开车兜一圈，大概45分钟就完了。新加坡没有四季，常年气温为25~32度，除了去电影院看电影（很冷），只要穿T恤就可以了。新加坡的官方语言是华语（简体、普通话）和英语（口音很重、常和华语掺杂讲，但和英美洋人都能方便沟通）。对于中国来讲，新加坡实在是个小地方。但是这个岛的政府组屋系统已经建立了大约半个世纪了，那么我们就把这个地方当作我们的一个特区（就像深圳一样），做一个国家建屋的示范，它的经验应该对我们推广国家建屋到大中国地区是有用的。

　　新加坡的房地产市场可以分为三个类型：私人别墅、私人公寓和政府组屋。

　　私人别墅大约只占整个住宅的5%以下，由于新加坡地少人多，地价非常昂贵，私人别墅的价格就非常高，一套200平方米的别墅大约2000万元人民币左右，每平方米约人民币10万元左右。大部分别墅户外场地（花园）非常小，几乎是排屋的类型，完全没有中国和欧美的别墅那么吸引人。所以不值得中国的富豪阶层考虑。当然，也有非常漂亮的别墅，但那是天价，我们讨论它没有意义。购买别墅的一般为私人企业老板、国家高官和海外投资者，也有（各国的）神秘人物。（新加坡是个洗钱的天堂，陈水扁就在那里大量洗钱的。）

新加坡私人公寓

　　私人公寓和我国现在大部分城市的商品房差不多，只是多一些辅助设施，如游泳池、健身房、BBQ、儿童乐园等等，这些东西造价不是太高的。有的公寓还没有我们有的小区那么豪华。私人公寓一般建造在比较繁荣的地段，地价也比较高。政府每年规划出来给房地产商建造私人公寓的地块也是要象中国那样竞标的。政府组屋的地块是政府自己规划的，不需要竞标，因为新加坡的地也大部分是国家所有的（除了一些属于土属人的地以外），这点和中国也很相似，但他们的住宅地契分永久地契和99年地契，比中国要长多了。新加坡的私人公寓面积没有中国的大，一般家庭都在120平方米左右（实用面积，他们不是以建筑面积来计算的，比中国的计算方法要合理），很少200平方米以上的。私人公寓的房价一般差不多每平方米5~10万元人民币，普通地段为每平方米5万元人民币左右，相当于上海南京路这样的地段为每平方米达10万元人民币以上。一套100平方米左右的私人公寓大约500万元人民币。政府不控制房价和楼盘炒作，完全可以自由买卖。任何外国人都可以去买私人公寓，买了私人公寓，政府给永久居留，这样可以吸引外资。所以现在很多国际上的富豪来新加坡买私人公寓，享受热带阳光。新加坡政府是不害怕炒楼或楼盘泡沫的，因为新加坡有政府组屋这张王牌来控制国家经济。购买私人公寓的一般是高级白领、私人老板、高级官员、海外投资者等，年薪起码在十万新币（50万人民币）以上。私人公寓的比例大约占总住宅的15%左右。

　　最占多数的住宅就是政府组屋了，大约是总住宅量的80%.这就是我们很感兴趣的国家建屋。新加坡的国家建屋发展局（HDB）从建立到现在大约快50年了，已经为好几代新加坡人建造了他们的家园，是新加坡最大的国有房地产商。被称之为政府组屋的数量可以讲遍及新加坡的每个角落。假如你乘车在新加坡兜风，那么一下飞机你就可以发现到处都是政府组屋。一个常住人口350万人的地方，居然有那么多的政府组屋，真的是难以想象。相比之下中国城市，即使是上海也还是远远不够，远远不能相比的。可想，中国房地产的发展空间有多大，要是中国的平均经济水平到达新加坡水平，需要建造的住宅简直是个接近天文数字的概念。这是李光耀先生“居者有其屋”的成果。

　　政府组屋的形式随着时代的进步有很大不同，新加坡早前的政府组屋现在可能已经拆除了，那样子有点象中国文革结束前建造的老式公房。现在看到最老的政府组屋都是大约12层左右的高层建筑。较老式样的是板式构造，一排大约可以有10~20家，走廊在一边，只有一个电梯，而且电梯口不是每层都有，一般在6楼和12楼设电梯口。其他层的人只能乘到6楼或12楼，然后向上或向下走。这种设计的目的是尽可能降低房屋造价。而且一般都是一房一厅，或二房一厅。这种房型的组屋价格大概在10万新币左右。后来，随着新加坡经济水平的提高，一个普通新加坡人（工人、文秘、服务员等）的月收入大约在2000新币左右的时候，政府组屋也建得越来越好了，当然价格也高了起来。现在新组屋的价格大约在20~30万新币（100~150万元人民币）一套左右。组屋的类型有2房、3房、4房和5房（其中厅也算作1房）。在新加坡购买政府组屋是受到政府控制的，要符合很多条件才可以购买，每人只能在结婚的时候申请一次，而且不能自由买卖，必须通过国家建屋发展局交易。[Page]

　　目前，新加坡三种基本住宅的单价差别为（一般概念）：私人别墅每平方米10万元人民币；私人公寓每平方米5万元人民币；政府组屋每平方米1.5万元人民币。

　　我们现在的大部分商品房属于新加坡每平方米5万元人民币左右的住宅，这种类型的住宅在中国的价格只有1万元人民币左右，所以应该还有很大的升值空间。

　　中国缺乏新加坡政府组屋类型的住宅，根据中国的物价水平和消费能力，这种房子的价格应该在每平方米2000元左右，一套100平方米的房子价格大约为20万元人民币。这样的住宅房地产商是无法建造的，只有政府亲自建造才有可能。

　　中国现在的房地产市场结构是不健全的，所以根据市场经济的发展规律来讲，总有一天这个不正常的市场会正常起来，关键是谁能有这么大能力可以扭转乾坤，掌控百姓安居乐业的龙头？

　　中央公积金制度是新加坡平民安居乐业的保障

　　中央公积金制度是新加坡体现社会主义最完美的部分。新加坡是一个资本主义市场经济非常发达的国家，但同时也是将社会主义计划经济的优越性运用得最好的国家。所以，新加坡的经验真的对我们很有借鉴作用。

　　新加坡的中央公积金制度还是起源于国家建屋。1959年，新加坡自治，失业和住房短缺是当时两个最大的社会矛盾。市区只有9%的居民能够住上标准的公共住宅，而84%的家庭只能住在店铺和棚户中。为此，政府于1960年2月成立了建屋发展局（HDB），制定了“五年建屋计划”,以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府组屋。1968年，新加坡之父李光耀先生又提出了“居者有其屋”计划，从出租廉租屋为主，向出售廉租屋过渡。

　　新加坡现在已建成住宅80万套左右，政府组屋居民的人均居住面积已达到20平方米左右，居住条件和环境有很大程度的改善。新加坡长期居留人口350万人，其中80%住政府组屋，平均每4人一套组屋。目前，新加坡的居民中，有80%居住在由政府建屋发展局提供的政府组屋里，其中5%居住在廉租屋里，75%居住在廉价屋里，其余20%的人则住在私人购买的公寓或别墅里。从这个比例看，居民住房主要是由政府提供的。

　　（中国13亿人口，80%住组屋的人口数量为10.4亿人，假如每4人一套组屋，组屋的需求量为2.6亿套。假如一套组屋的平均面积为120平方米，每平方米的造价为1000元，则：总建造成本为=2.6X120X1000=31.2万亿元人民币。也就是将这个工程可拉动内需：31.2万亿元内需。同时，商品房市场需求的人口数为大约3亿人，假如也是每4人一套高级公寓，面积为150平方米，不含地造价为每平方米5000元，总建造成本为=3/4 x 150x5000=56.25万亿元人民币。是政府组屋建造费用的2倍。所以，政府组屋的建造并不会影响商品房的市场发展。）

　　由于新加坡经济发展较快，政府有一定的实力来解决居民的住房问题。新加坡是一个市场经济发达的国家，但在住房建设与分配上并不是完全通过市场调节来实现的，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供（政府组屋），高收入者的住房由市场提供（私人公寓）。可以说新加坡的住房体系是计划与市场相结合的典范。值得一提的是这样一个政府建屋提供居民住房的计划的成功，没有一个完善健全的中央公积金制度是不可能实现的。

　　早期的新加坡是非常“破”的，百姓文化水平较低，房屋简陋，居住条件极差。李光耀曾经这样激励国民：我们祖先的时代，优秀的人才都去上海了，下南洋的都是先天不足，所以现在如果我们还不努力，怎样和中国竞争？可见，半个世纪前，新加坡的处境很差。政府为了让百姓可以安居乐业，建立了中央公积金制度，逼迫人们必须工作，没有工作就什么都没有，但只要工作了，国家就帮助你建造自己的家。新加坡就是这样一个国家，它公开推崇精英社会，勤奋的人可以成为人上人，懒惰的人只能是人下人。公积金制度是一个国家与公民签定的合同，国家保证你的生活，但是你必须努力工作。

　　这个公积金制度大概是这样的：对于一个工作的人，工资中的20%要每月存入公积金基金，同时公司（老板）还要再为这个员工加同样的20%工资到公积金基金中去。也就是讲，假如你的月工资是1000元，那么你真正可以拿到手的是800元，同时你存了400元在公积金中（相当于你到手工资的50%）。这是一个相当大的数字了，政府的建屋局完全可以拿这个钱计划为你造房子了。[Page]

　　良好的制度必须有一个严格的执行程序，不然就可能半途夭折。其实，我们也建立了很多法律和法规，仔细研究一下这些东西，和西方发达国家的都很相似，大同小异。但为什么人家就执行得很好，我们就不行呢？主要原因是我们华人有一个特点：西方人是只要有了法律，或规定，无论感觉是否合理，都一概执行。他们认为这是公平的，即使不合理，只要大家都执行，就是公平的。我们就相反了，有了法律，或规定，首先就要先找一找是否有漏洞，看看是否合理，假如发现有漏洞或不合理处，那么正好，我们就可以不执行。要先讲道理。这讲道理就难了，公有公的理，婆有婆的理，每个人角度不同，理由自然不同了。争来争去，就搞文化大革命了，造反有理了。那还有法啊，所以我看中国是世界上最讲人权的，就是没有法。扯了那么远，要想强调的是，新加坡之所以能把公积金制度搞得那么好，一开始就是强行执行的，那时他们的经济水平比中国现在的经济水平还要差呢。新加坡政府就是立法，然后不管你是支持还是反对，一律必须执行，因为全国公民执行一个同样的制度，大家是公平的。这样就迫使每个身体健康，可以劳动的人都必须努力工作，为自己的屋子存公积金。新加坡国家刚刚成立时政局是非常不稳定的，人们贫穷，外面还要受马来西亚的欺负。但是，新加坡政府使用国家建屋，迫使所有百姓都被“房子”给套住了，供房30年，努力工作30年，一生就在这个房子上了。为此，人民还感激政府，把政府比喻为家长，照顾安排了他们一生。安定、团结、和谐都有了。

　　一个青年人，开始工作就交公积金，几年以后就有一定的公积金储蓄交房屋首期了。那时结婚年龄也到了，对象也敲定了。就可以向政府申请购买政府组屋了（或叫HDB组屋）。政府审核了他们的申请之后，假如符合要求，就让他们选择组屋楼盘。当然楼盘有的地段好，有的地段差一些，他们就通过抽签的方式取得。也是公平的，手气好坏就是你的运气了。一对夫妻可以申请二次，但永远只能拥有一套政府组屋。假如要想申请第二次，必须把第一套组屋卖掉。组屋买卖的定价必须请建屋局的人来做，建屋局派人来看你的房子，然后根据你房子的新旧、装修、地段等定价，并出具定价单。销售价基本就是这个价格。新建的政府组屋只能让公民购买，长期居留的只可以买二手的政府组屋（价格也是由建屋局确定的）。所以，政府组屋基本上没有炒作的空间和条件。因为每对夫妻只能拥有一套组屋，但可以申请二次，所以每个家庭可以通过第二次的申请炒一次组屋。由于新的组屋价格一般都比较低，是政府控制的。而销售出去的二手房价格就要高一点，这样当地公民就能用自己公民的权力去剥削一次新移民（永久居留者）。但作为公民，政府只给他们一生发一次财的机会，也就是赚几万新币的量。假如，这个年轻人工作很努力，也很聪明优秀，就可能在工作10年以后晋升到高级白领，或自己创业做老板。等他们的年薪超过10万新币以上时，他们就会不满足居住在政府组屋了，他们就会去购买私人公寓，也就是我们现在的大部分新建的小区公寓。那时，他们可以买掉组屋作为按揭的首期款。可以住在私人公寓的都算是成功人士了，也算有头有脸了。新加坡就是通过这种方式，将公民分成各个阶层，并且鼓励国人成为精英人才。新加坡的口号是：精英治国。

　　其实，现在缴纳公积金的新加坡人不仅可以用公积金买房，也可以用作养老、医疗保险、教育投资、甚至炒股票，使新加坡人得到更多实惠。公积金制度减少了社会贫富差异、增强了社会保险能力、解决了居民住房问题，并可以通过这笔资金进行宏观经济调控，拉动内需，抵抗经济危机，有利于社会、经济和政治的稳定，于国于民都有利。

　　中国目前地方政府也有了很多建造经济适用房的尝试，但效果不好；地方政府也尝试公积金制度，但很难深入推行；有的发现由于公积金的储蓄速度跟不上商品房的涨价速度，公积金起不了作用，反而减少了低收入者的实际收入，影响了低收入者日常生活。网上报道有民建的政协委员向人大提案，提出公积金制度必须中央集中控制。这就提到了要点了，公积金制度必须是全国统一的中央公积金制度，不然根本无法实施。同时，公积金制度必须和国家建屋配合，才可能实现“居者有其屋”和安居乐业的理想。

　　一、中国目前的房地产结构合理吗？

　　去欧美或新加坡看看，你会发现我们现在的房地产都是属于比较高级的公寓住宅。举个例子，假如服装市场上销售的全部是高级西服套装，你会觉得合理吗？中国1990年前，没有时装市场。全国人民都穿一种服装，现在2009年了，全国人民开始买统一的高级住宅，你会觉得合理吗？显然，房地产也应该需要一个系列产品，高级别墅、高级公寓、普通公寓、经济适用房等等。既然，目前这个产品结构不合理，那么这个市场也自然不健全。中国政府应该承担义务为百姓建屋。

　　二、安居乐业是中国安定和谐的社会基础

　　安居乐业是百姓最为关心的大事。中国大部分百姓的终身追求就是拥有一间房，有了一间房就可以成家立业了，这是我们的传统。所以，如果能把安居作为政府为百姓做的一件最重要的事，百姓必定会以努力工作来回报国家。安居的条件是乐业，要让国家给你一间房子，我们就一定要努力工作。

　　三、安居要建屋，乐业要工作

　　既然安居乐业是国家的民生大计，就应该由国家来管理。建议国家建立建屋局和房屋公积金制度。建屋局是为了建造经济适用房，房屋公积金是为了保证每个公民工作的一部分是用在购房上。

　　四、国家建立建屋局可以统一管理经济适用房

　　目前，某些城市经济适用房不成功的原因是没有国家的统一管理，缺乏适当权威的法律和制度。因为安居乐业是国计民生，所以必须由国家亲自来操作，不能靠市场来操作。然而，中国是具备这种统一管理的条件的，因为中国所有的土地是国家所有。中国只要拿出一定量的土地，由国家建屋局在全国各地建造经济适用房，然后再按照一定法律制度来销售给公民。建造可以通过招投标的方式，有建造商来投标建造，但房屋的产权归国家所有，价格由国家统一制定，买卖由建屋局统一进行。中国公民到结婚年龄就可以夫妻共同向建屋局申请经济适用房。经济适用房不得自由买卖，只能通过建屋局交易，而且每二个公民一生只能购买一套经济适用房。

　　同时，国家在加强房屋公积金制度，每个工作的人必须由公司和个人交房屋公积金。这样国家就会有一大笔收入用于经济适用房的建造，同时百姓必须努力工作。

　　这样有几个明显的优点：（1）稳定了国家经济；（2）稳定了家庭；（3）稳定了工作。

　　五、中国建造经济适用房是稳定经济发展的一个有效方法

　　中国是一个人口众多的国家，平均每三个人一套房子，中国的房屋需求量就是四亿套。这是一个非常大的内需市场，为了中国经济的稳定发展，这个巨大的内需市场应该由国家来控制。其中，国家由此可以控制市场的钢材、水泥、装修建材等，也可以创造大量就业机会。这个内需市场的拉动，不是几年可以结束的，它是随着中国经济实力的增强而不断更新的市场，可以稳定发展几十年。

　　有了国家建屋，豪华公寓和别墅就让他们涨价吧，天价也好，中国人口众多，小比例的富人就是个大数目了，让他们去买豪宅、交重税，对广大百姓有利。上海、北京、广州、杭州等大城市中心的豪华公寓的价格和东京、新加坡、纽约、巴黎等世界大城市的公寓价格相比，不贵，还有涨的空间。但政府不应该关心富人的事，应该关心大众百姓的生计。国家建屋是中国的百年大计，也是稳定经济，消除泡沫的最佳方法。

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