市场异动政策频出 2017年楼市或全面降温

  近日，上海、重庆同日发布新政为仍然躁动不安的楼市继续降温，究其原因便是楼市投机者余火仍存。业内人士表示，未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件，楼市或出现持续降温和房价回落。但需要注意到，在持有环节成本低下的背景下，仍是投机者乐园的楼市，或难打破楼市“十调九涨”的怪圈，因此，作为稳楼市的最后一环的长效机制应尽快推到台前。

  市场异动 政策频出

  1月7日，重庆市国土房管局下发《关于加强主城区项目预售方案管理的通知》，指出将严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。对于定价不合理以及调整预售价格的，需提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。此外，严禁以认购、预订等方式收取或变相收取定金、预订款等费用。严禁以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。

  而对未按照规定公布价格，明码标价或虚假广告宣传对外销售的，重庆表示，将对房地产企业的违法违规行为保持高压态势。对于违规行为将计入房地产信用档案，并将有关信息通报土地、税收、金融等相关部门，限制其土地购置、金融信贷等活动。

  同日，上海住建委宣布鉴于近期部分商业办公项目存在违规销售、擅自改建投诉量大增等情况，将会同相关部门对商业办公项目集中清理核查，并暂停此类项目网上签约。据统计，上海已有128个项目被暂停销售。

  而在此之前的2016年12月31日，西安市下发《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

  2016年12月底，石家庄下发《关于进一步加强对房地产中介机构经营行为监管的通知》，要求住建、工商等多个行政主管部门加强监督指导，切实规范地产中介机构经营行为。今年1月3日，海南通报全省房地产中介机构未备案的1352家，海南省住建厅要求未备案的中介机构及其分支机构抓紧时间备案，否则将按规定暂停其商品房销售网上签约资格。“政策连出的主要原因还是市场异动。”一位业内人士表示，虽然调控持续趋严，但在购房者预期未改的背景下，政策效应却在不断缩减。

  从去年12月来看，部分楼市反弹迹象显现。易居研究院发布数据显示，2016年12月份受年末业绩追赶等影响，交易数据有所反弹。2016年12月份，监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2299万平方米，环比增长15.6%，同比减少2.8%。从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，而12月19日至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，在随后包含元旦假期的一周，成交面积更是多达129万平方米，达到近期成交量的最高值。从重庆2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和7月份全月。

  长效机制 箭在弦上

  近日，国家发改委主任徐绍史在国新办组织的引领经济发展新常态和深化供给侧改革发布会上表示，中国经济不会出现“塌方式”下滑和“硬着陆”，房价也得到有效控制，正制定长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。

  “‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。”万科总裁郁亮此前也曾表示，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。房地产调控关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等方面。

  值得注意的是，此前房价“十调九涨”的主要原因，便是短期调控政策难以形成良性政策循环效应。中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2015-2016）》指出，住房调控政策难以实现预期调控目标，主要原因在于没有能够考虑到政策的滞后性，导致调控政策缺乏稳定性、持续性。

  此外，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，地方政府消极调控也是房价恐慌性暴涨的一个重要原因。他表示，2015年底中央明确提法是“三四线城市去库存、一二线城市还要抑制投机”，但在地方具体执行过程中，一二线城市并未很好执行该政策，库存不大但却去库存，供给减少，导致房价大涨，而应该去库存的三四线城市出于财政考虑，未能减少供给却又增加新投资，尤其去年上半年，三四线城市的投资开工增长率甚至高于一二线城市，搞反了中央政策意图。

  财政部原财政科学研究所所长贾康也指出，中国的房地产市场就是“打摆子”式的，“之前大家还担心冰火两重天，好多三四线城市和部分二线城市去库存压力那么大，没想到才几个月迅速火热起来，一线城市和二线热点城市房价快速上涨，各地政府迫不得已，不断推出各种限购限贷措施。这种‘打摆子’式的表现，再次说明我们前几年说的多轮调控主要是治标，而非有效治本。”

  “住房长效机制缺乏清晰的框架和路线、时间表。”倪鹏飞表示，房产税和个人住房信息系统进展缓慢，影响长效机制的整体建设进程和调控效果；在保障房供给方面，以货币化安置、以购代建等方式进行保障房供给的实施细节方面还有待于完善。

  戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，政府需要合理引导市场需求，全面开征房产税等良药多管齐下，建立长效机制，这是稳定房价的关键。

  倪鹏飞则建议，房地产长效机制的构建上，建立“多元所有”“现房销售”“租售并举”“过滤使用”“货币动态”的住房产权、经营、交换、消费和分配制度，新市民通过市场和政府支持租购可支付住房。同时建立“有偿性、竞争性”的住房用地制度，“多层次、普惠制”的住房金融制度，“以持有税为主”的房地产财税制度。

  2017房地产价格或僵持

  “类似于2016年支持商品房高速增长的资本性因素应该在逐步削弱，调控政策短期内也难以放松，在此背景下，2017年应该是房地产价格僵持的一年。”万科董事会秘书朱旭如是表示。

  瑞银中国首席经济学家汪涛也认为，2017年房地产市场的调整会相对温和。由于目前市场整体库存较低，过去一两年中包括三四线地区的库存也有下降；去年新开工和房地产投资势头不强，下行空间受到一定限制；政策虽然在整体收紧，但不是大幅打压式的调控，而是因城施政，和2010年、2011年相比调控政策相对温和。

  “温和调整指的是房地产投资而非房地产销售。房地产新开工及投资的增长可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，调整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地产投资调整幅度在10%-20%之间，相较而言今年的调整是温和的。”汪涛表示。

  针对未来房地产政策走向，汪涛认为决策层依然会因城施政，加速户籍制度的改革以及中心城市和卫星城市之间的基础设施建设，扩大中心城市的范围等，但不会有重大的紧缩政策。

  瑞银中国房地产行业研究主管李智颖还特别指出，房地产投资信托（REITs）将是未来五年内地房地产行业的一大动力，这有助于房企盘活资金，还可为市场提供高透明度、回报确定的投资工具，也是金融改革的重要一步。

  招商蛇口董事会秘书刘宁也指出，预计2017年的市场会全面降温，房地产行业的融资也会出现收紧，高价拿地不可持续。