杨科伟：房地产三大政策重塑行业格局 长三角区域成投资热点

作为水泥行业的重要需求点，房地产的发展形势与水泥行业紧密相连。为此，在4月20日举行的“2021中国水泥产业峰会”上，中国水泥网邀请易居企业集团·克而瑞研究中心副总经理杨科伟与会并进行精彩发言。在会上，杨科伟总经理分析了当前房地产市场形势并对行业发展趋势作出展望。  

政策：房地产三大政策出台重塑行业格局  

2020年，房地产三大政策相继出台，对行业格局造成重大影响，同时传导至包括水泥行业在内的房地产上下游企业。  

1.房企融资三道红线：严控房企有息负债规模，更关注现金流等相关指标  

去年8月起，央行对房地产企业资金池进行管理，出台房企融资三道红线，包括房企融资资产负债率不得大于70%，现金短债比小于1，净资产负债率不得大于100%。目前仅12家房企符合融资三道红线要求，未来三年所有房企皆需达标，这为房企资金链带来严峻考验，或将增加房企账款拖欠可能。  

2.房贷管理两道红线：热点城市信贷资金管控趋紧，多省市依规适度上调小银行房贷占比上限  

3.22城集中供地：企业投资策略需重新调整，龙头房企受益  

22城集中供地亦将给房企带来严峻考验，房企将需要重新调整投资策略、流程、审核节点，聚焦收敛、合作开发成为常态，收并购将成为纳储的重要手段，能级选择或将下沉。  

在此政策下，以下这些房企将会受益，包括：  

（1）龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多、标准化管理以及良好的信用背书将最为受益  

（2）已提前重仓一二线城市的房企拥有更大的定价权和灵活的投资策略  

（3）三道红线下红、橙房企迎来时间换空间的“喘息期”  

（4）投资渠道多元化、旧改及收并购能力强的企业占优  

（5）高周转房企有利有弊，数字化投决研判强的房企将“快人一步”  

4.热点城市密集因城施策：沪深规范交易秩序并收紧经营贷  

全国各地多个城市因地制宜调控当地过热房市，对经营贷的调控成为重要举措，例如，上海地区银行对消费贷、经营贷展开自查；深圳个人申请按揭贷款，半年内不批经营贷；北京、杭州、广州等防范信贷资金违规流入楼市。与此同时，各地在政策上进行加码，上海升级限购，落地限售，增加房地产交易税费、杭州升级限购、限售，增加房地产交易税费等等。  

市场：二手楼市和地市热度不减长三角区域一枝独秀  

从商品房销售来看，2021年一季度销售面积、金额较2019年同期增20.7%和41.9%，东部地区增32%居首  

从新开工面积来看，在三条红线等政策的制约下，房企审慎投资，一季度新开工面积较2019年同期降6.6%。  

从新房成交情况来看，2021年一季度百城住宅成交面积同比增103%，较2019年同期增37%。  

其中，一线城市新房成交量最亮眼、三四线城市超预期、二线分化加剧，沪杭宁等较2019年同期翻番。  

从二手住房成交情况来看，3月成交创近年来新高，一季度累计成交较2019年同期增80%。  

从土地市场成交情况来看，一、二线城市成交大幅缩量，地价结构性回调。  

从土拍热度来看，土地成交溢价率创2020年以来新高，流拍率连续四个月回落。  

从土地分化来看，一季度二线、三四线城市成交金额同比增幅超两成，宁波翻倍增长。  

在“两集中”供地政策下，非重点城市土地市场显著升温，长三角区域的三四线城市表现更为突出。其中，非重点城市涉宅地溢价率升至20.8%，较重点城市溢价率高出6个百分点。从分城市来看，高溢价城市中非重点城市的数量也占据绝对优势，数据显示，成交总金额大于10个亿、溢价率超过25%的20个城市之中，仅有宁波、杭州、合肥三个城市，其余17个城市均为非重点城市,从区域上来看，这些非重点城市高度集中在长三角。  

非重点城市的热点地块进一步向远郊县市“下沉”，譬如南通如东、启东，金华永康、义乌市，台州的玉环市、临海市、温岭市等等，均有竞拍轮数超百轮的高热地块成交。竞拍轮数超百轮的典型高热地块所在区域楼板价“天花板”均被刷新，义乌、丽水全市单价地王被刷新。  

房企：百强业绩同增八成，投资保持审慎  

2021年一季度，百强房企实现开门红，主要表现在以下两个方面：  

业绩：3月热点城市热度持续，百强房企同环比销售均呈增长趋势  

2021年3月，热点城市市场成交热度持续，房地产迎来“小阳春”。房企纷纷加大供货力度，成交也呈明显回升的态势。  

3月，TOP100房企单月销售操盘金额10918.3亿元，同比增长60.8%，较2020年月均增长14.1%。与2月相比，百强房企单月业绩环比增长25.4%。从1-3月的累计销售操盘金额来看，百强房企整体的业绩规模同比增长83.0%，较2019年同期增长46.2%。  

业绩：各梯队销售金额门槛持续增长，中小规模房企表现优于去年同期  

2021年一季度，TOP100各梯队房企销售金额门槛继续提升，相较2020年和2019年同期增幅明显。  

在销售金额门槛上，龙头房企保持高增速，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛608.0亿元，同比增长105.1%。中小房企业绩增速更高，TOP200房企销售操盘金额的入榜门槛13.9亿元，同比大幅增长183.2%。与2019年同期相比，TOP30房企以69.5%的增速领先其他梯队。  

投资：百强拿地销售比0.2，两成房企新增货值同比降幅超50%  

从房企百强的投资来看，2021年1-3月百强拿地销售比为0.2，较2020年下降0.1，投资延续了去年以来的审慎态度。  

一季度有超过四成百强房企新增货值同比下降，降幅超过50%的占到两成，也从侧面证明当前房企投资较为谨慎。  

融资：三条红线后融资环境收紧，一季度各月房企融资均同比下降  

从房企融资来看，三条红线后融资环境收紧，一季度各月房企融资均同比下降。2021年3月房企融资总额847.93亿元，同比下降35.7%。三条红线后融资环境收紧，房企融资量一直属于同比下滑的趋势。  

2021年一季度房企融资总额2846.21亿元，环比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面三条红线使得房企集中降杠杆融资审慎，另一方面叠加一季度政策对违规资金的严格查处等因素融资环境收紧愈发明显，房企融资量持续下滑。

投资格局：三四线成交占比提升17%，长三角是投资加仓重心  

从房企投资格局来看，三四线城市成交占比提升17%，长三角是投资加仓重心。由于22个一二线重点城市提出“两集中”供地方式，大部分城市将于4月份才开始集中供地，因此3月份百强房企投资中三四线城市占比大幅提升至55%，较1-2月份提升了17个百分点；  

区域分布方面，长三角各能级城市均为房企投资重点，百强房企投资金额中超过一半位于长三角，较去年提升11个百分点。截止3月末，百强房企拿地金额TOP20城市中，有7个三四线城市上榜，全部为长三角和长三角的热点三四线城  

当前形势下，关于融资，一方面，房企可以通过积极转让项目或旗下业务回笼资金，调整企业的布局，同时改善与优化自身现金流，减轻负债压力。  

另一方面，房企加大分拆旗下业务上市，2020年8月以来房企分拆旗下业务上市成功的企业有14家。2021年一季度有荣盛、宋都、星河湾旗下的业务公司上市成功，另有10家企业在旗下物业板块提交上市申请，截止3月底在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司有14家。  

未来：行业步入无增长时代长三角及二线城市市场被看好  

在分析了当前房地产行业政策环境以及市场形势后，杨科伟对未来房地产的发展趋势作出几点展望：  

1.销售规模增速放缓，后继向上乏力，行业压力日益显现  

2020年，房地产行业整体行业规模突破17万亿，创下历史新高。房地产行业连续三年逗留在17万亿的平台，基本上已经见顶。杨科伟指出，历年房地产销售规模增速放缓，表明行业后继向上动力明显不足。  

2.行业步入无增长时代，规模房企也会出现负增长  

杨科伟预计，未来十年，房地产行业将无增长年代，维持在目前17万亿元的规模。按照不同的增速测算，房产销售金额将会维持小幅上升的状态，规模房企或将出现负增长的情况。数据显示，在2020年11月对45家百强房企统计中，增速为负的7家房企中千亿房企达4家。  

3.企业快速去杠杆，过半房企要求转绿，高负债高杠杆高周转模式难维持  

在房企融资三道红线下，房产企业在加速地去杠杆，高负债高杠杆高周转模式难以维系，预计情况三年内能够改善。  

4.建筑产能制约新开工、施工、竣工剪刀差二次扩大，竣工交付将迎大年  

统计局数据显示，2019年来，新开工与竣工的剪刀差二次扩大，竣工面积一直跟不上新开工和销售的面积。2020年，新开工面积将近20亿平方米，销售也达到17亿平方米，然而，整个竣工量维持不到10亿平方米，未来三年维持竣工交付大年判断。  

5.新开工、施工短期高位维持，中长期预期回落  

在杨科伟看来，未来短期1-2年，新开工、施工将维持高位，这主要是由于自2018起三年来三年土地成交处于高位以及房企开发建设端的融资支持。然而，在中长期的3-5年重，新开工、施工或将回落，主要是因为受“三道红线”限制，房企融资收紧、投资谨慎以及稳地价”主导集中供地模式下，土地成交规模预期缩小。  

6.未来3~5年，得长三角市场、二线城市市场者可事半功倍  

从格局来看，未来房地产的增长点还是在长三角和二线城市。房产行业以及包括水泥在内的房地产上下游行业可通过布局这两块区域保持市场份额。