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金隅、滨江夺得沪杭高价地,“捡漏”还是“踩雷”?

2020/08/04 来源:新京报

时至年中,长三角土地市场再次迎来火热的局面,尤其是上海、杭州,半月来,高价地频出引发市场关注。 ......

时至年中,长三角土地市场再次迎来火热的局面,尤其是上海、杭州,半月来,高价地频出引发市场关注。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示:“上海、杭州近期土地市场回温,与供应有关,比如杭州推出大面积的市中心用地,同时也与房企补仓需求强烈相关。但是,随着下半年中央再次强调‘房住不炒’,热点城市的整体地价或将有所回温。” 

房企百轮激战沪杭,百亿高价地再现

7月29日,上海国企陆家嘴集团旗下子公司上海佳章置业有限公司以49.11亿元拿下了这块位于浦东前滩的Z000801单元54-01地块,溢价率34.58%,折合楼面价57201元/平方米。该地块自从6月22日挂出至今,仅有陆家嘴和融信集团2家竞买人申请竞买,但是在竞拍当天,这两家房企耗时15分钟拼杀百轮才最终决出胜负。

据了解,浦东前滩54-01地块位于黄浦江南延伸段,地理位置十分优越。该地块出让面积25782.3平方米,容积率3.33,土地用途为住宅、办公、教育,起价36.49亿元,起始楼面价已经突破4万,为42502元/平方米。

同样,在8月1日的一场土地厮杀战中,北京金隅地产开发集团有限公司(下称“金隅”)也是历经近百轮以高溢价拿地。根据当天的土拍结果,金隅经过95轮竞价以69.2亿元竞得杨浦区江浦社区R-09地块(大桥街道115街坊),楼面价85764元/平方米,这一楼面价也刷新杨浦区整个区域楼面价的记录。

长三角新一线城市杭州的土地市场也异常火爆,刚刚诞生了杭州土拍史上总价最高的纯宅地。7月31日,经过2个多小时82轮的竞价,杭州本土房企滨江集团以总价107.38亿、楼面价35971元/平方米、溢价率21.8%竞得杭州市中心10年来出让面积最大的一宗宅地——起拍总价88.18亿的文晖地块。

事实上,作为长三角地区炙手可热的两大城市,上半年,上海、杭州已然是卖地大户,土地市场火热依旧。据中国指数研究院发布的《2020上半年土地市场》显示,2020年上半年,杭州土地市场上半年收金总额达1564亿,超过去年同期的1444亿,并连续三年居年中榜首,上海以1313亿元紧随其后。

高价拿地房企面临盈利等多重考验

在土拍市场日渐火热的时候,我们也应看到高价地并非风光无限,其背后往往面临着“入市冷”或“盈利难”的考验。

以今年上半年入市的全国单价最贵地块上海中兴路地块为例,该地块是2016年8月融信以110.1亿总价所摘得,溢价率高达139%,楼面价为10.02万元/平方米,而后引入万科共同开发,目前由万科担任操盘方。据业内估算,扣除保障、自持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上,到目前为止仍是国内(不含港澳台)单价最高地块。

尽管可售楼面价就高达14万平方米,但是,在严格限价的情况下,该项目今年4月入市的单价为12.98万元/平方米,“面包”价格依然低于“面粉”价格。

而此次以69.2亿元的总价拿下杨浦区江浦社区R-09地块的北京金隅也将面临着不小的压力。据业内人士估算,按照折合楼面价为85764元/平方米计算,该地块在2-3年后的入市价格需达到11万以上才能有盈利空间,但是按照目前的限价政策,要想卖出高价尚有困难。

陆家嘴摘得的前滩地块目前5.7万元/平方米的楼面价相对可控,但是,该地块的出让条件相对严苛,比如5%保障房、100%全装修、70%以上中小套、住宅占比需低于75%,办公100%自持,住宅15%自持、引进至少一家经浦东新区认定的总部型企业入驻等,这也对房企的综合能力有较大的考验。

此外,斥资107.38亿拿下杭州文晖地块的滨江集团,今年截至7月底拿地总金额达到506.4亿元。其此次竞得的文晖地块,是杭州土拍史上价格第三高的百亿地块。根据土地出让公告,未来商品住房销售精装均价不高于51700元/平方米(装修标准4500元/平方米),而滨江此次拿地楼面价就达到35971元/平方米。

卢文曦分析称:“高价地面临着不同层面的考验,溢价率高的上海杨浦地块或将采取以时间换空间的策略,但是盈利难依旧是难题;而类似滨江集团摘得的大面积、大体量的市中心地块,前期拿地资金超过百亿元,后续持续投入也需要60亿-70亿元做开发,资金压力相对会比较大,对房企实力需求较高。”

(责任编辑:彭程远)

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