深圳拟通过住宅产业化打造百年住宅

　　住宅的寿命和质量一直广为人们所关注。如何让我们的住宅真正成为百年住宅？什么样的住宅才是百年住宅？日前，市住宅产业化办公室与深圳市建筑科学研究院、万科联合进行课题攻关，共同完成《住宅产业化节能减排效益分析报告》。报告在节能环保的基础上，提出了推进建筑的耐久性、更新性以及可变性，使深圳的住宅真正成为百年住宅。

全面实地调研和测算

　　根据市国土房产局2008年的工作计划，今年初成立的深圳市住宅产业化办公室（以下简称“市住产办”）将《深圳市住宅产业发展战略》作为今年的重点研究课题，组织清华大学深圳研究生院、深圳市建筑科学研究院、万科企业股份有限公司建筑研究中心等单位共同开展调研攻关。近日，万科企业股份有限公司建筑研究中心及深圳市建筑科学研究院完成了该课题的一个研究子项：《住宅产业化节能减排效益分析报告》，并于日前在深圳市山水宾馆召开了阶段成果专家评审会。

　　报告以万科多年开发研究工厂化住宅的生产实践为实物模型，对住宅的传统建造方式和万科的工厂化生产方式进行了全面和科学的实地调研和测算工作，取得了大量现场数据和资料，建立了相应的统计分析数学模型，定型和定量地揭示了新型住宅工厂化生产方式在住宅建造过程中的显著节能减排效果以及所带来的社会和经济效益。

　　专家和市国土房产局相关领导在听取课题组对研究成果的汇报后表示，住宅产业化倡导的住宅的工厂化生产方式是住宅建造方式的革命性转变，代表着住宅建设生产力发展的前进方向，希望课题组再接再厉，在现有基础上继续深入和扩大调研成果，为明年1999年国务院《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》的72号文件发布10周年纪念活动献上一份厚礼，同时住产办要继续牵头加强协调我市住宅产业化领导小组成员局办单位之间的联系合作，多听取社会各界对住宅产业化发展的意见和建议，充分发挥科研单位和院校的科研优势、万科地产企业的示范效应作用，加大对住宅产业化工作的宣传力度，使“四节一环保”的理念能够“飞入寻常百姓家”。

工业化住宅是历史必然

　　市住宅产业化办公室相关专家说，从工业发达国家和地区的建筑行业的发展历史看，工业化住宅是一种历史的必然。工业化住宅从建造到使用的周期短，相对于传统方法制造的房子更节能、更环保。

　　《住宅产业化节能减排效益分析报告》显示，工业化住宅的节能减排效益是可观的。按照深圳2007年的房地产开发量计算，若当前住宅开发总量10％ 的住宅建设采用工业化生产方式，则每年可节约水8．817万吨，按深圳市居民生活用水定额标准（22立方／户／月），相当于4007户深圳居民一个月的生活用水量。年节约的电量为277万度，相当于中等发达城市27734户居民一个月的用电量（中等发大城市居民生活用电为100千瓦时／户／月，1千瓦时＝0．404千克标准煤）。年节省人工139．43万工日，相当于390家中小企业（约100名工人）的用工量。年减排的垃圾量达2．19万立方，相当于减少了一个28米见方的垃圾填埋场，这可以缓解深圳目前面临的垃圾填埋场场地严重缺乏的问题。年减排的污水量6．449万吨，对于目前污水处理能力还很有限的深圳，其生态环保效益不可低估。

　　从数据分析看，实行住宅产业化建设能带来巨大的社会效益。中国正处于经济建设的高速期，每年投入到房地产业的资源巨大，而工厂化生产可大大降低这些资源消耗。

　　工厂化生产的房屋具有良好的抗震性能。国内外的研究成果及国外的实践表明，在设计合理、施工规范严格管理体制下的工厂化生产的装配整体式钢筋混凝土框架结构完全满足抗震要求，可和现浇结构一样适用于地震区甚至是高度地震区。

深圳积极探索产业化之路

　　深圳多年来一直高度重视住宅产业化的研发和实践工作，2002年就成立了市住宅产业化工作领导小组，目前由市委常委、副市长吕锐锋担任领导小组组长。深圳还制订了一系列推进住宅产业化的政策法规，特别是深圳市人大2006年颁布的《深圳经济特区循环经济促进条例》第19条明确规定了发展节能省地型住宅、推进住宅产业现代化工作，为推进深圳市住宅产业化奠定了法的基础。根据《深圳市生态文明建设行动纲领》和国家住宅产业化综合试点城市的有关要求，市国土房产局制定了《关于推进住宅产业化的行动方案》。该方案提出，2010年内，采用工业化生产模式完成20万平方米的住宅项目建设，并逐步推广和实施工业化生产模式。同时，“强力推进住宅一次性装修，力争2010年底前，实现全装修住宅销售率100％。”

　　同时，以梅山苑住宅产业化试验示范基地和侨香村经济适用房生态住宅小区为代表的一批住宅产业化示范项目，也在积极探索推进“四节一环保”，开展节能省地型住宅技术推广取得了较好的成果。此外，由万科、招商、振业等企业形成的一批国内知名大型房地产骨干企业以及相关科研机构组成的产业联盟，建立了良好的研发、生产推广和应用相互促进的市场机制。2007年，由万科开发的国内第一个工业化生产的商品住宅在上海通过封顶验收。

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　　据悉，龙华即将启动的一个20万平方米的保障性住房项目计划用工业化方式建造。

结构本体＋内装修打造百年住宅

　　住宅产业化正在住宅建设领域引发一场生产方式的革命。传统的建造顺序是主体框架完工后砌筑外墙，外墙完工后作外墙饰面，外墙饰面完成后外墙拆脚手架，最后做室内装修，此间同步进行设备安装。而工业化住宅在主体吊装的过程中，一次性完成外墙及装饰、设备管线安装、室内装修工程，封顶同时住宅就可以交付使用。

　　当今世界新型工业化住宅设计通常都引入“S－I分离的原则”，依据该原则建造的住宅更具耐久性、更新性以及可变性。S就是Skeleton，指的是住宅的结构主体和公用部分的设备、管线等。I就是Infill，包括户内的设备、管线、装修和固定家具，也包括活动家具。其中“I”部分是可以灵活变更的。

　　日本的100年住宅支撑系统就体现了S－I分离的设计方法，该方法促进住宅产业从消费型向循环型的转变。例如，一对30岁的夫妇二人购买了一套新住宅，两个子女出生后形成4口之家，这对夫妇通过采用隔墙划分居室，增加小孩居室。在子女出外就学、就业期间，多余的房间可以减去。再到其中一名子女成家后与父母同住，并育有一子，成为三代同堂的5人家庭；再到6人家庭，孙辈在读书期间；再到孙辈外出就学或者就业，仅剩一位老人的三口之家；最后到老人去世后，儿辈夫妇与孙辈夫妇同住的4口之家。期间，房子经过多次改造，甚至加建部分，成为居住和租赁双重功能的建筑。伴随着街道的变化，为了满足其要求的功能，可以将住宅变更为店铺，改变其用途。

　　工业化建造精度高，房屋质量得到根本提高，钢筋混凝土结构主体，经过一定的处理，可以支撑100年以上。工业化住宅采用的预制混凝土构件通过电脑化、机械化生产，水泥的凝结过程不靠人工，通过蒸汽养护和水池养护，极大保证了预制构件的质量，因此建筑外墙渗水、门窗倾斜的情况很少。万科已建工程的维修记录显示，采用工业化施工方式的外墙渗漏率降低了90％，而窗没有发现渗漏现象。

　　相关链接：何谓住宅产业化？

　　住宅产业化，通俗讲，住宅产业化就是把住宅建造行业打造成类似汽车制造的产业，“像造汽车一样在生产线上造房子”。具体讲，住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是指用工业化生产的方式来建造住宅，用制造业的精细质量管理模式来管理住宅建造的整个过程，以达到提高住宅的整体质量、提高住宅生产的劳动生产率、减少资源浪费的目标。所谓的工业化住宅是一种装配整体式的建筑，通过对建筑节点的优化设计，使得预制构件形成有机的连接成为一个整体。

　　住宅产业化包含四个方面的涵义：一是住宅建筑的标准化；二是住宅建筑的工业化；三是住宅生产、经营的一体化；四是住宅协作服务的社会化。其中，住宅建筑的工业化是住宅产业化的核心，其他几个方面以住宅的工业化建造方式来组织实施。工业化住宅是指“采用现代化的科学技术手段，以先进的、集中的、大工业生产方式代替过去分散的、落后的手工生产方式建造的住宅。其标志是住宅建筑设计的标准化，构件生产的工业化，施工机械和组织管理的科学化。”它具有集约化、标准化、工厂化、机械化与科学化的特点。工业化技术的关键是将住宅拆分成许多可以在工厂预制的构件，又可以在现场通过便捷的方式组装起来。在预制构件工厂内生产的预制构件是“工厂化”，工厂化是工业化的一种。在现场使用定型模板浇筑的构件是“工具化”，工具化同样是工业化的一种。