二线城市的房子，是不是太多了点？

　　如果非要用一句话来概括中国现在的房地产市场，很多人会说：

　　“一线城市供不应求，三四线城市供大于求。”

　　的确，无论是专家还是小白，在这一点上意见出奇地一致。一线城市的房子价值连城，三四线城市的房子有价无市。

　　然而，却没人给二线城市下个定论。

　　纵观各路英雄豪杰，给出的观点也是各有特色：

　　有说是机会▼

　　有说是炮灰▼

　　有说是行情▼

　　有说是宿命▼

　　每一篇论断都有自己的依据，就像每一个标题都有自己的灵魂。

　　反正现在问题只有就一个：如果在热门的二线城市投资一套房产，到底有没有价值？

　　以最近大热的汉蓉渝为例，我们从供需关系的角度，来剖析一下二线城市的现在和未来。

　　最近，投资客很方

　　相比于北上深这种5万起步的一线城市，武汉、成都、重庆这些强二线，一万多的均价就显得很亲和了。

　　无论是游走于全国的房产投资客，还是深耕于二线的本地大土豪。购置多套强二线的房子，已是这几年的潮流选择。

　　2万到3万，总比10万到15万要容易。就像一个60分的学生考到80分，总比80分到100分简单。

　　所以，这几年的二线城市，多了不少有一堆房子的人。包括很多拆迁户，在货币补偿与房屋补偿之间做选择的时候，也决定让房子占更大的份额。

　　然而，近一年来的市场情绪，却发生了一些变化。

　　经济不给力，房价稳如狗。囤房子的大哥大姐们因此开始纷纷出货，尤其是强二线。

　　数据可以说明一切。

　　我们从房天下汇总了目前二手房的一些挂牌情况：

　　偌大的北京，面积巨大1.6万平方公里，常住人口全国第一4000万，目前二手房23万的放盘量，竟然与武汉和重庆，是差不多的。

　　实际人口超过2000万的深圳，放盘量还不如武汉和重庆的一半。

　　那么，强二线这么多的放盘量，来自哪里？

　　我们再来看，汉蓉渝的二手房中，两年内次新房占比均超过20%，而北京和上海的这个数据，不超过10%。

　　可见，汉蓉渝的二手房中不少比例的都很新，这些显然不是因改善需求而出售的老房子，只可能是想要出手的投资房。

　　另一个数据很好的印证了这一点，那就是北上深挂牌的二手房中，十年老房占比超过一半，而成都和重庆的老房子，都不到20%。

　　这更加说明，汉蓉渝出售的这些房源，不是纯改善的老破小，而是刚买不久就想卖的投资房。

　　当然，你可能会说，北上深限售，所以它们的新房不能卖，所以强二线的二手房比它们新。

　　然而，真相恰恰相反，除了深圳有3年限售，北京上海并无严格的限售政策；而成都和重庆，分别有3年和2年的限售。

　　所以，真相只有一个，那就是投资客们在抛盘。

　　如此说来，这些强二线城市的供给端正在不断加大，越来越多的房子重回市场。当供需走向买方市场，强二线的人民都有房子住的时候，一波悲凉的行情会不会到来呢？

　　刚需客也很方

　　以上的供给端分析得是头头是道，差点文章可以直接结个尾，我就去领盒饭了。

　　为什么还要继续写呢？因为公司没有盒饭。

　　因为，尽管供应量大，但更大的需求端，我们万万不可忽视。

　　近几年，二线城市抢人凶猛。2018全国人口增量前15名，有13个是二线城市。每年源源不断地吸血周边县市的人口，成了这些强二线城市发展的源动力。

　　可以看到，近年来，成都和重庆每年有20万以上的人口流入，武汉也有将近20万的人口增量。这些外来人口住哪里的问题，便是不折不扣的刚性需求。

　　那么武汉、成都和重庆分别有多少套房子呢？这个尚且没有非常官方的一个说法，只能从各种数据去推测。

　　武汉统计局发布的统计年鉴最早至2009年，可以看到从2003到2017这15年的住宅房地产的竣工面积，起始2003年初，截止2018年初，武汉住宅竣工面积共计14214万平方米，若按80平方米一套来说，这15年有177万套住宅。

　　加上2003年之前和近一年半建成的住宅，全市可能有250万套左右的房子。

　　如果武汉1108.1万人全部住进这250万套80平的住宅内，肯定是不够的。况且，这年头随着居住水平的提升，武汉80平方米的房子是越来越少了。

　　成都统计局的数据比较详细，统计了自改革开放以来的所有房子。

　　。。。

　　截止到2018年初，将以上数据求和，成都共有48829万平方米的房子。还是按照80平方米来算，成都共有610万套房子。

　　根据成都市2017年发布的《成都政府公布的五年租房市场规划》，成都2018年预计有556万套房子，比我们估算的610万套稍微少一点，看来成都人民住得都比较舒服，房子平均比80平方大，应该是有88平。

　　成都共有1633万常住人口，基本可以实现3人一套房。但是，以上房源有不少是超过10年楼龄的老房子（按照统计年鉴，10年以上老房子占比超过四成），同样面临着更新换代的需求。

　　再来说说重庆，重庆统计年鉴追溯至1990年。

　　截止2017年底，重庆共计住宅面积27955万平方米，依然按80平方米一套来算，有349万套。

　　这么来说，以重庆3102万人口来看，岂不严重供不应求？

　　其实并不是，重庆有大量人口属于周围县镇，真正主城区人口只有865万，这么来算平均2.5人有一套房，供需状况合适。但3000万人口也不是摆设，让这些县区人口进城住房依然有无限遐想空间，毕竟开发商每天绞尽脑汁思考的东西，就是这些。

　　总的来说，武汉和重庆仍有一定房地产开发空间，即便投资客在不停抛盘，本地打工无房者和外来流入无房者仍然能撑起接盘需求，这也就有了此时此刻的武汉，仍在刚需摇号的现象。

　　成都的供应量稍稍有些大，但也仍未满足人人宜居的状态，还是留给刚需客供不应求的现实。

　　房企，却丝毫不方

　　关于强二线，没房的怕涨，有房的怕跌，老百姓似乎都在一片焦虑当中。

　　但需要承担更大风险的房企们，内心却毫无波澜。

　　今年上半年，头部房企高度一致地重仓强二线。

　　他们用数千亿的资金，来把希望寄托在这些强省会的未来上。

　　从上表不难看出，头部开发商对武汉和重庆相当看好，对成都则稍稍冷淡，这与我们的分析不谋而合。

　　不过总的来说，集中投二线的大风向，还是十分明显。

　　随着城镇化大局的进行，资源和人口越来越集中的趋势必然无可避免。三四线城市逐渐被边缘化的结局也日益明显。

　　一线城市过高的房价收入比已经透支了人们对其未来的预期，且城市资源所能承载的人口数量也慢慢达到饱和，北京和上海已经出现负增长的现象，广州和深圳的房价收入比也是越来越高。

　　再想从一线城市吃到人口城镇化的红利，无疑是越来越难。

　　所以，头部房企们笃定了从59.58%到70%这一段的城镇化进程，一定会出现在仅次于一线城市的强二线城市。

　　很显然，房企可以拿到比老百姓更多的数据，可以有着更加专业客观的分析决策。他们对二线城市的看好，没理由让我们看衰这批第二梯队的新星。

　　总而言之， 由于强二线城市有房率高，一人多套房者众多，且工地多脚手架多，给人以供过于求假象。实则一大批刚需正在嗷嗷待哺，无数年轻人仍渴望在二线有一座属于自己的港湾。短期来看，目前处于楼市调整阶段，投资哪里的房产都不会和前几年一样短期获利巨大，但长期来看，强二线城市依然为城镇化的主力方向，一套优良的不动产依然可以做到保值升值的功效。反正，房企是这么想的。另外， 和2014年一样，由于预期悲观，近两年大量投资客在抛售房产。按巴菲特的敌恐我贪理论来说，平稳的阶段或许恰恰是一个上车的好时机。