2024年1~3月固定资产及房地产投资相关数据统计
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[原创]下半年的房地产建设还能托得起水泥需求吗？
2017/06/20 10:59
来源：中国水泥研究院 田刚
2017年的房地产市场没有再延续2016年的火热，政府调控政策不断出台，地产市场在一轮又一轮的政策打压下显著降温。地产市场是水泥需求的大户，本文将从目前地产市场的现状来分析判断下半年水泥市场需求的走向。......
2017年已经过去几近一半，今年上半年的水泥市场可谓火爆，我们看到了一轮又一轮的涨价潮，部分地区即使没有需求也强行依托停窑限产将价格维持在了一个相对较高的水平，但是其实我们清楚，真正能维持住水泥价格的还是需求，需求才能决定价格。
水泥的需求主要来自三个方面，分别是房地产建设，基础设施建设和农村建设需求。其中房地产和基建又是水泥需求的大头，根据我们的测算每年约70%左右的水泥需求来自于房地产建设和交通市政等基础设施建设，其中地产建设又是其中的大头。
随着2015-2016年的那一轮货币放水和房地产去库存政策刺激，2016年房价暴涨，也顺势拉动了水泥需求，使得水泥总产量在2015年回落后重回增长。政府为了缓和房价上涨的势头，压缩地产市场的泡沫，在2016年国庆后出台了新一轮房地产调控政策，给地产市场来了一个急刹车，而且延续到今年。地产政策调控丝毫没有放松的趋势，各地轮番上阵各种政策，限制购房，甚至在土地拍卖上开始下手进行调控，例如万科前段时间就爆出因超高溢价拿地，使得其拍下地块在产权期内只能自持不可以出售。如此严厉的调控政策让整个地产市场都感到寒冬已近。
图1:2015-2017全国固定资产投资完成额累计同比
数据来源：中国统计局，中国水泥研究院
全社会固定资产投资包含房地产投资和基础设施建设投资等各项投资，我们从今年的固定资产投资累计同比增速可以看到，2017年固定资产投资增速较2015年和2016年出现了较大的下降，而且就历史的经验来看，下半年的增速只能会继续降低，我们预计今年全年的固定资产增速将无法达到发改委设定的9%的目标。如此大的投资降幅将对整个水泥市场造成较大的影响，2016年截至五月份水泥产量为8.85亿吨，而今年截至五月份的水泥产量为9.1亿吨，同比增长仅0.7%，在下半年投资增速降低的状况下想要水泥需求再次出现增长的预期是非常困难的事情。
我们再来看地产市场，根据国家统计局6月14日发布的数据显示。2017年1-5月份，全国房地产市场开发投资37595亿元，名义同比增速增长8.8，增速比1-4月份回落0.5个百分点，这也是在连续创两年新高后的首次回落。虽然降幅不大，但是我们要注意到这是首次下降。这意味着地产市场调控的影响力已经开始传导到投资上。2017年5月个人按揭信贷增速较4月份下降了5.9百分点，加之近期开始的银行流动性整体偏紧，地产商可能要开始感受到资金上的压力了。因此我们认为下半年地产市场才开始真正面临调整。
我们再看房地产新开工面积，该数据是非常重要的一个经济指标，可以很好地反映房地产市场的景气状况，地产商的资金状况等。我们比较发现，前五个月的房地产市场的新开工率较去年同期出现了大幅度的下降，5月份更是低于了10%。较低的开工率将会很快将传导到建材市场，水泥行业的需求减缓压力即将到来。
图1:2016-2017房地产市场新开工面积同比增长
数据来源：中国统计局，中国水泥研究院
无论是从哪个方面来看，受到政府房价调控政策影响，地产市场的增速明显受到了抑制，虽然总体上各个指标还是显示地产市场是在增长的，但是该增长对水泥需求拉动的动力明显不足，前五个月水泥产量合计仅增加了593万吨。因此我们仍然维持我们在年初对于水泥需求的预判，我们预计全年水泥需求将与2016年持平，年初炒的火热的45万亿投资并不会对整个水泥行业起到非常大的拉升作用，至于全年的总产量是略有增长还是略有回落则取决于下半年地产市场的回调幅度。此外，就水泥价格而言，传统的高温淡季已经到来，水泥价格受需求持续下降影响已经开始才出现了回落，但是今年水泥行业可能将推出夏季错峰，如果执行到位，将能对水泥价格的下调起到一定的支撑作用。
编辑：田刚
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